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标题: 上海中低价房淘宝攻略 [打印本页]

作者: mwh127 时间: 2007-4-14 18:57 标题: 上海中低价房淘宝攻略

策划缘起

在上海，购房者有些迷失了方向。市区房价居高不下，但很多人总希望某个适合的楼盘也许会冷不丁地出现；与此相反，一些郊区的房子创造了令人惊讶的低价，但低价真的是入市的理由吗？外环的中低价房成为热点，但为此付出其他的成本究竟值不值得；在不同的环线区域，新房房价又能低到什么样的地步？中环沿线板块众多，号称是上海房市的中坚力量，但乱花渐欲迷人眼，作出选择真的很难。

以上种种疑问的释放，使得3月份以来中低价房成为市场热点，关键词如下：中低价房居住区崛起、低价房热销等等。毫无疑问，中低价房永远是普通市民最热衷的对象，但价格本身永远也不会成为购房者的惟一标准，最值得购买的中低价房才是最好的房子，它们在哪里呢？

每个人都在寻找答案，带着这些迷惑，我们最近周游了一次上海，周游的结果就在下面的陈述中。

第一招  便宜并非最重要  郊区3000元超低价房出手难

追求价格的低极限是人的本能，但一旦价格真正到了最低谷，由于购房价格的边际效应，人们往往会举棋难定。

上海最便宜新房的销售局面再次说明了这个道理。

2237元/平方米，是上海在售新盘中均价最低的楼盘，这是个位于金山兴塔镇的兴塔康发新苑，目前可售房源有233套，今年以来仅成交28套。最便宜的房子并没有出现大家想象中热销的情形。据天天房展网研究中心的数据显示，今年以来有过成交记录的楼盘中，成交均价在3000元以下的就有41个楼盘，其中，历史成交均价低于3000元的楼盘有6个，其余的多数是05年左右开盘，销售期已有两年多，但进度并不理想，一些楼盘甚至祭出打折牌但也收效甚微，待出售楼盘数量还是惊人。

当人人都在叫房价高，买不起的时候，这些超低价的楼盘却未受到市场追捧，对此，天天房展网分析师薛建雄指出三个主要原因：

其一，是交通不便，生活配套落后。从今年以来有过成交记录的41个超低价楼盘来看，这些楼盘主要分布在金山、奉贤、崇明等还没有完全实现城市化的郊区，当地几乎没有公共交通，到上海的便利性还不及苏州、嘉兴等非上海城市方便。而其只能维持基本生活的街边小店，也远落后于苏州、嘉兴的城市配套。由此决定了这些楼盘的销售对象只能是当地人。

其二，私房的竞争。在这些郊区镇的周边，还有很多集体用地可以用来建私房。建一栋2层150平方米的私房，大概成本也只在20万左右。但就算是2000元/平方米，购买一套同等大小的商品住宅就要30万。相对来说，商品住宅的成本远高于私房。

其三，中国长期以来的城乡体制，所带来的城市优等观念。

不过，薛建雄预测，随着上海人口高速膨胀给高房价施加的压力，将会迫使更多的市民居住郊区化，同时城市的发展和市区房价的不断上涨，也将促使郊区可以有更好的交通和生活配套，届时，郊区超低价房难热销的局面将有所改变。

第二招  永远不要心存侥幸  中环线内超低价房所剩无几

很多人都有这样的心理，即便不买地处郊区的超低价房，如果能在中环线内找到相对便宜的新房，也是物超所值的。但天天房展网研究中心的数据显示，在中环线内，房价呈现明显的价格区隔，房价维持在稳定水平，相对该区域均价而言的超低价房几乎不存在。

据天天房展网分析师薛建雄介绍，目前的格局是，条件较好的白领，房价承受能力在8000元/平方米左右，现只能住到中环以外，因为内中环8000元以下楼盘的目前可售的仅为两个40套；被称为“三明治”的精英家庭房价承受能力在10000元/平方米，在内环以内，他们很难找到适合心理价位的新房，因为内环内10000元/平方米以下的楼盘目前可售的仅有一个2套；在上海还有一大部分职业经理人，这些人的收入相对较高，但要想买市中心的房子也是非常之难，以静安、黄浦、卢湾为主的中心城区12000元/平方米以下的新房目前只有一个楼盘14套现房。

