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标题: 嘉定：轨道交通成楼市“生命线” [打印本页]

作者: charmin 时间: 2007-8-17 20:09 标题: 嘉定：轨道交通成楼市“生命线”

上海目前房地产市场的火热有目共睹，随着中心城区的开发建设，整个城市的边缘也在不断向外推展。在几年前还被老上海视为乡村的地区，现在已是高楼林立，成为了现代化的居住小区。据统计，短短几年间，已有上百万人迁居到了上海的外环线区域。
　　嘉定城区作为上海郊区房地产市场新一轮开发目标，已经成为了商家争夺的“主战场”，而11号轨道交通的规划建设一定程度上打破了地区局限，正在逐步拉近购房者与嘉定之间的距离。本版撰文付毳

　　主持人：

　　完全地产记者

　　本期嘉宾：

　　澳丽映象销售及市场高级经理周磊嘉城营销总监席骏羽金地格林世界营销经理杜宏中原地产资讯研究部经理马冀

　　拿地优势

　　主持人：在市郊项目还不被看好的时候，嘉定的开发商为什么会选择在嘉定拿地？

　　墙里开花墙外香

　　澳丽映象周磊

　　澳丽映象的开发商是一家海外企业，集团公司是在2003年拿到地块的，而开发时间是在2005年。由于F1赛事和安亭汽车城的开工建设，嘉定在国际上的知名度是比较大的，所谓“墙里开花墙外香”嘛，而且在2003年，嘉定的地块价位还是相对比较低的，集团公司很看好它的前景发展，所以当时就选择了这个地块。

　　嘉定的客户群坚实

　　嘉城席骏羽

　　嘉城是在2002年拿到这块地的，当时市区内的土地

　　供应量已经不多，而正是嘉定城市化进程的

　　加快的时候，虽然该区域当时的土地关

　　系比较复杂，但由于上海国际汽车

　　城和重大实事工程建设的需要，

　　嘉定的动拆迁户数迅猛增加，这

　　就为公寓住宅的开发奠定了坚

　　实的客户基础，现在看来，当时

　　的拿地也证明了我们的开发

　　商眼光比较长远。

　　看重未来规划

　　金地格林世界杜宏

　　金地的项目开发的比较早，是嘉定同区域内最大的开发商之一，从最开始的金地格林春岸到后来的金地格林春晓，到现在的金地格林世界，金地集团一直紧紧抓住对外来趋势的判断，找到价格的谷底，同时，金地很看好嘉定未来的发展潜力和规划前景。

　　知名开发商打基础

　　中原地产马冀

　　现在嘉定比较大的开发商都是在比较早的时间内拿到地块的，而那时，上海外环线附近可供开发的比较大的地块已经相当稀缺，而一些知名度比较高的大型开发商，如嘉城、安亭新镇、城市岸泊、金地格林等超级大盘的入驻使嘉定楼市四处开花，加速了嘉定城市化的进程，同时也为后期很多本土开发商入住打下了很好的基础。

　　地铁因素

　　主持人：轨道交通11号线的建设对于整个嘉定城区的开发会有什么影响？

　　可能带来更多的市区客户

　　澳丽映象周磊

　　上海人历来对地铁楼盘带来的升值潜力持看好态度，上海物业的走势对轨道交通也一直十分敏感。轨道交通11号线的建设拉近了嘉定与市区之间的空间距离，使得更多的人在更大程度上选择多样化，原来没有考虑过的地段，比如说嘉定，也可能列入购买的考虑范围。对于我们澳丽映象而言，这是一个很大的利好，会为我们带来更多的市区客户，轨道交通的建设的确方便了众多市民的生活，还极大拉动了嘉定地区的楼市。

　　地铁优势要在三年后凸现

　　中原地产马冀

　　对于嘉定目前的房产现况而言，地铁的绝对优势还没有完全显现，一般来说，轨道交通房都会在地铁建成前两年左右的时间开盘，并随着地铁的建设逐步推出新盘，这时候的房价也会随之上涨。而嘉定区域内最主要的轨道交通11号线要在2011-2012年才

