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标题: 提前还贷还需精打细算 [打印本页]

作者: mwh127 时间: 2007-3-23 16:04 标题: 提前还贷还需精打细算

提前还贷还需精打细算
来源：国际金融报

　　自3月18日央行再挥利率“杠杆”调高存、贷款利率0.27个百分点后，各家银行也迅速调整了利率政策。银行客户一方面应该调整理财步调，另一方面也要仔细算算账。
　　
　　交行上海分行理财师表示，此次加息的主要目的在于整个宏观经济的调控，其中个贷利率的调整对真正具有购房需求的市民来说影响有限。对已经开始取得银行贷款的购房者，很多银行新利率执行还要等到2008年1月1日以后，目前还有9个多月的优惠可以享受，市民不必急于提前还款，应对未来房贷走向形成合理的预期；而对于利率调整后才购房的市民，虽执行新利率，若符合优惠利率条件，影响其实非常有限，可尽量采用上调幅度较少的公积金贷款避免利率损失。

　　加息其实有利有弊

　　由于从2005来以来，央行已连续加息4次，不少业内人士认为中国已进入缓步加息通道，对于老百姓而言，最能直接感受到的好处就是存款利息逐年增加了。

　　据交行上海分行有关人士分析，这次存款利率、贷款利率均上调，让市民喜忧参半。交行工作人员算了一笔账：存款利率提高后，一年期整存整取的税后利息收入将增加21.6元，以存款5万元计算可增加108元。这对于定期存款客户来说，无疑有了一笔“加”来的收入。

　　但有业内人士还指出，转存还需算笔小账，存期越短转存越合算。定期存款是按存入日利率计息，若享受新的存款利率，就需要到银行把原来的定期存款取出转存，而存入时间到支取日期这段时间内要损失掉原来的定期转活期的利息差，因此利率上调后，是否需要转存关键还要看存入时间的长短，存入时间越短，提前支取的损失越少。经计算，1年期存款在46天内、2年期存款在74天内、3年期存款在90天内、5年期存款在131天内提前支取后再转存同样期限的定期存款，这种做法是比较合算的。如果超过了这些天数，办转存就不合算了。

　　而对于有房贷的市民来说，和去年8月央行对5年以上的房贷基准利率上调0.45个百分点相比，这次贷款利率上调0.27个百分点较为温和。若执行基准利率，按等额本息还款法，20年期、1万元商业性个人住房贷款将多还1.62元，即20年、50万元房贷每月将多付81元。有损、有益，看来市民在调整自身存贷比时要充分考虑到实际损益。

　　加息后月供影响不大

　　交行理财师认为，住房个贷的利率上调一直在意料之中，加息对于房地产需求有一定的抑制作用，抑制需求则有利于“房地产热”降温，从而制约炒房者的投机行为。而对银行而言，如何执行利率下限的尺度及控制贷款额度是市民最关注的问题。央行此次继续发出信号：提醒买房人注意利率提高所带来的贷款成本不断增加的风险，扶植真正具有购房需求的买房人。

　　因此，交行理财师提醒市民，应尽量提高自身的资信水平，不违约，无欠款，这样才能为申请优惠贷款利率提供有力支持，否则一旦资信被降了级，享受不到有关的优惠，就得不偿失了。

　　根据现行的房贷政策，交行人士认为，对于投机炒房或资信不佳的购房者，银行可能会执行基准利率，但对于贷款购买自住房的客户，银行都会视客户资信情况适当给予优惠利率。此次加息，对资信记录良好的市民，如果商业银行都执行利率下限（即基准利率的0.85倍），调整后的5年以上贷款利率实际为6.0435%，比调整前的5.814%上调0.2295个百分点。若执行优惠利率，即房贷下限为贷款基准利率的0.85倍，那么加息后，1万元20年期仅多还1.32元。以50万元20年房贷为例，还款月供每月仅多支付66元，对于每个购房贷款的居民来说，实际多增加的房贷支出对日常生活的影响不大。

　　此次加息，在商业性房贷利率上调的同时，公积金贷款利率上调0.18个百分点，二者之间5年期以上贷款的利差达个2.34百分点。因此，交行理财师建议市民，贷款购房者应当首选并用足公积金贷款额度。

　　提前还贷有风险

　　算过了“经济账”，再次加息后市民若想提前还贷还需考虑机会成本等其他风险。

　　思量一：一年“违约”不值得交。目前，多家银行对贷款不到一年就提前还贷的市民办理提前还款要收取1%左右的违约金，且提前还款金额越大，支付违约金越多。市民应在选择提前还款前，到贷款受理银行进行咨询，或根据与银行签订的个人借款合同关于提前还款的相关条款，在权衡提前还款的成本后，再决定是否办理提前还款。

　　思量二：合理估算还款能力，建立家庭准备金。交行理财师还提醒有购房需求的市民，买房前应根据自己的经济实力，确定好购房的首付款金额和贷款比例，并选择最适合自己的贷款方式，如可以申请公积金贷款尽量选公积金贷款方式，因为公积金贷款的利率比商业性贷款要优惠。同时，还要估计好自己的月还款能力，合理预期家庭未来的收入及支出，适当提取一定比例的“家庭应急准备金”，不要把手头的现金全部用来买房或还款。

　　思量三：勿要因小失大，降低生活质量。一听加息，很多家庭纷纷调整存、贷比例，数着存款开始计划着提前还款了。是否要提前还款？专家提醒，在一年内有资金需求的贷款人，如住房装修、孩子上学或闲钱不多的人，大可不必为了省下一些利息，让很多想做的事变成泡影，勒紧裤带省利息，这样的生活还是不要也罢。

　　思量四：剩余还款时间已超过贷款期限一半以上的贷款者，不必提前还。比如贷款年限已经基本接近尾声的，还剩下了四五年，这样的贷款其实已经处于贷款期限后期的还款中，大部分都是本金的偿还，此时若通过提前还贷达到节省利息的作用，意义不大。

　　思量五：不要浪费你的理财天分。目前，随着市民对金融知识的介入和了解增加，涌现出大量的民间理财高手，谈起理财津津乐道。对这些理财能力和风险承受能力都较强的市民来说，提前还了房贷，让很多理财机会流失，其实得不偿失。目前，多家银行推出了各类预期收益颇高的产品，丰富了理财市场，如挂钩股票型、挂钩国际基金型等。除这些产品的收益水平高于7%，可以得到更高收益之外，还有无限的投资乐趣。评价好自身的“财商”，莫让一身的理财本事“空置”。

作者: aotianyou 时间: 2007-3-23 21:02

惨，每月要多付100多米。。。

作者: cy805 时间: 2007-3-25 22:35

关注!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!1

作者: dbwyj 时间: 2007-3-26 00:25

看来我们大家都没有遇到好时光啊，还好，这个房价没有跌。。。

作者: elvis_wang 时间: 2007-3-28 10:23

涨了反正都烦~~~~~~~

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