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发表于 2008-3-31 20:46
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近期上海房价反弹的速度令人惊讶。以中远两湾城四期为例，今年3月初的报价为21000元/平方米；3月16日“上海之春”房展会开幕当天，中远两湾城四期的报价增长为22500元/平方米；3月19日房展会结束时，这一报价就已提至23000元/平方米。
中远两湾城并非个案。
据本报记者调查发现，多个楼盘上调了开盘价格，上调幅度1000~3000元/平方米不等。网上房地产的数据显示，截至3月18日，上海一手商品房（剔除动迁配套房）的平均成交价上涨到13235元/平方米，这是上海房价在2月15日~21日跌破万元大关下探至9767元/平方米后，连续第四周上涨，累计涨幅达到35%。
而在今年2月份，“上海房价跌破万元”、“上海房价惊现拐点”的新闻还不断现诸报端。
上海佑威房地产研究中心主任薛建雄对本报分析，2月上海房价的下跌，事实上主要与郊区小户型低价房成交比重上升有关。相对市场价便宜10%~20%的“四高小区”，成为拉低2月房价的主力，“实际上，从郊区到市中心，那些优质的楼盘价格一直在快速上涨”。
普涨酝酿
本报记者采访的部分业内人士认为，在“优质楼盘上涨”带动下，上海房价或许即将迎来新一轮的普涨行情。
据机构统计数据，在3月中下旬上海市新近开盘的15个楼盘中，与上批房源相比，以长宁古北的金色贝维拉等13个楼盘都在涨价，其中8个楼盘单价涨幅比之去年10月上调1200~3000元；剩下2个楼盘单价微调100元或保持不变。
在卢湾、静安和黄浦这三大高价楼盘林立的上海市中心区域内，三四万元的单价从未下调。戴德梁行住宅部董事伍惠敏分析，未来3年，上海新建商品房将仍然处于严重短缺现象。“内环内的供求矛盾更突出，距离楼市的供需平衡还有很长的距离。”统计数据显示，上海楼市的成交量也持续回升，日成交量在3月以来屡次突破千套大关。
另一方面，捂盘的开发商也开始集中推盘入市。根据上海佑威房地产研究中心的数据统计，4月份上海将有33个住宅项目推出，其中仅黄浦、卢湾、普陀、闸北、浦东等中心城区就将有15个楼盘推出新房源。
开发商集中推盘，成交量和成交价格大幅上涨。如此似曾相识的一幕，在2007年的上海也曾经上演。在经历了持续半年的调控寒冬后，2007年3 月，上海楼市成交回暖。4月，一大批中心城区楼盘上市热销。而在短短七天的五一长假后，如梦方醒的上海人才猛然发觉，上海房价已经有了惊人的变化。
热钱袭来
今年以来中央力推保障性住房制度建设，地方实施也初见成效，供需矛盾有望缓和。为何这一轮上海房价却仍旧蓄势待涨？对此，一位业内人士表示，上海房价此轮反弹的原因并非周期性、报复性上涨那么简单，在其背后有着更为可怕的强大动能。
2008年3月28日，人民币对美元汇率中间价升破7.02，以7.0124创下汇改以来新高。至此，人民币在2008年的头3个多月内，已然升值近4%。
人民币的“疯狂”升值相应带来的是“热钱”更为疯狂的涌入。相关统计显示，2008年1~2月份，中国外汇储备创纪录地激增了1189亿美元，其中能够理解为FDI和顺差的仅471亿美元。而无从解释的717亿美元则基本可以认定是冲着人民币升值而涌入的“热钱”。
3月18日，美联储再度降息75个基点，中美利率倒挂的差距进一步加剧。国际“热钱”一方面受到人民币升值的吸引，同时还能享受到利差带来的收益。分析人士就此指出，在汇差加上利差两相作用下，“热钱”将持续大量流入中国，从而进一步加剧国内的通胀压力，“房价必然也将被这一不可操控，也难于抗拒的巨大推手推进向前。”
但也有业内人士就此提出不同意见：受次债危机影响，美国金融市场流动性的高度紧张，急需资金。而由于在股票大幅下跌时，如果不能及时追加保证金就将被强行平仓。这种情况下，一部分热钱已自人民币升值中获利后，将不得不从全球其他经济体（包括中国在内）抽走。
“如果大量热钱由此退出，房价就还将有一波快速下跌。”这位分析师进一步表示，“上海作为热钱最为热衷的国际性城市，将首当其冲。”
另一位机构分析师表示，除了热钱卷土重来的猜想，建材物价的上涨也会转移到房价上。此外，股市连连下跌，资金转移至楼市也可能是导致上海房价反弹的重要原因。 |
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