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标题: 业主维权十大事件盘点(节选) [打印本页]

作者: mwh127 时间: 2009-1-16 20:55 标题: 业主维权十大事件盘点(节选)

业主维权十大事件盘点(节选)
www.jfdaily.com 2009-01-12 11:08 稿件来源：房地产时报
　　事件七

　　拒缴物业费：消极维权的惨痛失败

　　2005年10月30日清晨，北京欧陆经典、芍药居等13个小区57户长年拒缴物业费的业主被执行法官 “堵在被窝里”，16人被司法拘留。在16名被拘业主中，有的只是有轻微抗拒执行的行为，有的只是口头拒绝缴纳物业费，有多人甚至在上了警车或者被带到法院后主动要求缴费被拒绝而遭到司法拘留。

　　点评：不可否认，物业管理公司服务不到位是造成业主不付费的原因之一。当业主遇到上述问题，向政府主管部门反映不能解决，通过法律途径维权成本又太高，业主往往以不缴纳物业管理费方式消极维权。

　　从法律上讲，以这种方式“维权”是行不通的：个别业主主张的物业公司服务不到位，法院难以认定。因为在诉讼或执行过程中，法院如果仅仅根据某个或某些业主的抗辩来认定物业公司服务不到位，对物业公司是不公平的。只有根据多数业主的意见来确定物业公司的服务质量才可以说是不偏不倚。另外，物业管理公司的服务质量也很难量化。

　　从我国目前有关物业管理的规定看，最好的处理方式就是以业委会的名义与物业管理公司进行交涉，要求降低或免除部分物业管理费。从业主维权的角度讲，业主以拒缴物业费的方式进行“维权”，是业主主动维权、依法维权、合理维权的前奏。

　　事件八

　　三湘世纪花城：业主探索“自治”模式

　　三湘世纪花城小区在业委会主任金鑫的带领下，走上了探索 “自治”之路。三湘世纪花城的主要做法有四条：

　　1、物业公司与业委会设立共管账户。新选聘的物业公司不仅要为自己的承诺交付押金，停车费、广告费等公共收益也从“闷包”走向“阳光”，物业管理同时实现部分包干、部分按实结算，逐步向酬金制发展。设立物业和业委会共管账户，防止物业公司私吞公共收益以及长时间不公布各种账目的可能。聘请中介机构实现三方共管，防止业委会和物业公司之间相互勾结，侵害业主利益。

　　2、部分包干、部分按实结算，逐步向酬金制发展。按照上海市分等级收费标准，物业费和各项服务等级是相挂钩的，但有些物业公司在聘请外包的保绿、保洁公司时，经常自降标准，赚取差价。业委会的应对方法：按照新设想，物业综合服务管理费、公共区域秩序维护费的详细范围在竞聘书中具体确定，包干使用、盈余或者亏损均由物业服务企业承担。而公共区域保绿、保洁、共用部位以及共用设备设施日常运行、保养、维修服务收费，则在约定范围内按实结算。

　　3、第三方介入：防止业委会和物业公司不正当联盟。聘请第三方独立专业咨询顾问，协助业主委员会监督物业服务合同的实施。咨询顾问主要对每次的收益进行第三方审核，督促物业公司按季度公布账目，并可供业委会“借脑”。咨询费用则由物业企业在物业服务费中节省一小部分列支，竞聘的物业服务企业应该将该项费用列入物业服务费成本测算范围。

　　4、为业主利益，业委会积极维权。业主追求自治的根本原因是由于其作为业主的权益没有得到保障，其一旦实行了自治，这些被长期漠视的权益必然要得到，三湘世纪花城在业委会主任金鑫的带领下，发动了系列维权案，从开发商手里收回了小区北广场的停车收费权、解决了困扰小区多年的饭店厨余垃圾（包括生活垃圾）进小区垃圾房问题、完成了“天燃气远传抄表功能表具”的顺利更换、成功向开发商收取停车费等等，充分地保护了小区业主的合法权益。

　　点评：从一定意义上讲，三湘世纪花城的主要做法代表了我国物业管理发展的基本方向，是物业管理“自治”之路的成功探索。按照《物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。实际上是明确了三种物业管理模式。我国社区一般规模较大，脱离物业公司或专业公司的业主“自管”不切实际，而业主按照物权法的规定行使自己的权利又是必然趋势。未来的物业管理模式是物权法规定的三种模式的“三位一体”，即业主、业委会监督决策、物业公司综合管理、专业公司提供专业服务。

　　笔者认为，业主“自治”，现在讲成功或成熟为时尚早，只能讲是有效探索，主要原因是目前的制度下“自治”的障碍性因素的存在，业主“自治”难以成熟，这些障碍性因素主要表现在：业主委员会作为执行机关，自身的问题往往会成为自治管理的障碍，社会上对业委会（成员）能否公正地代表业主的质疑之声从来没有中断过；目前的劳动用工制度、税收制度、财务制度也是业主推行自治管理的障碍，业委会不能单独用工、办不出税收账户，银行不能单独开户；业主自治得不到有关职能部门的理解与支持，从立法上讲，《物权法》明确规定业主可以自治，但至今，包括《物权法》之后的地方物业管理的相关立法，对业主自治只字未提，从司法上讲，业委会民事主体资格至今没有定论。

