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标题: 大家赶紧去看啊 [打印本页]

作者: heyong 时间: 2008-10-31 16:01 标题: 大家赶紧去看啊

现在中央电视台新闻频道在播放关于讨论北京首列房价缩水案的话题,应该对大家都很有帮助的,网上应该有的

作者: harry 时间: 2008-10-31 16:29

你小子在网上？

作者: victor 时间: 2008-10-31 17:16

久仰你的大名,
麻烦发一个65好BI的具体房型图masdongzheng@163.com

作者: huntershe 时间: 2008-10-31 17:22

央视《新闻会客厅》2008年10月30日播出：北京首例房价缩水案的启示，以下为节目内容。

　　董倩：您好，欢迎收看《新闻会客厅》。在今年5月份的时候有一个人在北京买了一套商品房，遗憾的是十天以后她就发现，她买的这套房的价值已经缩水了将近15万，于是就把开发商告上了法庭，这种事情以前在深圳和广州出现过，但是在北京还是第一例，在10月27号上午这个案子在北京市朝阳区进行了第三次开庭，经过短暂的一个小时的庭审之后，法庭当庭做出了判决，驳回了原告的诉讼请求，接下来我们不妨回顾一下这个案子。

　　2008年5月10日，一业主与某开发商签订合同，按揭购买了一套房屋，总价176万余元。10天之后，业主了解到该楼盘3居以下的户型每平米普降近2000元，而与自己所购房屋户型、楼层相近且原单价相同的房子，降价达14.7万元。

　　新房还未入住就缩水了10多万，业主认为销售人员向其隐瞒了与订立合同有关的重要事实，使其在违背真实意思的情况下订立了合同，给其造成重大损失，便将开发商告上法院，要求变更合同，给予相应赔偿。

　　据了解，在全国各地业主掀起“退房潮”以来，这是北京首起业主因房屋降价状告开发商的案件。

　　10月27日上午，该案在北京市朝阳区人民法院第三次开庭。经过一个小时的庭审后，法庭当庭做出判决，驳回了原告的诉讼请求。原告以欺诈为由要求变更合同的请求未获得法院支持。

　　董倩：业主输了这场官司，但是这个案件却可以说是一石激起千层浪，因为对于已经是风声鹤唳的楼市来说，作为消费者到底怎么选择，是买还是不买，要是买的话应该观望多久，作为消费者我们的权利谁来保护，另外我们应该做出怎么样才能够叫做明智的选择，今天我们演播室就请到了两位客人，一位是北京市律师协会房地产专业委员会的主任陈文律师，另外一位是北京市朝阳区人民法院民一庭的副庭长俞里江。陈律师，这个事儿要是发生在您身上您怎么办？

　　陈文：您刚才讲的，十天之内价格一下缩水了15万，如果发生在每个人身上，每个人心里都不会舒服，当然如果发生在我身上，十天房价就缩了15万，我心里也是很不舒服的，这是很自然的，心里也是可以理解的。

　　董倩：这事儿如果把您放在这个案子里，您是原告，我买了房子，十天之内15万没，您会怎么办？

　　俞里江：我觉得所有的交易都是有风险的，这点是我们的前提，所谓的交易有风险，有一个规避风险的问题，如果你通过一个合同约定，明确约定，说房屋降价之后有什么样的救急措施，比如说开发商跟买房人合同里明确约定说，如果在一个月之内降价，我会对你做出怎样的补偿，或者我们会对你做出一个承诺，降价以后我们就把差价补偿给你，如果有这样规避风险这样的措施，毫无疑问，购房者的利益就能够得到保护。实际上在这里体现出来的，刺激大家的，因为这个绝对值比较大，因为14.7万这个值大家觉得这个房屋缩水就是十天的时间。十天很短，这样就形成了一个大家比较聚焦的点。

　　董倩：我想问陈律师，你是从什么时候开始关注到这么一个案子的？

　　陈文：关于这个案子，我也是最近听说，因为这个案子也是刚刚在判决，报纸有登，包括手机信息报，还有网络也都在登，也是刚听说，但这个确实时间是比较短，这让人们的心理反差比较大。