　　能完全建成，这样算来，无论从开发商

　　还是购房者的角度而言，只有在2009年

　　和2010年前后开盘的房子才会受到轨

　　道交通的直接影响，由于目前在手的

　　楼盘在开盘定价时开发商没有透支

　　价格，给消费者预留了一定的升值

　　空间，因此在地铁效应后这些物业会

　　有一定的升值潜力，所以购买地铁物

　　业，这段时间是比较理想的介入时机。

　　地铁与私家车的完美结合

　　嘉城席骏羽

　　对于嘉城而言，11号线的建设并不构成太大的影响，因为嘉城的所在位置不属于11号线的沿线范围。嘉城的位置在江桥，实际上是十分靠近普陀区的，楼盘的位置距离沪宁高速公路和外环线江桥匝道都是非常近的，完全可以依靠市区的公交线路，并且，小区在建设的时候就引进了950、947两条公交线路作为公交总站，大大方便了业主的出行。利用房价的落差，购买私家车上下班也成为了不少购房者的选择。目前，上海郊区的房价平均只及中心城区的一半，其升值空间十分广阔。随着郊区城市化进程的加快，上海郊区房地产市场的前景将会十分诱人。

　　地铁缩短生活半径和出行半径

　　金地格林世界杜宏

　　与以往线路不同，轨道交通11号线的最北端在嘉定区分成了主线和支线，两线“分叉”的节点位于嘉定新城站，酷似一个斜写的“丫”字。金地格林世界就位于11号线100米的直线距离内，可以说是标准的轨道交通房。而整个嘉定区域也赶上了最好的发展时机，由于嘉定新城的建设，依托11号线和沪嘉高速公路，整个长三角的综合发展趋势都是非常好的，地铁的建设更是给嘉定的发展打下了一个很好的基础。在南翔，地铁17号线将在2015年通车，这条线路于11号线可以实现中途转换，大大的缩短了生活半径和出行半径，这对于居住在嘉定的人来说，基本上实现了与浦西的近距离接触。

　　客户群分类

　　主持人：嘉定开发的楼盘形式多样，各个开发商的客户群是怎样的？

　　65%、25%、10%的客户划分

　　澳丽映象周磊

　　由于嘉定新城是后建的城镇，所以购买的人群大多数是首次置业的，以青年人为主，有买给自己做婚房的，也有买给父母做养老用，也有一部分人是看好这里的未来发展前景，买下来做投资的，总的看来，65%的购买者是嘉定本土的居民，25%是普陀闸北和市区的，10%是在昆山

　　开厂或者在附近工作的外籍

　　人士，以印尼、中国台

　　湾、日本籍为主。

　　金地项目导入市区人口

　　金地格林世界杜宏

　　与区域内其它楼盘不同，金地的业主大多数都来自市区，形成这种局面的主要原因是金地开发的项目多是以别墅为主，而购买别墅的人一般都在是中心拥有一套公寓住宅。由于交通环境的改善，通过南北高架或者中环线，30分钟左右就能到达市区，虽然空间感觉上可能远些，但时间上并没有拉长，这也吸引了很多年轻人的目光；同时，价格上的优势也是不能忽略的，想想看，在市区住小两房，在这里却能住别墅，这无疑是一个具有很大吸引力的因素。金地格林世界的启动将会带来南翔历史上最大规模的人口置换，一大批高素质的中产阶层将聚集于此，未来的新南翔必将成为一个充满活力的上海中产阶层的聚居地。

　　青年二次置业和婚房选择

　　嘉城席骏羽

　　首先，嘉定的房价毋庸置疑的比市区低，就算和与嘉定近在咫尺的普陀、闸北比较，嘉定的房价也占有绝对的优势，这就吸引了很多本土的自住客和新上海人购买。其次，嘉定的自然环境好，而且嘉城的联体别墅楼盘“桃花岛”距离曹安路和沪宁高速匝道口都很近，因此很多有车族会选择这里作为第二次置业或者作为婚房使用。

　　本地人居多也有部分新上海人

　　中原地产马冀

　　总的说来，这还是乡土气息比较浓厚的一个区域，所开发的各大楼盘也以自住客居多，虽然一街之隔的普陀、闸北房价要比这边高出2-3倍，但是老上海人传统心理概念上的市区和郊区的界线还是难以跨越的，随着中环线等道路基础设施的建成，嘉定与市区之间道路的距离已经缩短了，但是心理距离还存在。市区人口对于嘉定还不了解，仍比较排斥。不过人口外扩是将来的一个趋向，人口在疏散时能否与区域建立心理联系，与能否在该区域长久居住有很大关系。但是这一点对于新上海人而言基本上就没什么影响了，短期看来，这种状况不会得到太大改善，嘉定的客户还是以本地人为主，也有部分新上海人加入。

