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标题: [讨论] 物业公司诉嘉德坊业委会财产权属纠纷 [打印本页]

作者: 伊万豆夫 时间: 2008-7-15 12:58 标题: 物业公司诉嘉德坊业委会财产权属纠纷

上海能宝物业有限责任公司诉上海市嘉定区嘉德坊业主委员会财产权属纠纷案                                                    上海市第二中级人民法院
               民事判决书

                        （2007）沪二中民二（民）终字第947号

上诉人（原审被告）上海能宝物业有限责任公司。
法定代表人张建中，董事长。
委托代理人张毅，总经理。
委托代理人张玉琦。
被上诉人（原审原告）上海市嘉定区嘉德坊业主委员会。
负责人朱同信，主任。
委托代理人陆晓平。
委托代理人葛金宝。
上诉人上海能宝物业有限责任公司（以下简称能宝物业公司）因财产权属纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2005）嘉民一（民）初字第2302号民事判决，向本院提起上诉。
本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，能宝物业公司系上海市嘉定区嘉德坊小区前期的物业管理企业。1997年3月，能宝物业公司与开发商上海嘉定区房地产（集团）有限公司签订了“嘉德坊物业管理委托合同”，该合同对物业管理费等相关费用的收费标准作出了约定，且约定公用部位、公共设施日常维护费用从室外机动车停车费等收入中列支，由能宝物业公司承包使用。自此，能宝物业公司即入驻嘉德坊小区进行物业管理。2003年11月，上海市嘉定区嘉德坊业主委员会，以下简称嘉德坊业主委员会依法成立。2005年4日，嘉德坊业主委员会与能宝物业公司解除了物业管理委托关系。之后，嘉德坊业主委员会曾发函要求能宝物业公司移交扣除管理成本后的小区地面停车费的余款，但能宝物业公司未予答复，故诉至法院，要求能宝物业公司移交停车费20万元及停车费帐册。
审理中，嘉德坊业主委员会认为能宝物业公司应移交1999年6月至2005年3月期间的扣除必要管理成本之后的室外机动车停车费，具体费用因帐册由能宝物业公司保管，故暂估在20万元。能宝物业公司提供了其自行制作的该阶段收支清单，该清单显示收入合计266
435元，支出为387 443.50元。嘉德坊业主委员会表示为息讼，同意收入部分按266
435元计算，但对支出表示异议。之后，因能宝物业公司申请，经嘉德坊业主委员会同意，法院依法委托上海东亚会计师事务所有限公司对能宝物业公司该期间室外停车费的支出即必要的管理成本进行审计。该审计机构于2006年9月8日出具了沪东四审（2006）第2286号审计报告，该审计报告就支出分为税金及附加、开票成本、车管员支出即车管员工资三部分。其中1999年6月至2002年10月的税金及附加为4
972.85元，2002年11月至2005年3月的税金及附加为17
606.60元（含所得税带征8409.12元）。开票成本中发票印刷及购买费每月为12.64元，共计购买发票的金额为884.80元，而能宝物业公司将其分为开票人工费、发票印刷及购买费、购买发票交通费及人工费等、物耗，主张开票成本为4.4%，每月合计267.64元，除发票印刷及购买费为实际发生外，审计报告称其余为估算数。车管员的支出分为三阶段，其中第一阶段为1999年8月至2001年10月，根据能宝物业公司提供的其与案外人上海百能综合服务有限公司签订的“委托服务合同”约定的车管人员工资每人每月1
000元计算，车管员的工资支出为112000元。第二阶段为2001年11月至2002年12月，由能宝物业公司直接支付保安人员工资，车管员由保安人员兼任，未列明车管人员的人数，若按能宝物业公司主张的4人计算工资总额为38
583.99元，能宝物业公司要求分摊材料费6023.36元、管理费42
162.58元、开票成本2094.40元，审计机构认为材料费、管理费已在能宝物业公司费用中列支，不宜在车管人员费用中分摊。第三阶段为2003年1月至2005年3月，根据能宝物业公司与案外人百能公益服务社签订的“专项服务协议书”的约定车管人员的工资每人每月1
200元，其中2003年1月至2003年6月车管人员为5人，2003年7月至2005年3月车管员为6人，工资总额为187
200元。且发现外聘人员与2002年12月能宝物业公司保安保洁人员名单相同现象，若按此前的保安人员工资690元/月计算，该阶段的工资应为107