　　董倩：因为这个在北京是第一例，它具有代表性，如果站在一个法律的角度，站在一个法官的角度去看待这件事情，和作为一个普通消费者看待这件事情的角度，你觉得会一样吗？

　　俞里江：只能说法官的角度是从司法，从法律的角度去看待这个问题，他会比较理性，但消费者看这个角度，从这个角度去出发，他会考虑我的利益是不受到损害的。

　　董倩：难道消费者的利益不应当受到法律保护吗？

　　俞里江：消费者的利益应该指的是合法利益，市场有是风险的，所有的市场都是有风险的，就跟买房市场是一样的，不可能消费者的利益跟购房人的利益永远得到保护，房屋涨价的时候是否意味着消费者应该把涨价的损失补偿给开发商？是不是在低价的时候，要求开发商补偿给你，必然的结论就是在房屋涨价的时候应该把你涨价的损失补偿给开发商，这样才能达到一个什么效果？就是说消费者本身购房没有任何风险，那意味着你所得到的收益也应该没有任何收益，你的房价就是一个固定的价值，就是恒定的。

　　董倩：陈律师，您一直是在房地产这个领域打官司，您怎么看原告的请求？

　　陈文：从消费者的角度来讲，可能他和法院的法官看待这个案子的角度是不一样的，得出的结论也是不一样的。消费者考虑，我十天前才买的这个房子，十天以后就下降了15万，他是心里不能接受，但是确实法院要审理这个案子，是根据法律和根据事实、根据证据，在合同里因为这个合同是双方在平等的基础上来签订的，合同里规定有房价、房价款、交付的时间、面积等等，说得很清楚，这是合同条款，双方签了合同以后，应该是按照合同条款去履行，去执行合同，合同也没有讲比如说过了几天以后价格下降以后怎么办，也没有讲过了几天以后，价格上涨以后怎么办，都没有这样的说法。如果销售员对于这个客户的保证，对于购房人的保证，说这个房子绝对不会降价，如果他这个保证来自发展商对他的一个授权，那么我觉得另当别论，如果发展商没有给他授权，他只是在销售的时候是自己的一个想法，为了促销，那又是另外一个处理。我想这个案子可不可以有另外一种解决的方法，比如说因为这都属于法律关系的调整，主要还是一个利益的问题，一个利益的均衡，任何事情和任何一个案子，和任何一个交易，利益达到均衡的时候就可能好解决。

　　董倩：在开发商和消费者之间，你觉得能够找到利益的。

　　陈文：我现在说到利益的均衡，因为现在利益不均衡了，要想使这个利益得到均衡也有些方法，比如说在案件的审判过程当中，能不能引进一个大家协商的这么一个机制，最后能以调解的方式来解决，我想这样更好一些，但是每个案子的审判都有自己的一个特点，也许这个案子可能法官也努力了，也安排去调解了，可能没有调解成功，我想如果能调解成功不是以这么一个判决出现，大家都比较有活动的余地，对于买方，对于卖方，对于案子的一个终审的法官都好解决，但是这个案子可能是由于各方的原因，我想主要是由于卖方的原因，可能没有达成一个调解，最后法院没有办法，只能用一个判决书来解决问题，判决书肯定要依据法律，依据合同来判决，合同里边的条款肯定规定得很明确，比如说房子的价格条款、交付的时间、交付的面积、交付的条件等等，他只能根据这个来判决，他不可能根据市场的变化，由于市场的变化，导致价格的降低，然后给买房人予以什么补偿，他没有依据。

作者: huntershe 时间: 2008-10-31 17:22

　　董倩：陈律师我有一个问题，假如我是一个购房人，我去买房我跟谁打交道，我跟售楼小姐打交道，我只能问售楼小姐，我问我对未来不放心，我就会问，我买这房以后能降价呢，我当然会问这个问题了，售楼小姐从她的利益和开发商的利益来说，她怎么会说我这个会降价，她当然不会说我这个会降价。

