为上海某物业订一个理财计划
沈克明
拙稿<美国人怎样收物业费>在全国200余家杂志报刊与网站刊登后,近百名读者附贴评论.上海一位朋友打来长途电话,为我立了个标题: 为上海物业订一个理财计划, 要我续写一篇。
昨天,这位朋友再次来电询问,是否完稿? 我说了一些拖延的理由,不料,他直接了当地说, “我提供我居住的小区概况,你根据我小区的收入与支出状况为例,作一个设想:你来当我们小区的经理,你如何为业主理财? 为小区节省开支?为和谐作出贡献?”
几天后,收到朋友的E-MAIL.
徐某苑地处徐家汇商圈,小区有二栋28层住宅楼,共350户.单元面积从88平方米到120平方米,物业费每平方米1.50元.该小区1998年建造,地下室为自行车库，有140辆自行车寄放，月租费15元。近年,有私家小车的业主增多，管理公司在小区地面划了51只车位，每个车位的月租费为150元。
我认为, 这是上海市区内是很典型的公寓, 相信全国不少城市中心的住宅建筑类似徐某苑的也不少。 既然很典型, 就斗胆为朋友公寓的业主(业委会)制订一个理财计划.(附带声明,我不会去抢该公寓物业管理公司的饭碗，每天读到国内的业委会,业主,管理公司打斗的报道,可怕!!)
一. 辞去现有物业管理公司
终止与物业管理公司的合同，实行自我管理。
美国约有20%的中小型的公寓自行管理。5月12日，我去FLUSHING参加C公寓的业主大会，业委会主席说，大楼在去年已终止与管理公司的合同，原因是公寓付出的多，得到的服务少。业委会已决定，公寓实行自己管理。
在美国，公寓终止与管理公司的合同，很少发生上海陆家嘴物业管理有限公司与思南新苑，北京碧兴园小区与碧兴源物业公司等，因业委会解聘物业公司而拒绝撤离的事件并打起官司。
摘录一段美国物业与管理公司签合同中常用的一句话：AFTER 1 YEAR， EITHER THE BOARD OF MANAGERS OR MANAGEMENT AGENT MAY TERMINATE SUCH CONTRACT UPON SIXTY （60）DAYS WRITTEN NOTICE TO THE OTHER。一年作为一周期，小区大楼让你运行一年，看看你的能力，服务，财务的状况，行，再做；业委会不满意，在60天之前要写信给对方，告诉对方终止合约了。终止信不需用写终止理由，以免引起矛盾，但必须有二个月时间的缓冲，交接期，不能搞突然袭击。
现在的员工不是经常跳槽吗？业委会与管理公司的任何一方解聘对方，就要看象成员工跳槽一样，用平常心看待，双方不会打起来了。
二． 选出一个代表业主的业委会
小区公寓实行自我管理的体制，一般采用业委会掌权下经理责任制。由全体业主大会选举出的业委会代表全体业主来管理该物业，具体是人事，财务，设备三大块的政策研讨，决定，修正，小区公寓经理执行业委会的规则。
徐某苑类型的公寓在美国，业委会一般由5名业主组成的。设主席，付主席，财务，设备，秘书。这五名业委会成员是不支薪的，有些公寓会给业委会成员一些小的福利，例如，少付一个月物业费，有一个免费停车位等，这些小福利是远远比不上他们为小区所牺生的时间与精力。
选举出人品与修养高尚的业主来当选业主管理委员会会员是十分重要的。在美国，一个小区公寓的业委会称BOARD（董事会），这5个人称董事会成员。公寓的董事会跟企业的董事会一样，权力很大，为此纽约大部分公寓销售计划书的前言中就写清楚建商对业主管理委员会控制权利的规定。新公寓开盘后，建商有两年担任业主管理委员会主席及其他职务的权利，或指定他的代理人担任。换句话说，建商有两年时间来掌控整个公寓的运作。但是，一年以后，有51％的单元出售后，业主有权自行选举董事会（业主管理委员会）。见报说，北京有三千多个小区，但只有400多个业委会，可见大家对业委会还不够重视。
公寓业主管理委员会通常一年选举一次。如果业主不能亲自来参加年会与投票?熆梢允孪刃春梦?托书，经过公证，你的亲朋好友就可以代表你参加年会与选举。5位会员产生后，职务分工由5人之间商定，主席，付主席任期二年（第二年不一定是主席，但至少是会员）其余的任期一年。这样做的目的，是希望小区的管理保持它的连续性。
在正常情况下，候选人有5至10分钟的自我介绍，由业主记名投票产生，得票最高的5人当选。为什么要记名投票呢？美国公寓政策规定，你的单元大，交的物业管理费越多，你的权就越大，300平方米的业主投的票等于3个100平方米的业主投的票。
业委会的成员最好是专业人员，管财务的要懂财务，管设备的是搞装修的，副主席是律师等，这样的组合是最佳的。
当在与管理公司交接工作时，业委会要用徐某苑的名字，到银行去开一个帐户。在美国，因为每一个小区公寓都是独立帐户。钱不进管理公司帐户。
三． 重新估算公寓每月开支
业委会掌权下经理责任制中的小区经理是小区运行好坏的关键人物，他是全职带薪的管理人。业委会要认真面试，筛选，聘用这位人材。警卫，清洁，修理等员工由他挑选面试，报请业委会批准。
在美国的大部份公寓的办公室与在警卫室（门房）相连，只有10来平方米。有文件柜等办公用品。精兵简政，不能人浮于事！公寓经理不是不是在楼面，绿地，机房各种场所忙碌，就在警卫室接待客户，办公室里处理文案。