640元。最后，审计报告记载因会计凭证拆封，影响会计凭证的可信度，且对车管人员的人数无法确认，未能获取充分、适当的审计证据，故上述审计报告仅供参考。嘉德坊业主委员会对上述审计报告表示异议，认为税金及附加中计算带征所得税不符合物业条例，仅认可发票的购买费，至于委托案外人上海百能综合服务有限公司、百能公益服务社之事从未听说过，而且两单位的法定代表人与能宝物业公司的法定代表人系同一人，故对所谓的车管人员的人数、工资金额有异议，对2001年11月至2002年12月的车管人员的工资中的材料费和管理费，如审计机构所述不应在车管人员费用中分摊无异议，对按4人计算车管员工资有异议，仅同意按1人计算，但对按4人工资得出的每人的工资无异议。能宝物业公司对审计结论无异议，仅认为审计报告称2001年11月至2002年12月的材料费、管理费不应从车管人员费用中分摊、发现2003年1月起外聘人员与2002年12月能宝物业公司保安保洁人员名单相同现象、此前的保安人员工资690元/月的描述及会计凭证的不真实影响审计结果的描述有异议，认为不存在会计凭证不真实的情况。能宝物业公司为证明其在1999年8月至2001年10月期间、2003年1月至2005年3月期间将小区物业管理委托他人专业服务，提供了其与案外人上海百能综合服务有限公司于1997年5月20日签订的“委托服务合同”及与案外人百能公益服务社签订的“专项服务协议书”。嘉德坊业主委员会对证据的真实性表示异议，认为从未听说过，即使确实存在的话，合同的约定违反了有关规定，通过所谓的转包侵害了嘉德坊业主委员会的利益，能宝物业公司与另两单位系关联企业，故应属无效合同。为此，嘉德坊业主委员会提供了案外人上海百能综合服务有限公司及百能公益服务社的工商登记资料，显示能宝物业公司出资80%成立了上海百能综合服务有限公司，能宝物业公司的法定代表人与上海百能综合服务有限公司的法定代表人系同一人，百能公益服务社的负责人系能宝物业公司的总经理亦即能宝物业公司在本次诉讼的委托代理人。能宝物业公司对嘉德坊业主委员会的举证未有异议。另，嘉德坊业主委员会主张2002年11月至2005年3月的税金及附加中包含所得税带征8
409.12元有异议，认为该笔费用不应计算在内，为此，其提供了上海市物价局沪价房（2000）第148号复函，能宝物业公司对该函的真实性无异议，但认为不适用本案。审计机构在质询时称其根据实际发生的费用计算而得，且是匹配的。
原审法院认为，根据国务院《物业管理条例》的规定，嘉德坊业主委员会作为涉案物业管理区域的业主委员会，在经一定的程序后代表全体业主就涉及物业管理区域全体业主共同利益的纠纷，以自己的名义提起诉讼，处理与前期物业管理企业之间属全体业主共同所有的债权债务，未有不妥。因室外停车位所占土地的使用权属全体业主所有，由此带来的财产收益，在扣除必要的成本外，应返还全体业主所有，能宝物业公司作为前期物业管理公司无权占有。而且法律规定物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。因嘉德坊业主委员会对能宝物业公司陈述的室外停车费的收入情况未表示异议，故对1999年6月至2005年3月的收入情况应予确认。至于必要的成本即支出一节，根据“谁主张谁举证”的证据规则，应由能宝物业公司对此承担举证责任。尽管因能宝物业公司的申请，本院委托了审计机构对此进行了鉴定，但嘉德坊业主委员会对该审计报告的大部分表示异议，且审计机构亦表示因故未能获取充分、适当的审计证据，并无明确的审计结论，故无法作为处理支出的参考，但对于嘉德坊业主委员会表示无异议的部分应作为支出予以确认。关于税金及附加一节，嘉德坊业主委员会仅对2002年11月至2005年3月带征部分表示了异议，对未表示异议的部分应予确认。至于嘉德坊业主委员会表示异议认为不应承担的部分，尽管嘉德坊业主委员会陈述了自己的理由并提供了依据，但根据审计机构的质询意见，鉴于该费用实际已发生，故对嘉德坊业主委员会的主张不予采信。关于开票成本一节，除实际发生的发票印刷及购买费外，其余均为估算数，故应考虑实际已发生的费用等因素由法院酌定。关于车管员的工资所涉的如能宝物业公司所述的三阶段，其中能宝物业公司分别与案外人上海百能综合服务有限公司、百能公益服务社签订协议的两阶段，考虑到能宝物业公司与上述两案外人之间的相互关系、能宝物业公司事先未征得嘉德坊业主委员会同意转委托，而且，其与案外人的约定违反了有关法律规定，现嘉德坊业主委员会表示不认可，故即使上述协议是真实的、能宝物业公司亦给付了案外人如审计报告记载的车管员工资，但对嘉德坊业主委员会不具有约束力，能宝物业公司不得以此作为向嘉德坊业主委员会主张支出的依据。至于2001年11月至2002年12月阶段，因嘉德坊业主委员会、能宝物业公司双方对车管员的人数未能确认一致，故对该阶段的车管员的工资亦无法确认。综上，应计入支出的车管员的工资，可根据能宝物业公司所提供的室外停车费收入情况，考虑管理实际停放的车辆所需的工作量，并结合嘉德坊业主委员会、能宝物业公司的陈述及举证与审计机构在审计报告中陈述的能宝物业公司实际发放给保安人员（含车管员）平均工资690元/月等实际情况，由法院合情合理地予以确定。