　　陈文：这个问题确实是一个问题，作为一个买房人直接去买房的时候，见到的就是销售员，销售员口头的承诺，买房人不会相信的，但是往往是销售员为了促销，我的理解，他会做一些比较过火的或者过头的一些承诺。

　　董倩：但是我觉得这个时候我们作为消费者，我们就很无助。

　　陈文：我们提个建议，以后再有类似这样的情况，能不能把销售员的这些所谓比较过火的承诺写成一个补充条款，放在合同里面。

　　董倩：他让我写吗？这个合同都是他们提供的。

　　陈文：这是已经发生过的事情，我想未来，比如很多消费者，刚才您听到的情况，感到很困难了，不能自我保护了，因为销售员说得很好，但是合同里没有，当打官司的时候，法院根据你的合同条款，售楼员说的很多话不在合同里面体现，合同里面没有体现，但是她确实说了，像这样的情况怎么办？我想在未来，我们可以通过今天我们的节目让很多买房人知道，以后在签房地产买卖合同的时候，如果销售员说了很多合同里没有的这些条件，能否要求把它写在合同里，或者作为一个补充条款，如果他不写，你可以不买，这不就对自己的利益有一个保护吗？

　　董倩：俞庭长，刚才陈律师说的一种建议，未来如果消费者保护自己的利益，不妨把销售小姐的允诺写在纸上，写在合同上，未来我们如果出现这样的情况，当消拿着写了允诺的这么一个当证据，你觉得这个可以行得通吗？可以保护消费者的利益吗？

　　俞里江：这个没有问题，我们一再提到，以合同为依据，您必须把一些在你口头上洽商过程中或者磋商过程中，双方在谈的时候把一些东西给固化下来，固化成合同的内容，形成文字，签一个补充协议，您不能说我们之间谈过，我们原来是这么说的，这些是很难作为证据的，因为即使说售楼小姐说，说将来这个不会降价，将来指的是多少长时间，难道指的十天、二十天，都是不确定的，降价的幅度是多少，都是不确定的，还是永远保证我一分钱不降，还是不能降这么多，这些都是不确定的因素，我仅仅是说这么一个，不会降价的，这么一说，这是个非常不确定的合同内容，即使签到合同里面，这样的合同内容也是非常不确定的，必然在合同里要签订条款，要明确、具体，我如果说在合同条款里明确规定，我明确合同里承诺，开发商承诺一年之内不降价，如果降价将会补偿差价给购房人，购房人拿着这个合同去起诉的话，毫无疑问能够得到法院的支持。

　　董倩：这个承诺和预测之间到底什么关系，售楼员对未来的一种判断能不能作为一个承诺写下来？

　　陈文：仅仅只是一个判断很难，比如说一个售楼员，这个售楼员可能有两个情况，一个是这个售楼员是发展商也就是卖方自己的工作人员，直接工作人员。还有一种售楼员是代理公司的，这个代理公司和发展商，和卖方签了委托代理合同，允许他代理卖他的房子的，他的这些承诺或者预测要想写到合同条款里的话，必须得到发展商的授权、同意，如果没有发展商的同意，他写了也是白写，也是没有法律效力，所以刚才讲他的预测会不会有效力，如果发展商对于他的预测时间、价格等等予以承认，予以认可，他应该是有效力的，如果仅仅是他个人的，也没有盖章，也没有签字，发展商也没授权，可能也不行，也没有效力。

　　董倩：您刚才提出来的是一种对未来的建议，作为开发商一方，作为销售一方，他们有可能和消费者之间达成这么一个补充的协议吗？

　　陈文：那要看供求关系，如果现在大家很多人要买这个房子，而买房子的房源很少，可能达不成。如果房子卖不出去，买的人很少，可能会达成这种协议，关键看供求关系。

　　董倩：俞庭长，像刚才我们分析的这种情况，只是一个例子，他对未来可能有所启发，像原告这种情况，她在十天中损失了15万，她告上去了，在什么情况下她可能打赢这个官司？这件事情对未来是有启发的，对我们消费者如何维护自己的权益，我们如何能够确保自己的资产不会在这么快的时间内就缩水，我们要有需要有东西来保护自己。

