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realcar 发表于 2010-8-18 08:27

小区住宅禁商有何难？？？？？

今天早上5点多就被吵醒了~~上楼和他们理论反而被他们弄得我好像妨碍到他们工作一样。希望我们的物业能积极行动起来维护我们普通业主的合法权益。也希望未受影响的业主们也能支持我们这些受到影响的业主~~~~（27号101室业主）
2004年就出台了《上海市住宅物业管理规定》，明确规定了业主、物业公司和相关管理部门可以将那些擅自把住宅改为经营场所的人进行起诉、制止和处理。根据我国《物权法》第71条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。这一条款是规定住宅业主享有基本物权的内容，也是一个原则性和一般性的规定。就是说，在一般情况下，住宅业主对享有所有权的住宅可以行使占有、使用、收益和处分权利，其中包括将住宅改作商用。换句话说，业主有权对邻居将住宅转为商业用途的做法说“不”。然而，《物权法》对“住宅商用”还有专门条款进行规定，根据特别规定优于一般规定的法律适用精神，首先应当适用这一专门规定。该法在之后的第77条明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。专门规定实际明确了“住宅商用”的两个具体条件：首先，相关法律、法规和管理规约没有相应的禁止性规定。这一条件还隐含着一个命题，那就是法律、法规和管理规约有权规定“住宅禁商”。其次，“住宅商用”必须经有利害关系的业主同意。这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。上述两个条件并非任选其一的，而必须是同时具备的，缺一不可。




附录：《上海市住宅物业管理规定》
第四章物业的使用与维护
　　第二十六条 禁止下列损害公共利益的行为：(一)损坏房屋承重结构；(二)违法搭建建筑物、构筑物；(三)破坏房屋外貌；(四)擅自改建、占用物业共用部分；(五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；(六)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；(七)排放有毒、有害物质；(八)发出超过规定标准的噪声；(九)法律、法规和规章禁止的其他行为。
　   第二十八条 业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
      第二十九条 物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定或者业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。

第五章 法律责任
　　第三十九条 业主、使用人违反本规定或者业主临时公约、业主公约，有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会应当予以劝阻、制止；相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。
第四十一条 违反本规定第二十六条第一项规定，损坏房屋承重结构的，由区(县)房地产管理部门责令立即改正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处十万元以上二十万元以下的罚款。
　　违反本规定第二十六条第三项、第四项、第五项规定，破坏房屋外貌，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，由区(县)房地产管理部门责令改正，恢复原状，可处一千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，可处一万元以上十万元以下的罚款。
   　第四十三条 业主、使用人违反本规定第二十八条规定，擅自改变物业使用性质的，由区(县)房地产管理部门责令限期改正，恢复原状，可处一万元以上五万元以下的罚款。
　　第四十四条 物业管理企业违反本规定第二十九条规定，对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的，由区(县)房地产管理部门责令改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。

windy20092001 发表于 2010-8-18 09:05

恩
支持LZ维权~~


但是随便说一下~~
物权法现在没啥用~~弄不好就要被废掉了~~

呆呆小雪 发表于 2010-8-18 09:06

物业人员怕被打,我是这样理解的..........

zhuyuhua 发表于 2010-8-18 09:11

[quote]物业人员怕被打,我是这样理解的..........
[size=2][color=#999999]呆呆小雪 发表于 2010-8-18 09:06[/color] [url=http://www.jiacheng.sh.cn/redirect.php?goto=findpost&pid=404091&ptid=62534][img]http://www.jiacheng.sh.cn/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]

都是一帮吃软怕硬的东西{:3_120:}

铜川路 发表于 2010-8-18 09:14

物业费都不交，物业只好开发三产了

排骨汤 发表于 2010-8-18 09:30

黑龙江强拆的主任说了，“我只知道强拆法，不知道物权法”

晓魔鱼 发表于 2010-8-18 14:13

100号楼下的制衣作坊，11点了电动缝纫机的马达声不断！物业到底有没有在沟通？！

陸小哇 发表于 2010-8-18 15:14

没人行动的啊

新居客 发表于 2010-8-18 17:35

12319,敢的话报实际举报名,然后要求答复~
房管有执法队的
说多了,躲躲~~

hackroad 发表于 2010-8-18 17:59

利益相关的 他们不会管的

homey 发表于 2010-8-20 15:07

上次不是说房管，综治办、城管、派出所、工商所要开展联合执法，整治喜城“居改非”现象吗？怎么又没动静了？


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realcar 发表于 2010-8-26 21:59

看来三期已经无人问津了，客服中心也没有声音啦

伊万豆夫 发表于 2010-8-26 22:10

这有难度的。

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