至于嘉德坊业主委员会要求能宝物业公司移交停车费帐册的诉请，考虑到能宝物业公司将除嘉德坊业主委员会之外的其他物业小区的财务帐册合并做帐等实际情况，故对嘉德坊业主委员会的该诉请，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、第一百一十七条、《物业管理条例》第四十条、《上海市住宅物业管理规定》第二十条、第二十五条之规定，判决如下：一、上海能宝物业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内返还上海市嘉定区嘉德坊业主委员会自1999年6月至2005年3月期间的室外机动车停车收益人民币183832.41元；二、上海市嘉定区嘉德坊业主委员会要求上海能宝物业有限责任公司移交自1999年6月至2005年3月期间的室外机动车停车帐册的诉讼请求，不予支持。
能宝物业公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审审理中，双方当事人对1999年6月至2005年3月期间收入合计266
435元均无异议，原审法院确认扣除必要管理成本为税金及附加、开票成本和车管员支出即车管员工资三部分。现对原审法院确认的车管员支出数额有异议，根据其与上海嘉定区房地产（集团）有限公司的约定，车辆管理人员应为四人，原审法院确认一人不妥，故1999年6月至2005年3月，以每人每月690元计，车管员支出应为193200元。故要求撤销原审判决第一项，依法改判。
嘉德坊业主委员会辩称，2003年11月前，业委会未成立，但广大业主是客观存在的，因而能宝物业公司与案外人签订的任何协议均不得侵害第三者利益。原审审理中，业委会提供充分证据证明2003年之前车管员工资并未达到每月690元，而车管员人数根据实际需要及开支不足一人，但可以宽容到一人，能宝物业公司上诉要求确认为四人与事实不符，故不同意其上诉请求。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，物业管理区域内的公共绿化、道路、场地归全体业主所有，故室外停车位带来的财产收益，在扣除必要的成本后，应返还全体业主所有。原审审理中，双方当事人对1999年6月至2005年3月的收入情况均确认，应扣除的必要成本根据审计意见确认为三部分，即税金及附加、开票成本和车管员支出，本院审理中，上诉人能宝物业公司对原审法院认定的税金及附加、开票成本应扣除的费用未持异议，故双方当事人的争议焦点为车管员支出费用，能宝物业公司认为车管员人数应以四人计算，本院认为，原审审理中，因双方当事人对车管员的人数未能确认一致，故原审法院根据能宝物业公司所提供的室外停车费收入情况，考虑管理实际停放的车辆所需的工作量，并结合双方当事人的陈述及举证与审计机构在审计报告中陈述等实际情况，予以确定，应属合理，本院认同。能宝物业公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
负有金钱给付义务的当事人如未按原判指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉案件受理费人民币5510元，由上诉人上海能宝物业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审　判　长　　刘海邑
代理审判员　　张　松
代理审判员　　邬　梅

二○○七年五月十八日

书　记　员　　朱丹丹

[ 本帖最后由伊万豆夫于 2008-7-15 13:00 编辑 ]

作者: 伊万豆夫 时间: 2008-7-15 12:59

案例，供各位感兴趣的XDJM阅读分析。

[ 本帖最后由伊万豆夫于 2008-7-15 13:01 编辑 ]

作者: 守护天使 时间: 2008-7-15 13:03

好长啊，lz给解释一下吧，小的我上班没时间深读下去！！！

作者: 丫丫1976 时间: 2008-7-21 14:11

要么物业裁员降低服务标准，要么企业无力承担最后撤退，毕竟物业是企业单位，亏本生意没人做，这也是上海已有多个小区被抛盘。恶性循环，倒霉的还是老百姓，保安没有还好，垃圾没人清就惨了。

作者: 伊万豆夫 时间: 2008-7-21 14:24

能宝物业是嘉定房地集团下属物业，目前在江桥、真新地区项目不少，但是这家公司的口碑实在不好。

作者: 沐头 时间: 2008-10-14 16:14

嘉德坊？铜川路2288弄?我姑姑家在那里....

作者: 紫竹轩 时间: 2008-10-16 17:01

超长案例啊。。。

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