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标题: 购买“未来”需斟酌——轨道交通沿线买房巧支招 [打印本页]

作者: mwh127 时间: 2007-8-28 14:38 标题: 购买“未来”需斟酌——轨道交通沿线买房巧支招

购买“未来”需斟酌
轨道交通沿线买房巧支招
2007-8-26 来源：新闻晨报

　　方便快捷、时间准点，这两大优势使得轨道交通受到越来越多上班族的青睐。因此，是否靠近轨道交通成了很多购房者买房时考虑的重要。那么，究竟应该怎样选轨道交通房？购买中应该注意哪些事项？专家提醒，购房者在购房过程中，要注意轨道交通的拥挤程度、楼盘与轨道交通站点的距离等。对于尚未正式运营的“未来”轨道交通房，购房者购买前更需仔细斟酌

　　已经运营的轨道交通线

　　方法一：参考公交路线

　　不少住在轨道交通旁边的购房者都有过这样的经历：在公司加班，晚上过了9点就要不断看时间，因为轨道交通运营的结束时间快到了。

　　目前，轨道交通运营时间最晚在23点左右，上班族夜晚加班晚了，要么就花上昂贵的打车费回家，再不然就只能赶在轨道交通结束前匆忙把手头的工作潦草结束。

　　支招：信义房屋的分析师认为，这是过分依赖轨道交通引起的。

　　购房者在选择楼盘之前，应综合考虑各种出行工具的便利性与交通成本。最好对当地的公交进行充分的考察，给自己多留一个出行的选择。

　　方法二：考察拥挤程度

　　目前，轨道交通1号线和2号线及其括其延伸段上下班高峰期客流量已经饱和，以1号线为例，早上在锦江乐园站上车的上班族往往要等待三四辆列车才能挤上。不少上班族或不堪拥挤之苦，或无法挤上轨交，转而重新选择公交系统，购置了轨道交通房却未能享受到原本想要的便捷。

　　支招：购买轨道交通房时，要考虑到是不是真正能够享受到轨道交通带来的便利。中原地产的专业人士建议，购房者作决策之前，最好在上下班高峰期实地体验一下该段轨道交通的真实状况。

　　方法三：了解到站点的距离

　　不少上班族都有这样的烦恼：家和轨道交通站离得太远，从家到轨道交通站要走上不少路，加上轨交站距离公司还有一段距离，上下班路上花费的时间和体力消耗过多让人心浮气躁。家和轨道交通站点离得太近，人流拥挤造成的噪音污染又影响生活质量。

　　支招：楼盘与轨道交通的距离，以控制在步行15分钟之内为宜，这样不仅避开了轨交带来的噪音和干扰，又不会造成到距轨道站点不尴不尬，乘车、步行都不划算的麻烦。轨道交通的噪音是不容忽视的，距离轨道较近的楼盘不仅对日常生活造成很大的噪音污染。

　　另外，附近成熟的商业设施对日常生活也会产生干扰。尽量选择闹中有静的楼盘，这样就可以在一定程度上减少噪音干扰。

　　尚未运营的轨道交通线

　　方法一：关注通车时间

　　对于远期规划的交通线路，其站点分布是否改变、整个工程是否能如期竣工、项目是否会下马等因素的不确定性较高。比如施工中的7号线，其大华社区附近的站点设置就多次改变。而这些区域内的在售新房大多为期房，交房时间都要推迟1-2年，因而购买的房屋是否是真正的轨道房还是不确定因素，购房者在这些区域选择轨道交通房时应慎重考虑再出手。购房者可选择近期规划的轨道房，轨道正在建设或一两年内可以投入运营，这样有一定的保证。

　　方法二：综合性价比

　　对于尚未运营的轨道交通，有相当一部分处于外郊环附近，这些区域的楼盘在当初期房销售时，就已经充分利用了轨道交通的卖点，造成了轨道房价格的虚高，往往要高出非轨道交通房许多，价格已经提前透支。业内专家认为，轨道房比非轨道房理应在价格上高出一筹，但应控制在10％之内为宜。因此，消费者在选房时，要将价格作为一个重要的参考依据，但不能只看重轨道就忽视了价格的虚高。

　　值得一提的是，是否购买轨道房，还应仔细考虑自身的真正需要，不要被轨道交通这一点利好迷住了眼睛。　　

作者: mwh127 时间: 2007-8-28 14:38

强势概念效应凸显外环郊区
“轨道交通房”再现“英雄本色”
2007-8-26 来源：新闻晨报

　　轨道交通是楼市里一个具备长期实质性利好的题材概念。有关专家认为，在不同的区域，轨道交通效应的表现会呈现出多面性。对于部分交通已经成熟的地区，短期影响不明显；对于一些交通欠发达的地区，轨道交通的作用显得就举足轻重