作者: charmin 时间: 2007-8-17 20:12 标题: 嘉定：均价6000元的价位优势

长期以来，虽同处近郊，嘉定的房产开发却一直没能像闵行、松江、宝山那样“热”起来。尽管有国际赛车场、安亭汽车城等“重量级”设施，但由于往来市区交通“瓶颈”的制约，置业嘉定一直是当地人的“专利”，只有靠近外环线的少数几个区域，如南翔、丰庄、江桥等地，陆续出现了一些大型楼盘。
　　去年，嘉定地区的公寓房均价大约在3500-4300元/平方米，而现在作为热点地区的嘉定江桥等地，新开楼盘均价已经普遍超过了每平方米6000元，个别楼盘甚至已经接近6500元。业内人士预测未来嘉定住宅缺口在200万平米以上，房价存在进一步的上扬空间。本版撰文付毳

　　主持人：

　　完全地产记者

　　本期嘉宾

　　澳丽映象销售及市场高级经理周磊嘉城营销总监席骏羽金地格林世界营销经理杜宏中原地产资讯研究部经理马冀

　　竞争优势

　　主持人：作为市郊楼盘，嘉定各楼盘的竞争优势在哪里？

　　品牌和品质是保证

　　澳丽映象周磊

　　根据澳丽映象的客户定位，我们最大的竞争优势就是开发商的品牌和楼盘的品质，虽然目前6000元/平方米的均价在嘉定来说不算便宜，但是我们的开发商是安亭最大的两家开发商之一，品牌和品质都是区域内数一数二的。在嘉定众多的发展板块中，安亭镇属于发展较早的板块，依托国际汽车城、安亭汽车城等项目，嘉定安亭的房价的整体涨幅相对也比较快，再加上轨道交通11号线的建设对未来的房价也会有推动作用，所以现在购买还是很明智的选择。

　　价位低、环境好、距市区近

　　嘉城席骏羽

　　由于嘉城所在的位置属于嘉定的江桥，与次市区普陀区咫尺相隔，但是房子的价位却相差3-4倍，嘉城一套面积120平方米的三房二厅二卫总价仅在72万元左右，这在一街之隔的普陀是想都不能想的；在自然环境上，嘉定的优势也很明显，由于普陀区是工厂与居住的混合区，所以市郊结合部的居住环境不是十分理想；而且相对于嘉定其他的板块而言，江桥是距离市区最近的区

　　域，交通和生活配套都比较完备，这也是很

　　多普陀的原有住户在搬迁拆移之后选择

　　到江桥安家的原因。

　　别墅也可以拥有社区感

　　金地格林世界杜宏

　　金地格林世界是一个以别墅项目为主的楼盘，与大多数别墅不同的地方是，金地格林世界的整个居住空间中，无论是城市边界还是生态村落都希望将公共空间或优质界面真正开放与共享，将社区配套让每一个格林业主共同享用，金地格林世界力图通过这种开放与共享将“平等”和“融合”用另一种形式表现。这种“别墅市镇”的概念在中国还不是很普遍，但是这对于别墅业主而言，却获得了对与私密性和社区感的双重满足。

　　各板块各有优势

　　中原地产马冀

　　由金地集团和嘉宝集团共同开发的金地格林世界是目前南翔房地产的最大项目，占地2100亩的金地格林世界全面带动了南翔楼市的“脱胎换骨”。而轨道交通11号线南翔站的设立，更从一定程度上为金地格林世界和南翔楼市带去了新的契机。

　　在嘉定众多的发展板块中，安亭镇属于发展较早的板块，安亭新镇等项目也是众人知晓。早在2000年，安亭就被纳入原先的发展规划中，依托国际汽车城、安亭汽车城等项目。随着轨道交通11号线的开通，对周边的住宅影响作用非常明显，对嘉定安亭区板块的房价影响会相对大些。

　　二手房市场

　　主持人：区域内的新盘热销对二手房市场有什么影响？

　　购房者更多关注新盘

　　澳丽映象周磊

　　目前，嘉定的房产市场已经开始聚集人气。随着上海市区房价的快速发展，南汇、青浦、嘉定、崇明等上海市郊楼盘越来越受到大众关注。由于这些地区目前的房屋价格相对较低，多在6000元以下，正是市区低价位房源的有力补充。在市区房价趋高的市场环境下，部分购买力不足的居民将会在考虑购房成本的前提下选择交通相对方便、基本配套设施相对齐全的郊区购买房屋，但是这部分人一般不会考虑购买当地的二手房，所以新盘的热销不会影响到邻近的二手房市场。