第三招  该出手时就出手  外环潜力板块活跃

远不是问题，方便是最重要的。外环热销的低价楼盘给出了这个答案。

市区新盘价格的居高不下，越来越多的普通家庭开始将目光投向外环低价的新房市场。据天天房展网分析师薛建雄介绍，根据2006年上海人均可支配收入计算，上海普通的三口之家能承受的房价在6000元左右，这个水平在2002年之前还可以在中环以内的市区安个如意的家，但到了2004年以后，这样的房子在整个外环以内都很难找到。现在，即便在外环，单价6000元左右也被称为低价楼盘。

天天房展网研究中心的数据显示，今年以来，6000元低价楼盘热销区域主要集中在松江九亭和宝山顾村、嘉定的江桥、南汇的南康、闵行的莘闵等板块。在松江九亭板块，紫金花园、五洲云景花苑、馨亭家苑三个楼盘以低于6000元的均价，销售套数超过100套；宝山顾村板块，成亿宝盛家苑、绿洲花园、上投佳苑、宏润韶光花园、世纪长江苑五个楼盘均价也低于6000元，个别楼盘甚至只有5000元左右，而成交都在40套以上；宝山西城板块，海尚明城、保集绿岛家园、天馨花园十期、四季花城二期等楼盘虽在6500元左右，但成交套数都在60套以上；南汇周康板块，汇丽苑、美林小城、圣鑫苑、龙威茗庭、菱翔苑房价从4000多元到6000元不等，大多数成交套数都在60套以上；嘉定江桥板块，嘉城、锦华茗园、金帝城市岸泊房价在6000元上下，成交套数都在50套以上。

外环部分低价楼盘热销，主要还是因为这些楼盘的交通以及配套具有优势，以顾村板块的新房市场为例，除价格较为低廉之外，大规模商品房社区密集，板块内轨道交通规划完善研究中心，卖场、医院以及学校等配套设施也在逐步健全，都是利好因素。

第四招  热点中找亮点：中环板块性格各异

内环线内房价不菲，外环板块潜力在未来，如果从现实角度考虑，中环线推出的中价位楼盘，无论在价格还是在距离上都给购房者提供了一个折衷的选择。中环沿线是上海楼市的中坚力量，是大多数自住买家的首选区域。

不过，由于沿线途径区域的不同，未来的规划前景不同，中环沿线的不同板块表现出不同的个性特征。

策源研发中心的研究表明，中环沿线大多数板块中都有中低价新盘，单价大多在7000至9000元左右。

热点一：浦东三林板块

2007年1月至4月的成交均价为9080元/平方米，低于该均价的有金谊河畔（均价8143元/平方米）、歌雅花园（均价8999元/平方米）、衡辰三林苑（均价7556元/平方米）、名嘉新苑（均价8116元/平方米）、上南翡翠苑（均价8915元/平方米）。

亮点：将纳入中心城区范围，轨道交通6号线和8号线、世博。

热点二：北蔡板块

2007年1月至4月公寓物业成交均价为9008元/平方米，低于该均价的有地杰国际城（均价7065元/平方米）、文化馨苑（均价7000元/平方米）。

亮点：在售楼盘数量不多，在建、在售新盘以大盘为主，大华锦绣华城、海上国际花园二期与地杰国际城在该板块成“三足鼎立”的形势。

热点三：张江板块

2007年1月至4月板块公寓成交均价为8623元/平方米，低于该均价的有阳光花城（均价7549元/平方米）、胡姬花园（均价7846元/平方米）、广兰名苑（均价6864元/平方米）。

亮点：教育资源，交通成熟，商业发达，未来区域住宅后续供应充足。

热点四：中原板块

较低价的楼盘有星云苑（成交价格：8400元/平方米）、锦都玫瑰园（成交价格：8500元/平方米）。

亮点：该板块可用于住宅建设的土地供应不多，未来出现大规模的一手房住宅供应不多，区域内的配套较为完善，公交线路繁多，轨道8号线。

热点五：大华板块

较低价的楼盘有水岸蓝桥二期（成交价格：8904元/平方米）、远景佳苑成交价格（8812元/平方米）、大华公园世家（成交价格：8177元/平方米）。

亮点：商业配套较为成熟，完善的科教文卫配套体系，城市交通便捷，现有公交线路30余条，轨道交通7号线，汶水路、真北路段中环线。

热点六：真如板块

成交主力均价为7500-8000元/平方米，较低价的楼盘有阳光威尼斯（均价7600元/平方米）。

亮点：已被确定为上海市4个城市商业副中心之一，较好的地段优势和合理的价格优势。

热点七：彭浦板块

目前该地区仅有临汾名城三期——公园城市和康悦亚洲花园尾盘在售，为准现房销售，剩余房源多以大面积三房和楼层朝向、位置不是很好的二房，售价在7600-9500元/平方米，均价控制在8400-8600元/平方米。