我建议徐某苑的人员配置如下：
1． 经理一人 2。警卫五人 3。清洁工二个半人 4。维修工一个半人
总共十各员工。警卫中一人兼经理助理。
某某苑公寓每月开支估算：
人工 10000元
公用电费 3500元（公共照明，办公，警卫室消耗，电梯，水泵等）
公用水费 2000元
清洁，绿化与消费品 1000元（日常消耗品如灯泡，清洁工具等）
制服，电话，办公品 650元 （按一年开支7800元算）
公寓意外事故责任险 600元 （一年最多获赔偿150万元，年保险费约7200元）
水塔清洗等项目保养 600元 （一年为7200元）
其他 200元
总共（每月）开支为：18550元
有关人工是根据目前上海公寓小区现有工资标准，初定警卫，清洁工每月780元，维修工每月1400元，经理每月2000元，共计每月约10000元。
有关物业费的用途，每个城市各有各说法，但这些解说，考虑物业管理利润，办公费较多，考虑业主切身利益较少。
我在这里特别加了一项意外保险支出，小区内车撞人，跌伤摔死等事故防不胜防，此项保险非买不可。我的估算是偏高的，实际购买的费用不用这么多。（可与保险公司商谈）
由于国内的业主在房屋买卖时交了一笔维修基金，所以公寓维修项目不考虑在每月要付的物业费中。
四． 物业费可下降百分之八十
现在，我们来计算一下，如果按上述的估算，我们每一个业主每月还要交多少物业费？
根据规定，小区地面的车位是属小区共有财产，车位月租所得归小区。
徐某苑的地面共有51个车位，每个车位月收入为150元，每月共计获7650元。
地下自行车库有140辆月租，每辆自行车每月付费15元，每月共汁获2100元。
四辆电梯内的广告收入（管理公司保密）现估算每月收入500元
以此三项小区共有财产的收入，每月为10250元。与每月的预算支出18550元相比，还差8300元。
二栋高层共350单元，算平均100平方米一个单元（上述单元建筑面积88平方米，96平方米及120平方米）共35000平方米，由每月支出差额8300元除以35000平方米，平均每平方米应补0.24元。我朋友拥有一套120单元的住房，每月实际只要付物业费28.80元。这个数字与他现在每月交的物业费相差（180元--28.80元）151.20元。节省了约百分之八十以上。
在结束本文时，我想强调六点；
1． 如果公寓实行自管，业委会的成员是很辛苦，没有一点雷峰精神是做不好的，美国一些社区里有很多义工帮助，国内的物业以钱挂帅，管理公司与业委会为钱打斗争吵不断。要实行自我管理是要胆量的。
2． 从本文的物业收入与开支计算（尽管不是十分正确，一年实际运行后可调正）看出，上海，北京等城市的物业费政策，规定不太合理。每个公寓可以自我根据预算来制定物业费。物业费的使用，分配也不合理，管理公司占有太多，工人工资偏低等缺陷。
3． 公寓小区共同拥有的物业产权不明，收入归属不明。北京的报纸揭露，90%的物业管理公司贪污小区地面停车场的收入。业委会在实行自管前，一定要与建商划清楚产权的分割，不能轻易把全体业主拥有的共有财产让建商占有。管理公司原占有停车场的钱要还给业主。
4． 美国的公寓小区预算中，一般设有15%的积余存款一项。自管的公寓要考虑到意外额外的开销，徐某苑应该每月有2000元上下的存款。一年可以积蓄2万5千元，十年就有二十五万，业主要交的维修基金今后可以逐步减少。
5． 每月的物业费每月收集，存入银行。每次的水电煤等帐单都要当即付清。每月的收入与支出要列表要报告给业主。做不到这一点，将来的财务是一笔糊涂帐。美国的业委会一般以公寓名注册一个非赢利机构，以此机构到银行开户。小区的财务进出不以盈利为目的，免税。
6． 有些业委会没有百分之百的能力精力来自管小区公寓，可以找一些物业管理公司谈判，出一份钱给他，让管理公司做一部份事，如财会出纳等。
附：【北京九成小区物业 私吞业主收益】
物业，说白了就是业主请来的管家，当然应该为业主的利益考虑。但是根据中国社会调查所的调查数据显示，现在物业管理公司侵占业主权益的情况十分普遍。在北京的约4000个居住小区中，90%的小区都存在物业管理公司利用小区公共部位和设施设备谋取私利的情况。虽说目前专门针对物权的法律尚未出台，但政府早就规定业主应享有的基本物业权益有：小区的道路、绿化、休憩地、空余地、电梯、楼梯、走廊或政府规定的其它公用设施的权益。以一个建筑面积约为10万平方米的综合型物业项目为例，可获得收益的公共部位有：137个人防停车位、近400平方米的楼顶公共广告位、电梯间和其他公共区域的广告位，以及地面停车场等等。保守估计，仅人防车位和广告位两部分，收益总额就能达到170万元左右。作为一位在这个项目中拥有一套110平方米面积的业主，就能获得近2400元的经营收益，而如果所有公用部位经营状况良好，这位业主还将获得更大的收益。
(摘自北京报刊) |
发表于 2006-9-14 11:19
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发表于 2006-9-14 11:23
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