　　俞里江：实际上这里头有两个意思是必须要强调的，第一个就是风险意识，刚才一再强调消费者的权益，这点毫无疑问，消费者是有权益的，一再提到，但是所有消费者参与的活动，这里头不仅仅是个消费者的身份。

　　董倩：但是我必须得打断你一下，这个权益我为什么今天要强调出来，不是我经过不理智的判断才做出的这个选择，我为什么做出这个选择是因为你的售楼员在跟我忽悠，跟我说得天花乱坠，我是上了你的套才做出这个选择的，最后这个承担，所有的损失要由我一个人来承担。

　　俞里江：这里头有一个问题是这样的，消费者去参与这个活动的时候你是有一个判断的。

　　董倩：我判断的基础是什么？

　　俞里江：如果你的判断首先是有个风险的，刚才提到规避风险的问题，怎么规避风险，就是把一些能够得到书面化的东西，能够确定化的东西确定下来，这实际上是个规避风险的方法和技巧。

　　董倩：那你说风险是由什么构成的？有一些是可控的风险，有一些是不可控的风险，比如说像房地产市场的这种宏观的波动我们不知道，这叫真正的风险，但是有一些风险是人为设置的，比如售楼小姐满嘴跑火车，这种风险不是消费者能够判断出来的，这完全在销售一方，为什么所有的风险要由我来承担？

　　俞里江：这个也不是这么个想法或者观念，消费者完全处于弱势，完全不能判断，只要售楼小姐一说我就什么话都信，起码应该有个法律上的意识，口头的承诺或者口头上的一些话没有具体内容，或者说完全不具有可能性的，这些都需要有一些固化的东西的，不能说售楼小姐或者任何一个人说什么就相信什么。

　　董倩：那我应该信谁？

　　俞里江：刚才说到，如果有这样的承诺，必须要有个明确的承诺，这个承诺必须是明确具体的，不能说泛泛的承诺，刚才一再强调，说放心吧，您的房子保证会升值，按照这么说，现在只不过说将来保证不会降价，我现在跟你说放心吧，你的房子肯定会升值，如果没有升值呢，是不是意味着要索赔？不是这个概念，概念必须要在合同上去约定的。

　　董倩：如果我是一个理智的消费者，我是理智的去规避这些风险的话，我应该怎么去做这件事儿？

　　俞里江：在合同上签订，在你的商品房买卖合同上有一个补充条款或者补充协议，这样都可以。

　　董倩：如果像陈律师说的，这是一个卖方市场，他不跟我签，我又看上这房了，怎么办？

　　陈文：有风险了。

　　俞里江：卖方市场实际上有这么一个问题，所谓的卖方市场就是房子不愁卖，这种情况下往往是房价上涨的时候，房价上涨不会有这个问题，房价下跌的时候才存在房子卖不出去，房子卖不出去，消费者或者购房人的磋商能力，你在谈判中的地位相对是有利的。

　　董倩：换句话说市场的逻辑天生就会保护消费者？

　　俞里江：只不过说应该保护一些理智消费者或者理性的具备规避风险能力的消费者，因为很多时候消费者可能会比较轻率地做出判断，但这个判断可能会带来一些风险，这个风险必须要知道，怎么去规避风险这种技巧和方法。

　　陈文：刚才您讲的售楼员满嘴跑火车的问题，我认为这是比较普遍的现象，很多消费者在买房的时候，合同是一方面，而售楼员在宣传他的项目的时候，又另外添加了很多东西，但是一般的消费者不太有经验，他就会认为售楼员说的都是真的，都会实现，而当仔细看合同的时候，合同里面很多很多售楼员说话在合同里面没有的，尽管没有，消费者也相信售楼员说的话，但是事实到最后并不如此，交了房子以后会出现售楼员说的很多情况并不像售楼员说的要实现，而很多时候是不实现的，这会使很多的购房人感觉到，原来是这么回事，或者有一种上当的感觉，像这样的情况目前在中国的房地产市场是非常非常多的。怎么办？需要我们的消费者不断去积累自己的经验，去慢慢认识这么一个问题。