　　有问有答

　　有其他办法能够使用维修资金吗？

　　问：我家楼下是水泵房，每天噪音非常大。数次与物业沟通并进行了维修，但效果不好。物业说是水泵年数已久，可能需要更换马达，要全体业主投票2/3同意动用维修资金才能更换。但问题是水泵就在我一家的楼下，对于其他人没有影响，投票估计也不会通过，如果发生这样的情况，我们应该怎么办？是否有其他办法动用维修资金？答：该水泵是整个小区全体业主使用的，还是只有你所居住的该幢房屋的业主使用？如果确需要更换水泵，应由使用该水泵的业主进行表决后动用维修资金予以更新。具体的操作您可以向业主委员会进行反映，由他们出面组织相关业主进行表决。

　　业主大会可授权业委会动用公益性收益吗？

　　问：我们依据沪房地资物2008（389）号文中的示范文本，草拟小区的《业主大会议事规则》等3个文件。我们提出，大会授权业委会不经大会表决，每年可动用公益性收益5万元以内，一次性用于小区的某一项目，公示后即可实施。一种意见认为：小区那么大，什么事都要大会征询，成本太大，这样可以简化手续，反正都是用于小区建设。另一种意见认为：这种事是涉及到动用资金、占用附属设施的，属于大会议事的11项重大事项，既然有项目，应在每年的业主大会上，作为议案进行征询、表决。因为每一个项目因利益关系而有不同意见，大会就该依据表决做出实施与否的决定。我们应采纳哪一种意见？答：小区的公共收益应根据业主大会的决定使用，小区业委会作为业主大会的执行机构，应根据业主大会的决定使用公众收益。

　　业主大会的条约使用哪个文件？

　　问：现在使用业主公约、业主大会议事规则等条约，应该使用2005年的还是《物权法》发布后沪房地资物[2008]389号文所规定的？有那个部门负责来管此事？答：389号文是住房保障和房屋管理局根据《物权法》等相关政策法规新修订的示范文本，你小区如果要修改业主大会议事规则或者业主公约，应当根据示范文本的内容进行修改并在业主大会表决通过后执行。

　　自来水出水小找谁解决？

　　问：我家在最高的7楼，龙头放出来的水很小，平时生活用水困难，洗澡就更困难，无论什么时候都要使用水泵，否则淋浴器打不出火。请问这种情况应该找谁解决？找物业还是自来水公司？（房屋是以前旧区改造原拆原还分的使用权房）答：两家都可以找，但主要是应向物业公司反映。有可能是区域内水压低的原因，也有可能是您家自用部分的水管结垢比较严重引起的。

　　使用权房户能否参与业主大会的征询表决?

　　问：我们小区要召开业主大会，征询续聘物业公司和其他事项，一百多户的使用权房户主该如何表述他们的意愿？在发放给业主的征询票中，是否也发给使用权房户一并统计和计算？答：根据《物业管理条例》的规定，房屋的所有权人为业主，业主依法享有业主大会投票表决权。作为使用权人，您可将您的意见向业主委员会反映，但无表决权。

　　谁有权更换先期物业？

　　问：我们小区刚交房没多久，可是物业却不是预售合同上的物业公司。开发商有这个权利更换物业公司吗？是不是应该征得业主的同意？另外如果不想换掉现在这家物业公司，应该通过什么途径或程序？答：请将你的具体问题向区房地局物业科反映。

　　安装健身器材费用从哪出？

　　问：小区要安装健身器材，说是从维修资金中出。我记得曾在报纸中看到这与居委有关。请问按规定是怎样的？答：根据《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，专项维修资金应当用于物业的共用部分的维修、更新和改造。

　　小区停车费如何分配使用？

　　问：小区的停车费50%交物业，50%进维修资金。按国家规定该是怎样的？答：根据《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。为此，您所在小区的具体使用方法是否合理，依据《业主大会议事规则》而定。

　　增加保安的费用由谁出？

　　问：小区最近发生偷窃，业委会贴出告示说要增加秩序维护员，费用由全体业主负担，由维修资金的利息中支取。我们有专门的物业公司，秩序维护员费不是该由物业公司支出吗？答：根据《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，您小区的上述问题应当召开业主大会讨论核实目前物业管理企业提供的保安服务是否和收取的费用 “质价相符”，若“质价相符”的话，应当由全体业主讨论决定是否愿意增加保安费用。

作者: 空谷幽兰 时间: 2009-1-16 22:11

原帖由 mwh127 于 2009-1-16 20:55 发表
业主维权十大事件盘点(节选)
www.jfdaily.com 2009-01-12 11:08 稿件来源：房地产时报
自来水出水小找谁解决？

　　问：我家在最高的7楼，龙头放出来的水很小，平时生活用水困难，洗澡就更困难，无论什么时候都要使用水泵，否则淋浴器打不出火。请问这种情况应该找谁解决？找物业还是自来水公司？（房屋是以前旧区改造原拆原还分的使用权房）答：两家都可以找，但主要是应向物业公司反映

上次我家房客跟物业反映自来水出水小，物业就让他们自己找自来水厂，MS跟物业无关阿

作者: djj 时间: 2009-1-17 12:50

唉，早知道就买三湘四季花城了。

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