　　轨道交通的强势效应再次凸显于楼市。今年底，轨道交通6、8、9号线一期等3条线将开通试运营。同时，轨道交通7号线也正在建设之中。新的轨道线路带动了周边的房价攀升。上半年以来，浦东、宝山、杨浦等地因为有即将开通轨道交通线的预期，沿线的二手物业涨幅明显。不少经济实力一般的年轻人都乐意选择在一些相对偏远但未来轨道交通通过的地区置业。

　　7月楼势：轨道交通成为发动引擎

　　得益于靠近轨交的利好因素，一些区域成了上半年楼市的大热点。根据上海二手房指数办公室统计显示，7月浦东新区领涨全市，而轨道交通成为行情发动引擎。

　　老公房方面，由于轨道交通6号线以及8号线年底即将开通的利好，7月浦东新区的价格平均涨幅达到7.8%，居全市首位。次新房表现同样强势。以浦东三林板块的“中房樱桃苑”为例，在今年1月份，100平方米的精装修两房单价在10000元/平方米左右，7月份的价格则已经攀升到了14000元/平方米左右。

　　此外，原来一些冷门区域，如松江九亭、泗泾等，也随着轨道交通开通的预期临近，开始慢慢被一些年轻人接受。佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，选择外环周边轨道房的大多是一些青年置业者和年收入在6万-10万元的家庭。由于中环以内的新房价格已经超出了他们的购买能力，他们便把目光转向了外环附近的轨道交通房，以距离换取房价空间。不少家庭还会将购房预算的一小部分以购置自备车，“一房一车”、自住在中外环，既保证了居住品质，又提高了生活品质。

　　提升作用因地段而异

　　汉宇地产有关人士认为，虽然上半年楼盘的走牛主要是因为整个房产市场的复苏和刚性需求的继续释放引发的，但是轨道交通也起到了一定的促进作用。但不同的地段，轨道交通的效应有所不同。

　　在整体楼市走好的态势下，轨道线路带热的主要还是部分交通不便的区域。美联物业相关人士认为，内环区域住宅占据地段优势，轨道交通设施对于房价的影响不如环外区域明显，是轨道交通概念比较模糊的区域。而中环近外环区域，由于地理位置相对偏远，轨道交通的规划与建设就显得尤为重要。因此，针对是否处于中心城区，轨道的作用可以分为锦上添花和举足轻重两种形态。

　　锦上添花型。在中心城区，由于本身地段好、交通便利，对于有能力在这些中心城区买房子的客户来说，轨道交通带来的楼市效应并不像别的区域那么明显，但轨交对地域价值的更大提升以及休闲生活更为便利的作用还是存在的。如1、2号线交汇处的人民广场站和1号线陕西南路站都位于上海的商业中心，这些地区的购房者往往资金雄厚，距离轨道交通站点的远近对房价几乎没有任何影响。

　　举足轻重型。对于以前交通不够便利的城区来说，轨交的贯穿影响是非常大的。这对于他们来说，是本质上使得交通得到了改善。同时，房价受轨道交通设施对区域住户出行影响明显。事实上，由于几条轨道线今年年底即将建成或通车，像松江、浦东高桥、金桥以及大三林等地，今年房产都表现得十分活跃。

　　建议：选择升值幅度更大的区域

　　单就交通的角度来看，同样是轨道交通附近，新兴区域比成熟区域升值速度更快；而在新兴区域中，靠近轨道交通的板块比离开轨道交通较远的板块升值速度更快。

　　虽然上半年楼市一片向好，但是也有些区域和楼盘买卖平平，增值速度并不迅猛。根据中原地产的成交案例，如位于普陀的某楼盘，今年1月份的时候成交的一套108平方米的毛坯两房价格在126万元，到了7月份103平方米的毛坯两房以133万元的价格成交。期间，价格几乎并没有多大的变化。分析原因，这跟交通便利程度、小区环境等因素都有很大的关系。针对目前不少购房者自住为主，兼顾投资的情况，业内人士建议，在考虑房源是否适合居住的同时，也要考虑房源的增值潜力。

　　因此，在挑选较为偏远的轨道交通房的时候，购房者应该注意“两步走”。首先，购买比较偏远的轨交房，需要了解该区域内的基本生活设施配套，除日常出行外的衣、食、住等多方因素均应考虑在内，以便于自住。其次，在选购轨交房的同时，除精算购房价格时，还应核实轨道交通站点的实际位置，因为距离轨道交通站点的远近直接决定沿线楼盘房价的高低。一般来说，靠近轨道交通的距离以步行5分钟左右能够到达为宜。　　

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