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标题: 秋风：房价不断上涨的机制是怎样形成的？ [打印本页]

作者: alon40 时间: 2009-7-31 10:16 标题: 秋风：房价不断上涨的机制是怎样形成的？

高房价再次成为众矢之的，那么，是谁制造了高房价？各方展开了一场数据大战，纷纷用自己的数据来摘清自己，把责任推给别人：
国土资源部公布了全国620个调查项目的数据，其中北京的21个项目中，地价占房价的最高比例为51.36%，最低为14.33%，平均为25%。全国地价占房价的比例平均为23.2%。言外之意是，高房价是房地产开发商制造的，是其疯狂追逐利润的产物。
参加这620个房地产项目土地成本调查的中国地质勘测规划院地价所将这一意思说得明明白白：开发商的建安成本、管理成本、销售成本最高不会超过30%，加之税费成本10%和平均土地成本23.2%，开发商最终的直接利润应该在40%左右，即便算上增值税，流向政府的也不会超过40%。所以，房价之所以高，完全是因为开发商心太黑。
开发商却不同意这种说法。积极充当房地产开发商代言人的任志强一直强调，房地产开发商其实是在为政府打工。全国工商联房地产商会调查显示，地价房价比高达58.2%，认为地价推高了房价。郑州一位开发商则通过央视公开了一份房地产成本清单：楼面地价占到售价的40%，建安成本占30%。该开发商特别强调，各级行政部门的税费占房价的20%，收费项目至少30项，且存在重复征收、变相征收现象。结论是：房价之所以高，主要是因为政府太贪钱。
说实在话，一个行业与政府如此公开地以数据论证对方对一件大家都觉得不那么好的事情的责任，还是很新鲜的，也是一件好事。也许，随着这场数据战逐渐升级，人们当能对房地产行业的政-商关系现状有更清楚的认识。
不过，要弄清谁对高房价承担责任，其实用不着如此大动干戈。事实上，双方如此引用数据，说明双方都没有理解经济行为的内在逻辑，没有理解价格的形成机制。开发商大谈地价数据，隐含了这样一个预设：房价是由生产它的成本(这其中很重要的一部分是地价)决定的。政府揭露开发商的利润率数据隐含了这样的预设：利润可以决定房价，开发商可以随心所欲地获取高利润。
经济学的基本原理不支持这两个预设。首先，应当假定，市场活动的各方主体都具有正常理性，具体地说，购房者不是傻子，怎么可能无缘无故地让开发商赚取高利润率？其次，价格也不可能由成本来决定。如果是这样的话，那采购了价格最高原料的最傻的采购经理，岂不是可以为企业带来最大利润？
要弄清高房价的责任，需要了解价格的形成机制。简单地说，一栋房屋的价格既不完全是由生产成本决定的，也不完全是由供需决定的。从某种程度上说，在一个竞争性市场上，价格决定供需，价格也决定成本。当然，更准确地说，价格是由交易双方关于市场情势的预期所决定的。
最近的局面有助于我们理解这一经济学原理。今年初，房屋市场恢复繁荣，房价开始回升。开发商购买土地的欲望陡然提高，土地价格攀升，各地不断出现“地王”。从这里看得很清楚，先有高房价，然后有了高地价。当然，反过来，高地价又给开发商发出一个明确的信号：房屋的价格将会上涨，准备售房的开发商于是继续提高房屋的价格。高地价也给购房者发出强烈的信号：以后的房价还要上涨，现在赶紧买吧。即便开发商已提高了价格，购买人也疯狂入市，甚至形成抢购的局面，开发商因此获得高额利润率，但购房者也觉得自己赚了，因为以后房价还会涨。此后开盘的开发商就会再次提高价格，地价又会再度上涨。开发商、购房人、地方政府共同推动形成了房价、地价轮番上涨的格局。
因此，高房价的根源就是最初导致高房价的因素。通过本轮价格上涨，可以十分清楚地看到一个关键因素：宽松的货币政策。任何时候，房屋市场的繁荣、尤其是畸形繁荣，都离不开过于宽松的货币政策之助。大量货币流入经济体，必然首先流入房屋市场。
不过，房价涨到畸形的程度，且房地产市场成为第一个复苏的市场，还有另一个制度性因素：土地垄断。地方政府垄断着商品房的土地供应，因而，对于房价下调的任何迹象都会尽力阻止，对于房价上涨的任何迹象都表示欢迎，且倾向于放任而不采取任何抑制措施，因为房价上涨将推高地价，而地方政府将从中获益。
所以，归咎高房价的责任：首先，宽松的货币政策推动房价进入上涨周期，而地方政府对此倾向于不作为，甚至推波助澜，尽可能延长房价上涨周期。这样，在绝大部分时间，房价都在上涨，而且是畸形地上涨。唯一的问题是：这个世界上真的存在永远畸形上涨的资产吗？

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