作者: huntershe 时间: 2008-10-31 17:23

　　董倩：刚才我们反复说，风险的问题还有承担损失的问题，这是一系列的问题，但是我们看到这个事情，通过这样一个个案我们来分析有很多可分析的东西，受骗上当的我们姑且打上引号，就是“受骗上当”的是消费者，但最后承担损失的是消费者，可是最后在这个过程中起到了一个重要的催化剂的销售小姐，他们受到什么处罚了？好像什么都没有。俞庭长，从未来从规范的角度来说，是不是对于在这个过程中起到这个作用的销售一方也应当有所制裁？

　　俞里江：您提到的对销售人员这个制裁的问题，实际上是一个直接规范和直接规律的问题，如果说规范了中介市场，因为很多销售都是外包的，外包给某个销售公司，而像目前激励机制都是销售人员卖出一个房子拿一个提成，在这种情况下，在利益的驱使下，很可能销售人员就做出这种承诺那种承诺，唯一能够抑制这种情况，就是刚才提到的，就是说只要你做出这种承诺。如果说会导致开发商承担不利后果，销售人员可能就会受到制裁，事实只能说通过中介市场的规律或者中介市场的规范，如果比如刚才这个情况，销售人员做出这个承诺，写在书面合同上了，最后开发商有损失了，开发商有损失了，我去找谁？很可能是销售人员的错误，可能销售人员会承担经济上的损失，在这种情况下，这个时候销售人员不敢随便做承诺。

　　董倩：在法制上怎么去规范他们？

　　俞里江：法制上规范，目前只能说中介，就跟你推销商品是一样的，推销商品很多时候售货员都会说这个商品怎么好，那么好，并不意味着所有的宣传总会有夸大的地方，所有的宣传不能说我去规范，任何一个销售人员都知道所有的将来的预测，将来这个房价，这个市场会怎么样，这个商品到底有哪些优势，哪些缺点，他也不可能销售人员的知识水平能够达到这个程度，这是不可能的。

　　董倩：陈律师，作为消费者，我有一个问题，以后我们消费者，虽然说是这个楼市有点萎靡，但是这个楼市是长期存在的，作为消费者将来在买房的过程中，怎么买，我听谁的，因为作为买房的人来说，对于房子是怎么回事，未来会怎么回事，他会有一个自己的判断，但是还是需要别人介绍的，这个介绍非常非常重要，谁来介绍，销售人员来介绍，我到底他的话，我信不信，我要信，信多少？我们之间到底应该构成一个信任的关系还是怀疑的关系？

　　陈文：对，这个问题提得非常好，买一所房子，可能有的房子几十万，有的几百万，有的甚至上千万，它和买一个茶杯，买一个电视机不一样，因为一个茶杯很简单你能看出它的质量的好坏，一个电视或者一个冰箱，你也很简单能看出来。

　　董倩：换句话说作为购买的一方，买房虽然说它是一个商品，和买其它商品，比如日用消费品是不一样的。

　　陈文：虽然是买东西，但是一个是价值，一个是本身的技术含量，房地产涉及到很多方面的问题，一般的人是搞不清楚的，一定要有一个专家，你买一个杯子很简单，你自己可以买，好坏你一看能看出来，而且价值很低，包括买辆车都是。你要是买一所房子就不一样了，一定要请一些朋友去，觉得不能自己高兴了就去了，去那儿一看，几十万的房子，合同一看，五分钟看完，甚至连看都不看，很多人买房子是不看合同的，他认为合同是个标准合同，实际上没有标准合同，咱们现在所谓的样板合同是国土局和工商局联合制定这么一个样板合同，这个合同是提供了一个基本条款，还有很多详细的条款，需要做补充协议的，需要买家和卖家要谈，消费者说了，我这个房子怎么好，要落实到你的补充条款里，往往买卖合同所谓的样板合同有15页，可能补充合同有16页，这个是非常重要的，一定要落实在条款里面。如果很多的承诺条款不落实到合同里，我建议宁可不买，往后放一放，然后再谈，因为选择的余地很多，很多楼盘，没有必要非选这个楼盘，按照对方提出的条款去签，那会非常被动。

