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发表于 2011-12-10 22:05
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看到嘉城的业主对物业意见很多，了解了一下，确实物业的问题很多，诸如安全，卫生、环境、消防、群租、门卫等等都有问题，网上业主有表示不交物业费的，也有怕不交物业费影响到物业运作成本服务质量更低而如数上交物业费的，看到这些帖子，我认为业主都有维权意识，但是没有抓住关键点，这些维权如果上法庭未必会胜诉，在业主和物业之间，业主永远都是弱者，怎样以弱胜强，这其中有很多值得我们必须学习的东西，下面我转载以为律师教业主如何与物业在法庭上打官司。
给业主的忠告 我是一名从事法务工作多年的工作人员，看到过很多物业与业主的纠纷。由于物业不履行服务合同或没有尽到管理职责，业主对此意见非常大，唯一手段就是通过暂时不交物业费来对物业以示KY。在这种情况下，物业为了收取物业费，都会起诉业主，一旦法庭审理，业主大多数都败诉，对此我很纠结，明明是物业理亏，但输的却是业主，难道是法庭袒护物业？其实并不是这么回事，问题出在业主自己，下面我来分析一下：
一．对国家有关物业管理的文件缺乏学习。
古人说，知己知彼方能百战不殆，你不学习相关的法规文件，你这么知道物业的一些做法是违规的呢，、国务院、国家建设部和发改委出台过《物业服务条例》，并出台过有关物业服务收费规定、小区绿化规定、小区保安、安全的规定、消防的规定、群租的规定等，最近上海市还出台过关于宠物犬的规定。这些文件中对物业管理都有严格要求，并非常具体。这些文件都可以到网上下载。我们只要按照法规文件比对物业服务的质量，就能够找出其中的问题，这样就有根有据。而很多业主在法庭上往往物业存在哪些问题是违规的，心中根本没有数，为此仅凭自己的想象认为物业有问题，这种情况，法庭不会支持业主。这是败诉的原因之一。
二．以事实说话。法庭只认证据，没有证据，光靠口述是没有用的，因此业主平时就要做有心人，对于物业存在问题的地方可以通过摄像、摄影、文件签收等形式作为法庭证据。这里要注意的是不论是摄像或摄影，必须要有时间和地点，并在图像中把要交代的问题表述清楚。图像中要有能体现小区周边环境的特征，不要以特写描述，因为特写往往没有周边的特征。为什么要这么做，因为物业往往都会耍无赖，心里知道这是他们的问题，但嘴上会对法官说这不是本小区的照片或影像，上面没有本小区的特征，这样说，法官也没有办法。很多业主平时对物业提过很多意见，但是说过就过了，没有留下证据，在法庭上法官问你有否事实证据，你只能大眼瞪小眼望着法官发呆，这种官司只能输了。这是败诉原因之二。
三．开发商的问题尽可能不提。很多业主都会对法庭说，我们的房子有质量问题云云，物业会马上说，这是开发商的问题，与物业没有关系，你可以去找开发商解决。这种情况，法庭支持物业而不支持业主。这是败诉原因之三。
四．不了解法庭程序和奥妙。物业纠纷中，物业方代理出庭的都是律师，他们的专业就是物业纠纷，所以对这种官司驾轻就熟，而业主往往受物业的代理律师导向到败诉区域，有时候还会受法官的导向。一旦遇到这种情况，自己一定要脑子清醒，把握方向，盯住物业的漏洞一追到底，不如物业的有些问题可以从物业是否有相关制度，规程着手，并要求出示，然后对照实际操作，从中找出破绽，通过破绽，上纲上线，直打得他认错为止。大多数的业主由于缺乏这方面的经验，往往都会进入律师的套中。这是败诉原因之四。
五．要了解物业费的组成，各组成的单价，服务内容、服务质量要求、服务等级等，针对各组成的内容和质量、等级，比对其实际操作的质量，通过比对找出问题所在，然后对法庭陈述一个服务于被服务的对价关系，如果不能体现对价，则对所被服务的款项进行按质论价，服务到位的就付，不到位的可以不付或少付。很多业主往往不了解物业费还有各项服务组成一事，因此都忽略了被服务的对价关系。举个例子，你到商场去买东西，商场标了一个价，这个价有很多项组成，比如价格中含原料、制作、设计、外观、实用性等组成一个成本价，然后还有税收、各环节的利润等，这些的总和形成了一个商品的价格，如果你看到这个商品后，你认为不值这个价，那么你凭什么认为它不值这个价呢，因为你把这个商品的外观、实用性、原料、价格与同类商品进行比较，然后得出物不所值的结论，你就不会出钱去买，如果商家打折，或许你会考虑一下。不了解物业费的组成、单价、服务等级、服务质量，不能对应其内容比对物业实际操作，提出理由没有事实根据，法庭不予支持。这是败诉原因之五。
六．结合形势和历史的相关重大事件，把问题提到一定的高度。很多物业对于小区的安保、消防、电气安全等都不重视，也缺乏这方面的知识，为此管理上存在很多问题。业主要掌握这些问题的证据，结合当前的形势和相关的重大事件，把问题的严重性说透，让法官觉得问题的严重性，以此体现物业玩忽职守的一面，这样就会得到法庭的支持。很多业主本身缺乏这方面的意识和知识，为此往往在描述中没有突出问题的严重性，让法官感到一般的小问题，可以忽略不计，这是败诉原因之六。
七．眼观整个小区，突出某一个区域，一点带面。通过小区的某一个区域，作为代表，从而体现整个小区的问题普片性，反映了问题的严重性和广大业主的呼声。很多业主视野过于狭隘，只盯住自己的家里，而没有吧视野拓宽到整个小区，由此给人一种个别小问题，忽略不计，这是败诉原因之七。
各位业主切记要把握上述七点的内容，坚定必胜的信心，只有这样，胜数达100%。
很多业主认为不付物业费会影响物业运行成本，从而影响其服务质量，因此每月老老实实缴纳物业费，还有很多业主认为没有精力去搞，物业费交就交吧。其实这二种想法和做法都不对，不要以为暂时不交物业费会影响物业的运行成本，如果物业要靠几家物业费来维系运作的话，他早就关门了，你的几十大毛对物业来说就是九牛一毛，算什么呢！物业往往就是利用业主的这种心态，一面忽悠业主，一面继续自己的不作为，再不就打官司，反正业主总是要输的，钱还是会乖乖交上来的。这样你居住的小区环境只会越来越差，受服务的质量也会越来越差，由此形成一个恶性循环，倒霉的还是业主。大家要记住，在物业和业主二者中，业主是弱者，因此只有通过维权才能得到应有的服务，你付出的钱才能体现真正的价值，为此维权的目的就是为了帮组和鞭策物业提高管理水平和服务水平。
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