各地政府房地产救市政策

　　近日，长三角的两大城市上海、杭州不约而同宣告对低迷的楼市进行“救市”。其中，杭州市政府发布的《市政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，其中包括购房入户实施范围扩展至老城区、政府给予个人买房一定的税缴补贴、放宽房企受让及开发期限等系列措施。

　　而上海市公积金管理中心发布《关于再次调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》，上调补充住房公积金贷款的最高额度，符合条件的家庭最高可贷60万元。

　　地方政府“救楼市”的政策正在蔓延。出台救市政策的地方政府从最初的地震灾区成都到西部地区的重庆、西安，再到中部地区的长沙、武汉，再发展到东部沿海的福州、厦门，现在已经到达长三角最重要的代表性城市南京，杭州和上海。

　　那么，这股“救市潮”会蔓延到广州和深圳吗?昨天，据消息人士透露，广州希望能“刺激房地产消费”。本报记者多方采访，尽管相关部门都未能确认广深两地将加入“救市大军”，但是，广州减慢限价房推出的速度、拆迁补偿标准看齐一手房价等迹象，都给当地楼市带来了暖意。

　　广州低调救市?

　　“我认为，广州已经在低调‘救市’了。”在接受本报记者采访时，合富辉煌首席分析师黎文江表示，广州刚刚公布的“拆迁补偿标准向一手房价看齐”，就是一个稳定市中心房价的信号。

　　前天，广州市国土房管局发布《广州市危旧房改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)》(简称《意见》)，从即日起至10月23日，《意见》面向全社会征求意见，其中大幅提高拆迁补偿标准，确保被拆迁户有能力购买本区域新商品住宅。因此，今后广州市危旧房改造被拆迁户拿到的补偿款将达到可购买同区域一手商品住宅的水平。

　　黎文江表示，广州暂缓限价房及其用地的推出，间接说明了政府不希望目前的商品房市场受到太多的冲击。另外，地方政府对房地产“救市”，是万不得已才出手的，“但广州楼市表现还好，不见得需要政府干预。”不过，在本报记者采访中了解到，中国房地产行业协会曾采纳了广东省房地产行业协会的4点政策建议，并提交给国家有关部门。被采纳的4点建议主要涉及金融政策、土地政策等领域，其中，建议适当放宽购买二套房的贷款条件，鼓励改善型住房需求。

　　数据显示，今年8月，广州一手商品住宅均价为9078元/平方米，环比微降0.5%，而成交量却出现明显回升，8月一手商品住宅交易面积达到66万平方米，比7月份增多了1%。黎文江认为，这几个月来广州房地产成交量维持在每月60万平方米左右，而价格回落到去年的7、8月份水平，还能刺激成交上涨。

　　至于深圳的情况，业内人士认为，相比广州，此前深圳楼市投资气氛太浓，估计政府还不会明确出手“救市”。　

　　各地下月全面救市?

　　救市见效了吗?市场都期待立竿见影的成果。

　　在这些救市的城市里，长沙属于较早出手的。长沙的救市举措在7月20日起实施，但是，渤海证券的数据显示，长沙10月份推盘速度下降，小户型支撑成交量上升。上周(10月6日-10月12日)长沙住宅市场运行情况，成交面积环比增长率达138.13%，但是成交均价环比下跌了1.93%。

　　从8月初起救市的福州近期则是成交量低位反弹。上周福州的住宅市场成交面积环比增长76.44%，成交均价环比下降18.68%；重庆的情况是，小户型主导市场，成交量低位反弹，推盘速度下降，上周重庆住宅市场成交面积环比增长278%，成交均价环比下降0.52%。

　　对于这些数据，渤海证券认为，上周环比大幅上涨并不能完全支持黄金周成交量大幅回升，而有可能由于统计数据原因导致成交量大幅上升；长三角和珠三角，较此前两周均环比大幅上升，其中苏州、深圳和杭州出现了连续环比大幅上涨，增长率在50%以上。

　　东方证券认为，各个地方的经济发展水平和房地产市场的发展状况各不相同，应该有区别的对待每个区域不同的房地产市场发展情况，采取不同的适合当地经济和房地产市场健康发展的政策。不过，该机构预计，未来中央政府关于房地产市场的调控政策趋势也是进一步放松。

　　此前，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生曾经表示，由住宅和城乡建设部等部门提出的房地产市场新政有望在下月推出。据透露，该部已向上层提交“放松”房产调控政策的方案，具体包括取消对二套房的限制、下调房产税和延长个人房贷偿还期限等。