　　董倩：俞庭长，通过这样一个案例之后，因为你在这方面有所调研，你觉得如果你给市场一些建议，给消费者一些建议的话，你会说什么？

　　俞里江：第一，你要有风险的预测，如果售楼小姐说，但是我就不跟你签合同，比如我提出来我们签一个补充协议吧，售楼小姐说我签不了，我只能跟你说，你心里就要打个问号了，是不是售楼小姐的说法就是她自己的说法，是不是将来我的权利得不到保护，你宁愿选择不买，你也不要说也许她说的就应该是真的，我就签了，签了以后你的权益就得不到保护，如果售楼小姐说签了补充协议，盖上了公司的公章，就成为合同的内容了，这个条款就约束了购房人和卖房者。在这个合同条款的约束下，只要有一方当事人违反了这个合同约定，就要承担相应的责任，如果合同约定了，我承诺我的楼盘价格一年之内不降价，你买的户型一年之内不降价，如果我降价多少就补偿给你多少，没有问题，购房者一发现这种情况，我就拿着这个合同去诉讼，或者我去跟开发商谈。开发商很可能在这种情况下不用说诉讼到法院，开发商就主动给你调解，因为这是一个承诺，白纸黑字的东西，这是受法律约束的东西，很可能比较容易就解决这个问题，但如果合同上也没有，售楼小姐也不给你签，也不给你承诺，只是泛泛这么一说，很可能你损失必然就会有一方来承担，这个损失是客观存在的，谁来承担？只能说没有法律依据的或者说没有合同依据这一放来承担。

　　董倩：陈律师，您觉得通过这么一个案例，您觉得消费者应该从里面学到什么？

　　陈文：增强自我保护意识，不能够轻信售楼人员的某些承诺，一定要把有关承诺落实在合同里面，做好自我防范，降低风险。如果你仅仅听信，而不把这些承诺落实到合同里边的话，就有比较大的风险。一所以我想如果售楼小姐在承诺的时候，而不愿意把承诺的东西写在合同里，我的意见是宁可不买，或者是缓买。

　　董倩：比如说有没有这样的消费者就是说我真是需要这套房，而且各方面的条件都非常适合，我就是想买，但是要对未来有所担忧，售楼一方又不愿意签，我应该怎么办，还是缓买或者是不买吗？

　　陈文：你要是愿冒风险，你就要可能重蹈这个案子的覆辙，你要想把它风险减小到最小，一定要把这个承诺写在合同里，你现在遇到的情况，又想买房子，又不把售楼小姐的承诺放到合同里，你又想买，对不起，你可能要承担风险了。像今天这个案子的判决一样，发展商业也许不愿意去调解，也不愿意做让步，法院只有这样判决了，判决只能按照合同条款判决，这样对他是很不利的，没有办法，这是你购楼的风险。

　　俞里江：收益和风险都是正比的，如果像你说的我非要买这个楼，我非看上这个房了，我觉得这个房能带给我的居住环境，我将来的升值的预期或者将来看中物业各种情况，实际上都是涵盖了一个广泛的收益范围之内的，你要获得这个收益，你又想规避风险，刚才提到了，规避风险有很多种方法，但这个风险如果说你通过自己的努力规避不了怎么办？这个风险是客观存在的，你做出一个判断，我是愿意冒这个风险享受这个收益还是我宁愿放弃眼前的收益，不去冒这个风险，这是两个不同的选择，你做出了这个选择，意味着你这个路径就定死了。

　　董倩：就是对这个案子，或者对类似这样的事情我们很同情，但是无能为力。

　　陈文：对。

　　董倩：好，谢谢两位。

作者: zhuyuhua 时间: 2008-10-31 18:03

楼上的太强了

作者: 天天快乐 时间: 2008-10-31 19:30

邻居你真棒!"只有同情而无能为力,"KFS就没办法对付啦!?

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