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标题: 沪上各有９家银行和中介开始新一轮资金监管试点二手房交易环节出现松绑迹象 [打印本页]

作者: mwh127 时间: 2008-6-26 13:25 标题: 沪上各有９家银行和中介开始新一轮资金监管试点二手房交易环节出现松绑迹象

沪上各有９家银行和中介开始新一轮资金监管试点二手房交易环节出现松绑迹象

上海商报记者徐健

本周开始，在上海开展业务的９家银行和９家中介公司将进入“二手房交易资金监管”的新一轮试点，这次试点将资金监管从“贷款环节的监管”扩展到“全资金的监管”。记者就此事从多家中介处获得证实，作为上海地方性的政策尝试，参与资金监管的银行已经达成共识，在系统内交易的二手房不需要还清贷款就可以过户。
据悉，此次酝酿的二手房交易操作流程变化，使资金监管将引导二手房交易模式与新房交易模式接轨。在资金监管的目标以外，卖家不需还清贷款就可先予过户，也是２００５年宏观调控措施中最为重要的操作细则——二手房交易必须“先还款，后过户”提出至今，上海首次在二手房交易环节上的“松绑”举措。

试点
各９家银行中介尝新
上周五，在上海房地局及其房产交易中心的召集下，上海９家银行和９家中介开会。本周一开始，各方可以进入新系统操作二手房交易全资金监管，从而，二手房资金监管从贷款部分扩展到交易的全过程。
据悉，目前参与新一轮试点的中介企业包括２１世纪不动产、汉宇地产、信义房产、满堂红置业、志远地产、浦东房地产市场，衡联（上海）投资咨询有限公司等９家中介企业，参与的银行方面则有中国银行、工商银行、建设银行、上海银行、交通银行、农村商业银行、民生银行、光大银行、中信银行等９家商业银行。
目前，二手房交易资金监管系统中，市房地产交易中心负责二手房过户；上海房地局和市房地产交易中心成立的上海市房地产交易资金管理有限公司负责协调银行、中介与二手房买卖双方间的关系：银行将负责资金安全、款项划拨；中介将负责撮合成交、办理手续等业务。原来由中介公司全面负责的协调业务、资金监管业务、撮合成交将分散到上海市房地产交易资金管理有限公司、银行、中介等专业机构三方面协作完成。
“其实我们已经为此准备了两周，还召开了多次会议，本周开始试点，应该说准备比较充分。”２１世纪不动产法务及交易服务中心总监谢垒华介绍。记者还了解到，汉宇、中原等几家试点中介均已展开行动。“‘资金监管’目前尚是试点，因此属自愿参与。但就我所知，若大众接受度高，将来不排除会强制执行。”谢垒华说。

操作
交易前可做二次抵押
“不需要还清贷款就可以过户”使二手房交易变得更为便捷。
２００５年宏观调控之后，国家规定二手房交易必须“先还款，后过户”，因此近３年来的二手房交易流程一直是：买卖双方一旦签买卖合同，卖家就得先筹钱还清原有贷款，然后才被允许办理过户，最后，买方凭借过户证明办理新的贷款手续。
而今的‘资金监管’则将买方贷款这一步提前：首先，同意接受“资金监管”的买卖双方，在签好房屋买卖合同后，需与相关部门签订“资金监管合同”。随后，买方支付房款的现金（非贷款）部分先进入银行监管账户，买家签订（新的）贷款合同；然后，买卖双方即可前往交易中心办理过户手续。“其实，买家签贷款合同和办理过户，基本上可以同时在交易中心办理。”谢垒华向记者强调道。过户之后，卖方就可以因为买家新签的贷款（合同），而办理在同一家银行的还贷手续，从而取消抵押登记。
值得注意的是，在交易过程中，二手房卖方不再需要先筹措资金还清贷款，以满足房产过户的条件。据透露，在监管系统内，买方的贷款银行可以对仍然处于（卖家）抵押状态下的二手房，进行短期的重复抵押，以放出新的贷款进入监管账户，再由中介公司和银行共同合作，用新的贷款还清卖方（老的）银行贷款，在完成过户手续后通知买方各自取款或者冲销。
以一个具体案例来说明：买卖双方以２００万元成交一套房屋，但目前卖方尚有３０万元银行贷款（本金余额）。若不参与“资金监管”，卖方需要先筹齐３０万元，将贷款还清，才可与买方交易并办理过户；但若参与试行中的“资金监管”，买卖双方便可先签房屋买卖合同；与相关部门签下资金监管合同；而后买方将现金６０万元（首付）打入银行监管账户；若买方需要贷款以支付剩余房款，则和同一家银行签订１４０万元的贷款合同（银行先对房源进行二次抵押）；此时，买卖双方便可在交易中心办理过户，然后银行放出１４０万元贷款进入监管账户，由中介公司和银行共同操作还清卖方的３０万元贷款，卖方在等待由资金监管账户领取剩余房款。

