拐点论再现楼市何去何从?

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拐点论再现楼市何去何从?

2007年12月21日 02:54
来源:青年报作者:付毳

　　2007年的第12个月份已经快要结束了，本以为可以平稳过渡到2008年的上海楼市却在动荡之中迎来了它的“收官月”———拐点之说一夜之间传遍了申城。
　　先是政策冷风频吹，多家楼盘打折销售，成交量却不断下降，数据显示，上海市11月份商品住宅成交均价下跌7个百分点；同时，深圳楼市的大幅度跌价，也给上海买房人带来了一些“心理暗示”；王石近日承认珠三角“楼市拐点确实已经出现了”，有人注意到，万科在深圳和广州的一些楼盘也已经开始低价出售……种种迹象均透露出“拐点”的现身，尽管也有开发商坚持认为“上海楼市并没有出现所谓的拐点”，但更多的开发商和购房者都在密切关注着接下来会有什么样的情况发生。

　　出现拐点论的导火索

　　进入11月份以后，上海部分楼盘价格开始出现松动迹象，一些住宅新盘已采取低价开盘策略，每平方米价格比周边
楼盘低了几百元甚至千元以上。此外，部分楼盘还打出促销牌，如通过送车库、送物业管理费和额外折扣等措施。到了12月份中旬，楼市更是提前进入了寒冬期，购房者不再急吼吼地起个大早，排着长队的等在售楼处门前，转而变成了开发商开始主动给那些潜在的客户挨个打电话，推销自己的楼盘。

　　政策方面也是冷风频吹，土地使用税增加，第二套房贷款首付提高……一时间，无论是开发商还是买房者都面临了更高的起点。

　　你涨我抢，你降我等，这就是购房者和开发商之间的谜藏游戏，而对于房价在未来的走向，人们已经越来越没有一个清晰的意见，这时候，房地产大鳄王石“楼市已经出现拐点”的言论一出，真的是一“石”激起千层浪，由此引发了拐点再现的导火索。

　　买卖双方各执一词

　　在采访中，记者了解到，大部分购房者认为这次的市场反应说明了一次次“房产新政”的威力终于显露，三番五次的加息、土地增值税、提高首付等一系列的政策频繁的出现在人们的视野中，无数次重拳、组合拳的出击，砸掉了炒房者的如意算盘，同时也给了购房者房价缓涨或下跌的预期，更多的人加入了持币观望的队伍。市场出现了如此明显的变化，其实拐点已经出现了。

　　也有开发商告诉记者，现在开发商的抗风险能力比以前强得多，融资渠道也更宽广，同时政策打击的多是投资客，市场的刚性需求仍然在那里。中国人不会因为房价不跌就不结婚生孩子，大量的自住需求决定了房价不会立刻就下降。虽然观望必然导致成交量的下滑，但价格大幅度下调的可能性不大，只是房价涨幅将会进一步放缓。另一方面，目前地价仍然在逐步攀升，这使得开发商也无法降低房价，所以上海楼市的拐点还远远未到。

　　●专家看法

　　中国指数研究院华东分院院长陈晟

　　我觉得不能轻易去说什么“拐点”，相信目前只是整个市场普遍抱持观望态度使得房价增幅趋稳而已。而拐点是要求持续往下的，我觉得从经济层面、需求层面上，目前还看不到整个房市向下的迹象。对于目前的政策，包括二套房的认定、央行提高存款准备金率这样的金融政策，更多的是使投资过热的现象能够降温。这些举措也只是会对价值跟价格背离得比较厉害的一些楼盘有影响，但并不代表整体的房价会有明显下落。笼统地谈什么房地产价格的拐点是没有意义的，一定要区分不同的市场、不同的需求来说这个问题。轻易提拐点，或者说不分市场地提拐点是不合理的。

　　佑威房地产研究中心分析师黄河滔

　　如今楼市异常低迷，宏观调控、相关政策的冷风劲吹，市场上又传来在售楼盘降价、打折的传闻，而购房者买涨不买跌的心态也使之很难在此时入市购房。所有这些都使得市场上的观望气氛更为浓厚，尤其到了12月份，中国人的传统观念是不愿意在年底的时候动用太大笔的资金的，买房一般都是年初或者年中的计划，12月的楼市成交量将继续走低。

　　21世纪不动产分析师目前出现楼市拐点的因素已经具备。一方面，近几年调控房地产的新政不断出台，虽然一直没有形成明显的效果，但这些政策并没有取消，反而在不断地细化、调整和落实。另一方面，地价、房价不断飙升本身也是影响市场成交的主要原因，因为当房价上升到大多数工薪消费者购买不起、少数投资性买家也无利可图时，就会出现物极必反的现象。在过旺的投资需求被抑制后，在增加住房有效供应的情况下，上海房地产市场将可能出现一个拐点。

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