　　有一定的推动作用

　　金地格林世界杜宏

　　城区板块和江桥板块的南翔是唯一一个二手房相对均衡的区域，由于市场关联度很强，新盘的热销对于这些二手房的价格有一定的推动作用，而这些二手房又大多数集中在老城区附近，所以价格由商业中心和公交线路的远近来决定的，区域二手房市场也会有一定影响，一般会提高10%以内，其价格一般与次新房相差

　　200-500元/平方米。

　　对二手房价格影响不大

　　嘉城席骏羽

　　在正常情况下，同一区域一手房的价格通常会略高于二手房价格，但从去年底开始，由于一些新盘价格的调整，新房价格低于二手房已经不是新闻，特别是一些新开盘的期房，价格要低于现房的销售价格。一旦同一区域的新房和二手房价格接近，甚至一手房低于二手房，购房者选择一手房的比例就会大大提高。由于嘉定区域还有一定的局限性，前几年上海房地产市场很好的时候，嘉定的房价也没太大的涨幅，所以，现在的新盘热销对于二手房市场影响也不大。

　　一手二手联动提升市场活跃度

　　中原地产马冀

　　由于近段时间新盘推盘量加大，一些原计划在内中环和中外环间购买二手房的购房者，转而考虑购买外环外新房。这部分人群，主要是一些外来人员的初次置业需求，以及市区部分动迁户。对他们而言，位置相对较远而单价较低的新房，比次中心区域的一些二手房更具有吸引力。但由于嘉定地区的楼盘开发比较分散，没有形成区域效应，后续的土地供应支撑力量薄弱，所以一手拉动二手，很可能拉高市场的活跃度。

　　生活配套

　　主持人：嘉定生活区的生活配套怎么样？

　　配套设施比较完备

　　澳丽映象周磊

　　因为国际汽车城，安亭板块在国际上声誉很大，许多外籍人士都对它非常熟悉，说明这一区域的整体宣传是十分成功的。但是在国内，到目前为止人们对它更多的是一个产业方面的印象，而没有一个住宅区域的印象。除了轨道交通，安亭的配套设施也是比较全面的。比如墨玉路上就有七八家银行，形成了金融一条街。周边医院、学校等也都有。轨交11号线的建设，希望是一个好的开头，希望大家在关注11号线对嘉定发展的同

　　时，也关注到安亭是个很适

　　合人居的区域。

　　自成一体的社区生活模式

　　嘉城席骏羽

　　从社区配套来说，嘉城拥有自成一体的社区生活模式，社区幼儿园、会所、运动场、便利店、银行、超市应有尽有。从生活方式来说，嘉城凭借未来的交通规划、天然的环境及先进的设计理念，创造出一种属于工薪阶层和刚工作不久的年轻白领的未来生活之城。目前房价已从原先的均价5000元/平方米，上涨到了6000元/平方米。

　　低于1.5的容积率

　　金地格林世界杜宏

　　在这个寸土寸金的时代，像金地格林世界这样以低于1.5的容积率，牺牲大面积建筑用地来获得更多的绿地、阳光、空气的项目已经日益稀有。金地格林世界里规划了一所九年制实验学校和一所高级双语幼儿园。九年制实验学校打算引进英国学校，双语幼儿园是深圳马龙幼儿园。区域内将创建200亩公园、4条天然河流、2万棵大树、6片网球场、2座休闲会所，家乐福也作为第一家郊区店加入到这个区域。

　　不是小区，而是小镇

　　中原地产马冀

　　提到生活配套，嘉定生活的老城区是不存在什么问题的，对于新兴的楼盘来说，不能用小区的模式来说明他的配套，这是一个新的小镇的概念，安亭新镇是上海国际汽车城的重要组成部分，绿化覆盖率达60%以上；嘉城处于江桥镇北块，从规划布局来说，嘉城以水为核心，有系统、有组织地形成了以自然水系穿插、以景观绿地为中心的整体框架结构；而金地格林世界以别墅项目为主，更是自己开发了大面积的公共社区和会所等。与此相对应的，郊区住宅区的配套建设也正紧锣密鼓地进行，中环线、轨道交通等工程将郊区与市区的距离不断地缩短。

作者: elvis_wang 时间: 2007-9-15 19:13

不错，了解了

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