日期：2008-12-18 作者： 来源：新民晚报
金地·未未来
万科·花园小城
保利·叶上海
世茂·滨江花园
豪景苑
百汇园
上海合生·国际花园
龙湖·滟澜山
恒盛·提香湾
上海合生国际花园
文/郝玮刚 房蓉
忆往昔，看今朝。20年对于一个人来说是跨入成熟的年轮，但对于中国房地产业，才是刚刚结束了蹒跚的学步。
过去的20年，是房地产蓬勃的20年、激荡的20年。20年后的今天，房地产已经愈加健康、成熟。2005年，新旧“国八条”的颁布，宣告中国房地产正式开启宏观调控的大幕。三年来，“90/70”政策、“物权法”的实施，以及住房新模式的转折点——2007年24号文对过去“房改”进行了归结。
眼下，国际经济危机来势汹汹、中央连续3个月4次降息以及开发商年关打折忙……
然而，10月25日，温家宝总理在第七届亚欧首脑会议记者招待会上表示，我国已经调整了宏观经济政策，把保持经济稳定增长放在了首要位置，同时兼顾抑制通货膨胀和保持国际收支平衡。专家认为“只要政策调整不断保持下去，明年中国经济仍有望保持较快增长速度。”
对上海房地产而言，不光有政策保驾护航，还有2010年世博会的推动，接下来的岁月，房地产行业必将蓬勃健康地发展。
时值辞2008迎2009之际，真正的智者往往在调控效果还未充分显现的空白期发力。
普通公寓 刚性需求释放搞活市场
上海华燕置业发展有限公司市场研展中心副经理 张晴怡
从目前政府的声音可以看到，预计下一步还将会有贷款、税费相关方面的政策陆续出台，届时将会对市场成交量回暖有进一步的刺激。而之所以能刺激成交回暖的另一个重要原因就是目前上海的刚性需求确实存在。目前的持币观望心态是导致目前市场不景气的重要原因。一旦等到政策明朗，需求量就会得以释放。预计上海的住宅市场将会在明年下半年起逐步复苏，进入2010年时则能基本恢复正常发展态势。下一轮的住宅市场发展，无论量还是价都将是相对稳步、健康的、可持续的上升。
代表物业 小户型
小户型产品的市场角逐，不乏知名开发商的身影频现。万科、金地、华润、保利地产、华江建设等知名地产商都相继以“小户型”作为研究对象，比如万科的90+，金地的花园洋房、保利地产的75平方米紧凑两房。随着上海市中心房价的日益高涨，小户型公寓因总价相对较低、精装修方便入住而得到市场认可，更有不少投资者受出租高回报率的吸引热力追捧。
典型项目
金地·未未来分二期开发，周期为三年，共1611户。其中有近80%户数套型小于90平方米。
万科·花园小城分两期开发，一期总建筑面积达13万平方米。房型以55－89平方米小户型为主，还有140平方米左右的三房。
保利·叶上海：近期推出一期房源，有126套别墅和两幢小高层。小高层共18层，毛坯，以小户型为主，房型面积为55-90平方米的一房和二房。各房型均有送露台，目前55平方米的一房和90平方米的二房样板房已开放。
高端物业 未来发展值得期待
戴德梁行住宅部董事 伍惠敏
作为中西交流桥梁的上海，高端物业之于这个城市，是历史缔结的一种情结。而稀缺的地段和环境资源则是他们共同的特征。而今，新时期的高端住宅需要在城市最核心的区位，最大限度地享有城市最稀缺的天然资源，需要拥有最优质的自然景观资源，能够俯瞰时尚繁华，需要拥有掌握城市制高点的满足，享受极度尊崇的身份感。而区域性的高端物业区正好可以帮他们实现这些愿望。依托中国宏观经济的长期向好，高端不动产的未来发展值得期待。目前尤为值得关注的是“世博行情”和滨江板块。
代表物业 滨江豪宅
20年前，世茂集团首度进入中国。10年前以“世茂滨江花园”惊艳上海滩，从选址开始，瞄准城市一线核心天然水资源，首次将黄浦江景观融入了居住者日常生活，以国际级眼光和手笔形成自己顶级物业标准。这就是后来的“滨江模式”。超大户型江景房、不惜成本的园林景观和国际化的会所；一系列具有前瞻性和开创性的营销方式不断被后来者模仿。超高层建筑规划形成了浦东“一波三峰”的城市景观。
典型项目
世茂·滨江花园：位于上海黄浦江东岸陆家嘴金融贸易区，总占地约27.5万平方米，7幢45至55层超高层豪宅沿江扩展近1公里，直面外滩璀璨夜景，远眺世博会址。
豪景苑：是上海市中心豪宅中惟一拥有黄浦江及苏州河双重水景的精装修高品质住宅。
百汇园：位于上海市徐汇区，东临黄浦江北靠龙华港，与2010世博会场址隔江相望。社区地上总建筑面积38.47万平方米，共14幢高层住宅。
别墅市场 增值潜力不可低估
上海富阳物业咨询有限公司总经理 王佳
别墅土地禁批令，不但没有令别墅市场走冷，反而为市场长期看好提供了契机，强化了别墅未来增值的潜力。进入2008年以来，由于土地禁批所带来的供应量萎缩，导致了上海别墅市场的量缩价升局面，截至11月，2008年上海别墅市场成交均价达到20189万元/平方米，同比大幅上涨42.42%。
