居改非：本栋楼内业主可一票否决

物权法司法解释还在物业管理、车位分配等方面维护广大业主利益

商报记者 徐健

    为统一裁判尺度，妥善处理建筑物区分所有权，以及物业服务纠纷，最高人民法院于近日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，并将于今年１０月１日起施行。
    据悉，这两部司法解释在《物权法》等法律规定框架内，内容涉及住房和物业纠纷案件审判中的若干热点、难点问题，具体包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等；物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理等等。
楼内业主可一票否决居改非
    《物权法》第七十七条明确规定：“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意”。
    民宅商用改变了住宅的法定用途，破坏了既有秩序，如果利害关系业主认定标准缺失将会造成法律适用的困难，此次司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”。
    上海知名物业管理行业咨询专家刘生敏告诉商报记者，这一规定在审判实务中易于掌握和操作。“此前的实际做法是，‘住改商’只须征得大部分的近邻同意即可。而根据此次司法解释的特别规定，对于本栋建筑中出现的‘居改非’，只要有一位业主不同意，即使本栋楼内所有其他业主都同意了，也不予支持。”刘生敏说，这将在很大程度上消除泛滥的“居改非”。
    建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
    对于上海而言，关于“居改非”的司法解释，对于目前大量存在的将住宅改作办公用途的现象更有实际意义，而对于餐饮娱乐，２００４年以后上海已经基本在新建商品住宅建筑内杜绝出现，至于之前存在的旧房住宅底层用于餐饮业的存在问题，目前的司法解释是否可以用来“取缔”则有待观察。
一人多套物业只算一个业主
    业主在物业管理中，除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权提议召开业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。刘生敏指出，在此次司法解释中，较值得关注的是业主人数的确定。“这在很大程度上改变了投票的结果。”
    物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
    也就是说，在同一个小区里，同一个人购买了多套房，在业主大会的投票中也只能算成１票；开发商因保留了一部分房源而在业主大会表决中“独当一面”的情况将得到改善。“但是，业主大会的表决需要考虑两个方面，除了业主人数之外，还要考虑建筑物占用面积。”
    对此，刘生敏打了个比方，若单一业主持有某小区一半以上建筑面积的情况下（简称“大业主”），当大业主提出方案，一半以上人数业主不同意的情况下，方案不能通过；但对于一半以上人数业主投票通过的方案，若占小区一半以上建筑面积的大业主不同意，方案也将被否决。“在司法解释出台之前，大业主提出的方案多因‘人数’、‘面积’同时符合要求而被采纳。”
    另外，对于业主的身份如何确定，新出台的司法解释明确，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法使用商品房等建筑物，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
无正当理由不得拒交物业费
    目前，有些业主认为，自己并不是物业管理合同的签订方，可以拒付物业费。刘生敏认为，在实际情况下，物业合同不大可能与每一个单个业主签订，但合同的效力仍然对单个业主有效。即使业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。
    对此，司法解释规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
    不过，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
    新出台的司法解释明确，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
物业管理超合同期收费无望
    值得关注的是，目前上海一些小区业委会在选聘了新物业后，老物业管理拒绝交接，不肯撤离，以至于出现新旧物业同时管理小区的窘况，小区也因此纠纷不断。
    对此，司法解释规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持。
    也就是说，以后旧物业公司拒不撤出时，业主有权利不交物业费，法院也不会支持物业公司讨要物业费，物业公司等于白干，没有经济利益，物业公司会主动撤出。
车位应该按比例配置给业主
    业内人士称，实际中，有开发商把所有的规划车位都卖给跟开发商关系密切的一个业主，然后再通过这个业主把车位零散地高价卖给其他业主。刘生敏说，开发商的上述行为，并不违反物权法，但使单个业主的权益受损。司法解释规定必须按比例分配给业主，每一个业主都将有机会按比例取得车位，这使车位分配更加公平。
    车位、车库紧张是目前普遍存在的问题。司法解释规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
    刘生敏说，若业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出诸如“超过配置比”的过度主张。不过，最高人民法院相关负责人在答记者问时表示，由于车位、车库纠纷的处理极其复杂，审判实践中，法官可结合具体情况妥善处理案件。
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发改委：研究开征物业税
商报记者 袁晨晨
    昨天，国务院办公厅批转《发展改革委关于２００９年深化经济体制改革工作意见的通知》。该《通知》中提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制，深化房地产税制改革，研究开征物业税，具体事宜由财政部、税务总局、发展改革委、住房和城乡建设部负责。
    物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。
    但国内对于物业税计征方法的解释或者理解，一直存在着分歧：
    有部分专家认为现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费应该合并，“转化”为在房产保有阶段收取的物业税。以逐年征收物业税，替代现行的土地出让金一次性交纳，被认为降低了房地产的开发成本，从而可以降低房价。
    然而，反对者认为，现行的土地出让金由开发商支付，但若“转化”为物业税，则由购房的业主缴纳，所以，支付主体不同，两者的资金渠道和流向也不一致，因此难以相互转化。２００７年，财政部、国家税务总局和国土资源部官员在多个场合不约而同作出澄清：“开征物业税不会取消土地出让金。”
    另一种对于物业税的解读，则是纯物业税，但对此亦有大量不同的看法。中国税务学会理事、中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华曾经建议，对居民的“第一套住房”不征收物业税，并将居民除第一套住房外再增加的住房列入征税范围，并且对面积适当加以规定；财政部财政科学研究所所长贾康表示，非营业性的房产如果开征物业税，建议从独立的别墅、豪宅开始。