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发表于 2008-4-4 08:43
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物业最低工资标准提高"转嫁"业主
来源:青年报 作者:王佳敏 瞿艳花
2008年4月1日
“最低工资标准从840元上调至960元”，这是上海半年来第二次调整。上海部分物业公司由于成本提升，开始纷纷谋划上调物业管理费。位于松江的开元名都小区物业因为率先将停车费用从原先的110元涨价至130元，并酝酿提高管理费，在小区业主中引起争议。
物业费要涨居民大叹“吃不消”
“物业管理费也可能要提价15%或21%了！”这几天，物业费可能上调的消息在松江开元名都小区一经传开，便成了居民们热议的话题。虽然最终是否上调以及到底上调多少仍需要业主大会通过，但是对于物业公司坚定的“涨声”，居民们纷纷大叹“吃不消”。“我们小区现在每平方米的物业费在0.85-1.6元之间，这个标准原本就比新城区同类小区高出一大截，为什么现在还要再涨价？”
而除了可能要上涨的物业费，两年内涨价3次的小区停车费也让居民们叫苦不迭。记者从开元名都小区了解到，小区前几年小车停车费一直稳定在每月80元，从2007年开始上调至110元，今年1月又调至130元，现在又将涨至150元。两年内3次调价，涨幅高达85%以上，“实在是吃不消了！”
尽管负责小区管理的物业公司开元旅业多次承诺“上调后将进一步提高物业管理水平”，并且居民也普遍认可开元旅业的服务，但是多数居民对于涨价依然持坚定的反对态度。
不涨价就亏物业倾诉“难言苦”
物业费到底该不该涨？各方态度不一。开元名都小区物业朱经理告诉记者，由于上海连续上调最低工资标准以及物价指数不断创新高，去年物业亏损已达到9万元，如果还是按照现行标准收费，今年亏损额度预计将达40万元。
她说，去年亏损的9万元中，还不包括开发商因种种原因帮忙支付的电费8万元和业委会借用小区会所而弥补的4万元，也就是说，若没有这两部分的补贴，去年开元旅业实际亏损已达20多万元。如今最低工资标准从840元上调至960元，而新的《劳动合同法》的正式实施和国家法定节假日比以往多出一天，公司需要支付一笔可观的加班费，这对用人成本占总成本70%多的物业公司而言，无疑是雪上加霜。
重压之下，开元旅业提出两套调价方案，第一种是上调15%；另外一种是上调21%，但两年内不再调整。两种方案都在小区各个楼道公示。
3月23日，开元名都召开业主代表大会，小区物业的困境得到了多数业主代表的理解，对上调的设想初步达成共识。但是物业要调价，需要全体业主50%以上的支持率。
方案是否能通过？朱经理心中没底。她坦言，如果调价方案未获支持，开元旅业将不再管理该小区物业，由区房土局价值评估后向社会公开招投标。
据了解，掌管新城区30多个物业项目的另一家物业公司新桃源物业公司也将开始陆续调价，虽然其掌管的多数小区能勉强保本，但是由于江中、江虹、江诚三小区拖累，新桃源物业去年一年的亏损值就高达68万元，今年可能更多。为此，他们拟将这三个小区物业费将由原来的每平方米0.5元上调至0.6元。而更多小区将迎来全面调价的风暴。
调价难过“50%通过率”的坎
虽说物业想通过涨价来缓解生存压力，但事实上这条路却异常艰难。一般，如果想调整物业费，需要50%以上的业主通过，为了提高通过率，物业事先得召开业主代表大会、楼组长会议、社区居民代表大会，并经楼道公告、思想工作等多个步骤，最后挨家挨户上门发放征询单。即使这样，这50%的通过率可能仍是一道过不去的坎。
“我虽然自己做物业，希望人人上缴物业费，但是轮到自己时当然希望越少缴越好，这样的心态可以理解。”仓城物业的马经理推心置腹地说。调价成了居民和物业矛盾的聚焦点，除非万不得已，谁也不愿意动这根弦。因此，现行的收费标准多是多年甚至十几年前的，造成许多物业公司常年处于亏损状态。
“物业费随意涨价是违反《物业管理条例》的，工人工资不涨就违反《劳动合同法》，物业公司里外不是人。”仓桥物业马经理自我解嘲的话代表了不少物业公司负责人的心理。
【相关说法】
业主：物业应从自身找原因
物业公司希望通过上调物业管理费寻求企业自身出路，居民多不予认同。荣乐业委会主任周蓉初表示：“为什么物业公司一定要靠涨价过日子？难道就不能从深层次找原因？”他觉得，许多物业公司生存困难，主要原因是收缴率低，这并非业主有意为难，而是对物业服务质量有意见而迟迟不愿交。如果物业公司对内精简内部劳动组织，对外提高服务管理水平，或许这个难题就迎刃而解了。
另外，涨多少由谁说了算？周蓉初对此也存有异议。按照现行模式，物业若想涨价，就应多提出几套方案，由业主代表从中选择，再由全体业主投票表决。
“这样操作是否可行？”他心里也没有数。他认为，政府部门应当出台指导性文件，召开价格听证会。”
物业：权宜之计只能裁员
涨价不容易，目前物业公司只能开源节流，在降低成本上做起了文章。既然员工工资占最大的一块蛋糕，那么就精简员工。在新桃源物业，原来每个小区配备4班、每班8小时制保安，如今改为3班12小时制。乍看物业公司需要支付一笔不菲的加班费，但是综合算下来，不仅减少了一个班次的人员，连服装费、加三金费一并节省下来，对物业公司而言，还是合算的。
在保洁方面，则采用长短工结合的策略，除常年聘用少量的长工，在旺季另外招聘一些小时工。在体制方面，将管理人员的薪水与服务满意率和物业管理费的收缴率相挂钩，提高员工的积极性。
开元旅业的做法有点近乎“残酷”，如每张纸正反面都要写得满满当当才能丢弃；原来天未暗小区路灯就已早早开启，如今这种现象将在开元名都已基本“绝迹”。
【建言献策】
定价机制与最低工资标准联动
松江区物业协会秘书长朱乃扬认为，在物业公司很难达到50%以上业主投票通过而实现涨价目的的前提下，一些物业公司将选择从低端小区撤离，在无人接盘的情况下，会给社区带来一定的动荡。退一步而言，即使物业公司勉强维持，它也会考虑到成本因素而裁员，导致服务标准减低，引起居民不满。
“物业公司是企业，让其单方面承担成本上升的压力，这有些不公平。”朱乃扬提出，政府能否对一些收缴困难的老式居民小区物业进行差额补助；另一方面，对于小区弱势群体由政府买单，不要增加低收入人群的经济负担。
而新桃源物业公司的李经理认为，造成现在如此艰难的瓶颈问题在于涨价需要业主大会表决。他提出，政府是否可以建立一个和最低工资标准结合的联动机制，物业费上涨幅度由房土局根据当年工资标准和物价指数评估，在相应增长幅度内可以不通过业主大会。 |
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