寻铺经之黄金眼 钻石铺 投资者, 上海, 黄金, 环境

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寻铺经之黄金眼 钻石铺
2008-6-12 12:34:30　 上海商报


　　李强
    引语

    “一铺富三代”。

    然而，不是每一个商铺都能为投资者带来丰厚的回报。拥有一双黄金眼，选择一个钻石铺才是商铺投资的重中之重。

    一般情况下，一个商铺的价值预估，主要从这样五个方面去评判：消费群体、本身质量、交通环境、集客设施、竞争对手。本期我们将就商铺投资的价值衡量体系展开探讨，以期给商铺投资者提供一些参考意见。

    是玉还是絮

    对于一个商铺来说，消费群体是决定其成败的决定因素，这其中包括了收入状况、消费习惯及消费人群构成。并不是说商铺周边的居民越多越好，还应该区别其中有多少高收入阶层；有多少人习惯在居住地周边消费，消费人群中有多少主力消费阶层。

    目前正在逐步摆脱颓势的龙之梦购物中心就曾经在2005年吃过消费定位偏差的亏：2005年12月18日，“龙之梦”正式开业那一天，期待中的人们却没有在其中看到当初宣传的以LV为首的十数家国际一线品牌，导致底楼近半店面空置亮相。当时购物中心总裁刘毅的解释是：“顶级品牌无法首日“亮相”的原因是它们错过了冬季订货会的时机。”但之后人们再也没有看到这些品牌出现。究其原因，是由于当初的招商团队没有对周边的消费情况作出正确的判断：虽然周边有大量办公楼中的白领，也有不少中档住宅区，但由于消费习惯的问题，这些消费人群很难在中山公园进行如此奢侈的消费，很多人还是会选择去南京路、淮海中路购买高档产品。

    是玉是絮，自有消费者选择。

    是金还是铜

    一个商铺的优劣受到很多外部因素的影响，但其本身的质量也是很重要的一个参数。

    比如上海有一个位置不错的项目，其对外的招商价格也不高，但始终无法完成招商。众多业内人士为其出谋划策，却发觉由于建筑结构的问题竟然一时无法想到解决的办法。让我们看一下这个项目的结构：5层的办公裙房商场；一、二楼前部分别是一个只有200多平方米的长条型商铺，后部是一个2层近5000平方米的停车场，浪费了商场中最有价值的一、二楼的大部分经营面积；三、四、五楼基本都在3000平方米左右，但由于没有合理规划设计，逃生通道被设置在商场的中间部位，将每层的商场都分为两个很难连接的部分；此外，在各个楼层的电梯连接、采光、进口门宽等问题上都出现设计错漏，最后导致了招商上的无穷难题。

    是金是铜，商铺的本身质量是唯一的标准。

    是水还是沙

    交通便利与否对商铺来说是非常重要的，它甚至可以决定一个商铺最终的命运。以曹安国际鞋城和某服装城为例。前者于2006年10月正式公开发售，并同期开始预租，时至今日已经成为曹安地区的一大主力商业项目；而后者则仍在彷徨之中，至今还未开业，甚至可能在未来一、二年内都不会有大的起色。

    同样是位于上海郊区，同样是以专业市场为卖点，同样是以服饰商家为招商对象，为什么会有完全不同的结果呢？这就要从两者的交通环境来分析了：

    国际鞋城位于曹安路商圈，未来有R3、M5、M6等轨道交通线，交通体系四通八达，多条公交线路经过，并设有公交总站，这就为鞋城的消费客户提供了多样的交通到达选择；而服装城除了遥遥无期的轻轨9号线二期之外，缺乏其他的交通支持，这就使其无法发展到鞋城的程度。

    是水是沙，国际鞋城用自己的良好形式诠释了交通的重要性。

    是湖还是河

    一个商铺能不能吸引消费者，不但要靠自身的魅力，周边的集客设施也是重要的。

    医院、大中学院、交通枢纽站、体育场馆等都是主要的集客设施。地铁商铺的火爆、医院门口商铺的供不应求、大学周边餐饮店生意不断都是离不开集客设施的作用。一般来说，除非商业项目自身的集客能力超群，否则周边有没有集客设施会对其生意的好坏造成很大的影响。

    周边有集客设施的商业项目就像是湖，水（消费力）会被死死的滞留在这里；而没有集客设施的商业项目就像是河，过往的水流（消费力）虽多，但能留下多少就是个问题了。

    是刀还是鱼

    看一个商铺除了要关注以上四点，还有一个值得注意的要点：竞争对手。

    现在的商业地产市场越来越热，众多项目纷纷上马，想一家独揽、没有竞争的日子已经不可能了，这就涉及到竞争对手的问题了。以上海南证大厦为例：位于南京西路、成都路交界的南证大厦地理位置不能说不好，但几经调整，最后在经历了多次开业、歇业的命运后，仍然毫无气色。虽然韩港城地处南京西路商圈，但由于该区段处于商业还未经过培育的石门路到成都路高架的消费人流真空处，因此其规划的百货商场无法得到足够的消费人流的支持；加之其西侧是以“梅、恒、泰”为主的高档商业群，而东侧则是以人流量大著称的南京东路商业步行街，两者的牵制和竞争使南证大厦无法得到品牌商家的认同，这一切导致其几经周折，从最初的上海首家经营韩国百货的韩国城，到开业时由于招不足韩国品牌变身为经营韩国、香港品牌的“韩港城”，再到以高档珠宝和时尚品牌服饰、餐饮为主的高档百货商城，定位的摇摆让这家商城始终难以被消费者所接受。最后的结局也就不言而喻了。

    如果，南证大厦不是处于这么一个尴尬的位置，而是处在一个周边没有强力竞争对手的区域，以其本身的品质和建造商的实力，相信南证就不是现在的鱼，而是一把等待杀鱼的刀了。

    选铺７要点

    １、不要在已成市的地段选择不适合业态的经营铺面；位置的选择离路口越近越好；最好有一定的集客设施（车站、地铁站、商业中心、学校、医院等）。

    ２、商铺所在街道应为双向车道或步行街，街道宽度一般要小于4车道，方便顾客在街道两边流动，力争吸引街道人群的双向流动，扩大商机和吸引力。

    ３、面积适合多种业态经营；周边要有足够的固定住民（包括写字楼的上班族）和足够的人流量。

    ４、社区型商铺的位置应考虑转角和十字路口位置，吸引眼球带来商机，而商业街或步行街应考虑相对偏外位置，可以利用消费者逛街的习惯和心理在同质化竞争中获得更多的商业机会。

    ５、新建的商业街的投资是一把“双刃剑”，一方面如果该类商业街成熟，租金会不断上升同时物业可能实现成倍的增值，另一方面任何商业街的成熟必然有一个过程，在短期内收益不高，如果评估过程充分考虑清楚，那这类商铺是长期投资的选择。

    ６、选择商铺应事先确定其功能，明确是否可以作餐饮，是否有业态限制，相对而言，商铺的使用功能越充分其出租的几率就越高，客户选择面越广，同时退租续租风险越小。

    ７、 商铺的选择中有“店多成市”的概念，尽可能选择成熟区域，明确投资回报率和投资回收期，同时充分利用周边条件，实现降低空置率，提高租金收益的投资目标。