好处
方便交易降低风险
“‘资金监管’使今后房产中介将与巨额的二手房交易资金绝缘。”据悉，今后进行二手房交易，需要买卖双方共同到银行，填取一种专用的带有“条形码”的开户表单，由卖方在银行开户后，买方即可将资金存入，但资金并不会在卖方账户停留，而会直接转至上海市房地产交易资金管理有限公司在银行开设的专用账户中监管，直到房地产交易中心确认房屋过户等手续全部完成后，资金才会解冻转入卖方账户。
分析人士指出，自创辉和中大事件之后，上海房地部门就开始酝酿二手房交易中的资金监管事宜，此次开始试点“资金监管”，成为上海二手房交易资金监管问题上的一大突破，可以从很大程度上保证资金的安全。与此同时，“不需要还清贷款就可以过户”也在很大程度上方便了二手房交易流程。
“资金监管”除了让上家免去为先还贷而筹钱之苦，在操作上还会比此前的交易流程更为方便，甚至比最早的“转按揭”还要容易，成本也相对低廉。“转按揭”过程是，第一步，买卖双方签订房屋买卖合同；第二步，买方交付首期款；第三步，卖方向原按揭银行申请“赎楼”；第四步，买方向银行提出按揭申请；第五步，银行同意出具贷款承诺或提前放款；第六步，双方办理过户手续。
“‘资金监管’等于把三至六个步骤合成一气。”谢垒华表示，以前，卖方往往需要找担保公司担保，其中的担保费用一般需要还贷额的千分之三。“这对高总价房源的交易影响较大，而目前的‘资金监管’试点，只需要支付１５００元就可以了。”

限制
严审查延长收款时限
“如果所有银行都参与到二手房资金监管系统中，那我们所有的二手房交易都可以在系统内办理。”有房产行业有关人士向记者表示，“但目前如果卖家的贷款银行不属于试点的９家银行，则不能操作‘资金监管’业务。”
由于资金监管系统还没有覆盖到所有银行，因此有些银行中按揭贷款的二手房在交易过程中就不能通过系统办理。目前在试点情况下，二手房买卖双方还可以选择是否需要资金监管，因此处于试点状态下的“二手房资金监管系统”还在进一步推广中。
另外，交易房源还要满足二次抵押所需的抵押价值。“如果一套３００万二手房成交，卖方在银行仍有１７５万元的贷款未还，则二次抵押的剩余价值就不足以还清卖方的原有贷款。”谢垒华表示，由于试点期间审查非常严格，这种情况便很难办理。
“另外，因为目前审查较为严格，还会使得卖方拿到房款的时间延长。”谢垒华说，一些急于用钱的卖方，对资金到位的要求很高，如果不用“资金监管”，卖方可在过户前后拿到房款；如果使用“资金监管”，一般来说，卖方在签下买卖合同的１个多月之后，才能拿到房款，“我们有一个急需用钱的客户，就是考虑到这个原因，决定不接受‘资金监管’。”

记者手记
稳定市场信号明显
２００５年３月至今，为了控制房地产市场过热，针对房地产市场的一连串宏观调控出台。２００５年４月，上海房地局全面叫停“转按揭”业务，要求“先还款，后过户“，严控二手房交易环节。之后，上海二手房市场便进入了为期２年的寒冬。去年，上海二手房市场积压了２年的需求爆发，房价再次一飞冲天，但行情又在年底的“第二套房贷政策”出台时候戛然而止，二手房市场从那时低迷至今。
日前，中共中央、国务院召开“省、区、市和中央部门主要负责同志会议”提出，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定。其中提到的“保持房地产市场稳定发展”被市场解读成“停止打压房价”，在如今全国房地产市场观望气氛普遍浓郁的情况下，显得格外引人注目。
二手房的交易环节，可从紧，也可松绑，此次试点所推出的操作方式，显然对于二手房交易是利好。目前，上海二手房市场相当低靡，不少中介门店连续多周零成交，市场上‘拐点’、‘暴跌’之类的词眼也屡见不鲜。此时松绑二手房交易环节，可以看出政府稳定房价的信号明显。

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