亮点：彭浦板块可供开发土地减少，今后市场主要以二手房为主力供应。

热点八：古美板块

房价大致在10000元/平方米左右，低于区域均价的楼盘主要有：东苑古龙城二期·古龙·尚居（8200-8800元/平方米）、中梅星光雅座·中梅花苑（罗秀路1339弄8800-9800元/平方米）、龙祥嘉园（7400-8500元/平方米）。

亮点：地理位置比较优越，交通及配套设施齐全。

策源研发中心的研究显示，在中环沿线，还有一些板块没有明显低于板块均价的楼盘，如坐落于普陀区西北部的万里板块，板块内在售楼盘报价集中在8500-9500元/平方米，其中主力成交价在8500-9000元/平方米，各楼盘售价相当，无明显低于板块均价的楼盘；徐汇、长宁中环线板块无低价楼盘，价格最低的项目是徐汇锦梅苑9000元/平方米。

还有个别板块虽然也有低于区域均价的楼盘，但单价并不便宜，如静安新城板块，楼盘大多以现房销售，售价在15000元/㎡左右，低于区域均价的楼盘有：古北新城二期·香奈印象（均价11000-13000元/㎡）、虹鹿小区二期·虹桥帝梵尼（均价12000-13000元/㎡）。

来源：新民晚报

作者: mwh127 时间: 2007-4-15 09:11

"打着灯笼"做买房高手
高性价比房源入囊攻略
2007-4-13 来源：新闻晨报

　　王先生夫妇刚刚迎来了家里的第3个成员。宝宝诞生后，原先的两房就显得有点拥挤。于是，王先生决定置换成三房。多次看房后，王先生看中了闵行“万源城”的一套二手房源。因为房东急于回笼资金，房源的挂牌均价比市场价低了500元/平方米。王先生看房后，对位置、交通都比较满意，隔了两天带着家人去再次看房准备付定金的时候，却被中介告知，房源已经出售。而当王先生询问同类房源的时候，却已很难找到相同性价比的房源了。

　　买房“伯乐”：高性价比房源如何找
　　价格低于区域内市场平均价，地段良好，又具有升值潜力的高性价比房源本就不多，一旦挂牌又很快就会被买走。那么，如何才能在上万套房源中及时找出性价比较高的房源呢？专家提醒，有购房意向的消费者要时刻保持市场的敏感度。
　　首先，不妨到中介的门店多跑多看。和中介门店有较好的沟通后，如果恰巧有高性价比的房源挂牌，就能及时得到相关情报。同时，如果放心的话，购房者可以将自己的个人信息和比较精确的目标房源留在中介公司备案，一旦有了合适的房源，中介人员就会打电话通知，但是，高性价比的房源具有卖得快、房源稀少的特征，中介公司的工作人员也不可能每次都无一疏漏地在第一时间把信息告诉你，所以，多打电话询问，多跑门店和工作人员混个脸熟，也是非常重要的。
　　其次，要多留意市场信息，关注市场。市场一直在变化之中，只有多关注市场才能知道市场当前的价格水平。如果有了较为合适的房源，就可以将房源的价格和市场价格进行比较，最终确定自己的心理价位。
　　同时，关注市场还有利于购房者对各区域的市场总体把握，买家在买房综合考虑的时候心里就能有个底。