　　放宽购房入户，提高住房公积金贷款额度，减免契税

　　截至目前，已有18个城市出台利好“救市”政策。

　　地方政府救市的措施中，以南京和杭州的救市措施力度最大。尤其杭州救市政策涵盖24项内容，力度创下近期地方政府之最，主要包括对需求的刺激和开发商资金链的缓解。首先，对购房消费者，放宽购房入户，提高住房公积金贷款额度和贷款年限，减免契税和给予财政补贴，用来促进居民合理住房消费；其次，对于开发商，放宽房地产企业所得税预征政策，放宽土地款支付政策，放宽项目开竣工期限，延迟或暂停征收涉及房地产行业的行政事业性收费，来优化房地产行业投资发展环境；最后，对于金融机构，鼓励银行在国家宏观调控政策指导下，增加有效的信贷，支持符合条件的房地产企业正常合理的信贷需求，及时搭建银企对接的互动平台，协调解决企业面临的困难。

　　与杭州、南京等城市政府出台的一揽子救市政策相比，上海公积金贷款额度的上调对市场的影响力度较小，但仍可看做是一个温和的政策信号。

　　综合多个地方政府的救市措施，具有6个方面的特点。首先，在公积金贷款方面，延长贷款期限，由20年提升至30年，实施这一举措的有沈阳、长沙、福州三地；沈阳、长沙两地还将首付比例由30%降至20%；河南、辽宁两省均允许省内可办理公积金异地贷款。

　　其次，上调普通标准住宅标准，放宽享受优惠契税范围，其中沈阳将市内五区住宅标准由5680元/平方米提至6700元/平方米，福州由5500元/平方米提升至7000元/平方米，厦门由7000元/平方米提升至12240元/平方米。

　　再次，与其他城市所不同，长沙提出了多项“领先”的措施。包括停止经济适用房供地，对符合购买经济适用房的家庭给予货币补贴；调整二手房交易税费，将二手房交易综合税暂由1.98%调整为1.1%，同时购买二手普通商品房，按地方所得部分给予全额补贴；调整营业税，在2009年12月31日前出售二手商品房，并购买普通商品房的，其二手商品房交易所交营业税由财政给予全额补贴。

　　最后，重庆对农村户口首次购买90平米以下商品房的，免征契税；厦门对于在厦门岛外同安、翔安两区购房，且面积在70-80平方米，除享受原有购房入户，还可办理不超过2人的常住户口；西安、南京则从2008年9月4日至2009年12月31日，对购房户按房款总额，分1.5%，1%，0.5%三个等级发放财政补贴。 　

中央对地方政府拯救楼市行动采取默认态度

　　为促使楼市回暖及恢复市场信心,近日全国地方政府救市大潮愈演愈烈,继南京、西安、重庆等市之后,杭州市政府出台拯救楼市的“24条”意见,上海公积金管理中心网站也贴出了上调补充公积金贷款额度一倍的通知。据不完全统计,目前全国已有17个地方政府纷纷以减税、推行货币补贴及降低准入门槛等一系列积极的利好政策,以期市场重回健康的轨道。广州、深圳虽没有正式出台文件,但在土地供应规模、限价房上市等方面明显加强了政府的调控力度。

　　而针对近期以来一些地方政府频频出台的救市行动,中央采取的是“默认”态度。

　　与此同时,业界关于政策调整的呼声也越来越高。“十一”长假之前,全国人大财经委组织一批各领域专家进行座谈,与会的唯一一名地产行业代表、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌提出放松对于第二套房信贷政策恢复的建议。中房协也曾上书国务院要求调整政策,建议将楼市调控主调由此前的“严厉”调控政策,改为“适度控制”,具体政策包括允许地方政府自行救市、降低房地产交易有关税率、加强房地产预警系统功能等。

　　省房协会长蔡穗生认为,现在的国际、国内经济环境已经发生了改变,政府应坚持“适时微调,因地制宜”的楼市调控原则,尽管政策不能改变经济周期,但至少能够让行业健康发展。在市场观望气氛渐浓、销量下降、危及房地产市场稳定发展的关头,当务之急是稳定市场预期,增强市场信心,提升交易量,适度松动银根。调控政策要从挤压房地产市场适时调整为促进其稳定发展。

　　蔡穗生介绍,此前省房协对房地产局势提出的看法及8点政策建议,经提交到中国房地产行业协会后,其中有4点已被中房协采用并提供给国家有关部门。被采纳的4点建议主要涉及金融政策、土地政策等领域。蔡穗生说,个人购房贷款是银行的优质业务,风险不大,应适当放宽购买二套房的贷款条件,鼓励改善型住房需求。

　　据悉,目前省建设厅正组织调研组对全省各地特别是广州、深圳等珠三角城市房地产市场情况进行研究分析,相关调研报告及政策建议将于近期提交省政府。

　　有分析人士指出,国家有关部门或将于年底之前放松房地产政策,以防止目前固定资产投资的大幅下滑,特别是在当前出口受阻和GDP增长形势恶化的背景下,更凸显这一政策调整的必要性。要从鼓励消费,激发有效需求角度,促进房地产市场的健康发展。

　　申万研究所在最新房地产行业报告中指出四季度救市的政策将愈演愈烈；而未来不排除中央政府基于保增长目的出台政策刺激房地产市场。