上海的别墅建设在上世纪三四十年代就非常发达,至今基本走过了一条萌芽、成长、调整、成熟的道路。
代表物业 类独栋
随着市场的变化，成熟的消费者对别墅产品的需求也出现了一些新的特点，从目前的情况来看，小独栋、联排等经济型别墅产品逐渐成为市场供应的主要形态，受到市场的热捧，这与别墅产品休闲、度假、投资等功能的出现以及所面对的客户逐渐向中产阶层靠近是相呼应的。此外，在产品力的打造、附加值的提升等方面也提出了更多、更高的要求。
典型项目
上海合生·国际花园：以独栋和双拼为主另有部分连排和底商，以相对小面积为主，靠近佘山高档别墅区和莘庄成熟配套生活区。
龙湖·滟澜山：为龙湖上海1号作品，位于青浦赵巷国际别墅区，建筑形式主要是联排别墅，叠加别墅以及双拼。其建筑风格是西班牙式、意大利式和托斯卡那式为主。
恒盛·提香湾是阳光威尼斯四期压轴的产品。主要物业形态有小高层公寓、院景洋房和别墅，大栋距宽视野，全石材外立面，境界与品质兼备。
商业地产 告别“冲动”期
天地行市场研展部主任 周燕
数据显示1—10月新增商铺供应量为182.9万平方米，与2007年全年基本持平。其中，黄浦、卢湾、静安、徐汇等九个市中心区域供应量为22.2万平方米，仅占全市供应总量的约12%。截至10月底，本年度全市商铺可售面积约500多万平方米。
受全球经济发展的不确定性影响，未来商业房地产持有型物业将会占越来越多比例，同时由于外资在中国商业房地产中的影响力也会越来越大。
代表物业 专业市场
专业市场经过前年的爆发，今年将继续高速成长，并逐渐进入鼎盛期，这是跟上海长三角龙头的地位息息相关的。目前各专业市场的迁移为其发展提供了非常强劲的动力与空间。业内人士指出，“十一五”期间，上海商业格局面临重大调整，一些不符合中心城区总体规划和产业定位的商品交易市场将面临搬迁和改头换面，这势必会掀起一浪又一浪新兴的大型专业市场投资热潮。
典型项目
上海电子商城：位于嘉定区江桥镇,紧邻外环线、曹安路和沪宁高速,占地600亩,总规划建筑面积80万平方米。
曹安新世界广场：举目曹安区域的商业发展，尚停留在较初级的基础设施上，没有综合性商业中心。曹安新世界广场的出现一定程度上填补了这一空白。
玉带商业广场：占地面积22111.3平方米,恢复仿古建筑面积18131.2平方米,古典玉带街道区建筑8185平方米,占全项目建筑45%。
板块专家 三林依旧处在上升通道
世博重点板块三林板块南部的发展开始于2003年下半年世博会会址的正式敲定，作为上海重点的拆迁安置基地，浦东三林南部在之后的几年内建成的世博家园拥有118.5万平方米的安置房屋，约3万人口的陆续导入让浦东三林南部开始焕发生机。随着浦东三林正式进入世博会会址区域，三林南部板块内广阔的土地吸引了很多知名开发商的注意。万科、金地、浦发、南都、中房等知名开发商接踵而至，共建一个几百万平方米的大型生活社区。
2008年三林板块开发和供应进入收尾阶段，虽然处于收官阶段，板块内的供应依然不少，区域内的楼盘竞争也照样异常激烈。2008年主要在售的两大楼盘万科金色雅筑和金地湾流域是区域中知名楼盘代表。目前，三林在售楼盘不多，除去老盘新开的浦发博园（20300元/平方米）、尚东国际（18400元/平方米）金谊河畔（18400元/平方米）以外，近期上市的金色里程（13000元/平方米）也值得关注。
展望未来2009年将通车的中环线浦东段横穿三林而过，2010年前更有多条轨道交通即将通车。随着诸多配套设施的到位以及各大楼盘进入交房入住期，大三林板块的整体成熟指日可待。
板块专家 实力型长线投资客首选新天地
需求产品的定位很重要，不论是投资还是自住，普通住宅还是高端产品，购房者对自身的需求、目标房源的定位清晰与否在很大程度上决定了其购房行为最终能否顺利进行。在预算充足的情况下，购房者应多考虑地段佳、规划好的社区。新天地板块的高端住宅在上述两点上具有无可挑剔的优势，产品的稀缺性也保证了物业的增值、抗跌能力。如新天地板块位于卢湾区东北方位，北靠淮海路商圈，老建筑浓厚的历史积淀加上繁华商圈的时尚氛围将该板块演绎成沪上最高档的休闲娱乐区之一，是时尚白领、境外人士钟爱的娱乐场所。板块内住宅房源定位高端、市场上可售量的有限使得区域楼市总体的交易量不高，但仍不失为上海品质最好、价格最高的高端住宅楼盘聚集地之一。例如翠湖天地三期嘉苑是瑞安房地产在太平桥地区重建项目中重点开发的高尚住宅项目。嘉苑运用独特的设计理念，将时尚风情与文化韵味融入日常生活的细节中去；同时因其绝佳的地理位置、高端品质和保值能力自2008年6月开盘以来受到了海内外高端客户的青睐。长远而言，随着市场的发展和新天地板块的日益成熟，嘉苑将为客户带来更多的升值潜力。目前并未有任何降价。