　　性价比需要“比”出来
　　经历了前几年楼市起伏的洗礼，消费者越来越理性越来越实惠，买东西总总要讲求性价比，买房也是一样。那么什么样的二手楼盘性价比才算高？送天井、送阳台就算性价比高了吗？或者楼盘的单价或总价价格比较低，就能算是高性价比了呢？高性价比究竟“高”在哪里？业内人士表示，性价比是“比”出来的。
　　所谓的高性价比是一个综合的概念，包括房源的价格、区位、综合品质、设施配套条件、户型环境和物业管理等多个标准，其中最重要的是价格、区位、交通和环境方面的比较。简单地说，普通购房者衡量楼盘性价比应该考虑几个方面：价格合不合适，区位是否具有发展空间，交通等配套方不方便，楼盘品质好不好。从这几个方面对房源进行横向和纵向的比较。
　　根据沪上各大中介公司的成交情况，目前，一些性价比比同类楼盘高的房源，尤其是位于中环线附近，如浦东的三林、高行等区域，单价在8000-10000元/平方米的房源，几乎每次都是挂牌不久就被买家“抢”走。如闵行的“万源城”、浦东的“金谊河畔”都属于此类房源。而一些单价稍微低于市场价格的楼盘，买家往往稍一犹豫，便会错失买进的机会。
　　根据分析，目前全市的新增房源65%都在外环附近甚至以外，而今年又是改善型需求为主，大多数购房者对于区位的要求都较高，因此中环线附近，旁边有轨道交通，或者半年到一年间轨道交通即将通车区域的二手房源就难免成了上手的香饽饽。

　　单一区域横向比较：价位最关键
　　
　　一手房对于消费者来说，开发商定价是多少就是多少，并没有多少的谈判余地。二手房交易市场就较为复杂多变。在二手房交易过程中，买家跟卖家根据当时的市场供求关系估算自己的心理价位，并通过谈判、讨价还价，最终确定交易成交价格。因此，即使是同区域同类型的二手房源，价格也可能会相差不少。
　　根据业内人士的意见，二手房源的性价比高不高，首先就需要看房源的价位如何。如果周边同类楼盘的单价都在13000元/平方米，而一套房源的单价在12500元/平方米，那么这套房源相对于其他房源来说，就属于性价比比较高的。只有价格到位了，才能算是具有高性价比的房源。
　　目前，这类房源主要来自于一些前期的投资者和急于回笼资金的卖家，如目前股市火爆，一些卖家便通过卖房来进行炒股。他们急于将手头的房源脱手，所以给出的挂牌价格会根据具体的市场情况相应调低。但是，因为房产类投资者在目前的市场已不成气候，而急于回笼资金的卖家又只在少数，因此，想要找到这类房源还是很困难的。

　　相同价位纵向比较：区位决定未来发展
　　在考虑价格的同时，区位是房源性价比的另一个重要参考指标，决定着房源的未来发展走势。
　　买房是一件慎重的事，因此对未来要有一定的预计和估算。有些购房者购买二手房是为了阶段性居住，将来还要出售或出租，这就需要对所购二手房未来出售或出租的市场行情有预先的判断，这时候房源的地段和区位就很重要。如果是同样的价格，但是区位比较良好，或者未来的发展空间比较大，那么相比之下，性价比就比较高了。
　　同时，区位还往往和房源的交通有关。如杨浦区具有较为成熟的居住氛围，轨道交通8号线年底通车的利好消息一出，就吸引了当地以及部分来自虹口、浦东的改善型购房者。房龄在5年以内的两房和三房需求比较大，尤其是靠近公园或是轨道交通旁边的次新楼盘受到关注。虽然，价格最近有了一定的调整，但是相对于整个上海二手房市场目前的价格水平而言，性价比相对还较高。不过此类房源基本消化完毕，目前市场上的供应较少。

　　个人行为：一千个人眼中的一千个标准
　　“一千个人眼中有一千个哈姆雷特”，高性价比的楼盘也是一样。老年人需要养老，靠近医院的房源性价比就比较高；孩子需要上学，父母会选择学区房。买卖二手房是个人行为，除了价格、区位、交通这些高性价比房源的共性，楼盘品质和周边环境是否符合买家需要也是选择性价比房的一个标准。
　　目前，因为小户型适合自住，同时易于保值，市场上不少人都选择购买小户型房源。专家提醒，小户型并不一定就意味着高性价比。虽然小户型的总价较低，但是买家还是需要将小户型的单价与区域内的价格水平进行比较。
　　同时，要注意小户型的户型结构是否通透。一些房龄较长的房源正对走道，会对采光等造成一定影响。

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