【转】房地产:杨浦嘉定崇明或成为2010热点板块
上海房地产的发展空间还有多大？房价还能走多远？下一个热点区域在哪里？新开盘量、土地开发潜力成为两项重要的指标2010年已过去二周。在09年末ZF政策“组合拳”的影响下，2010年楼市会呈现出怎样的态势？
据上海搜房网房源中心统计显示，2010年上海楼市预计将开70个纯新盘，相比2009年的89个纯新盘，
开盘数缩减了近三成。杨浦嘉定崇明将成为2010年的热点区域。 1月开盘量仅为上月一半
据上海搜房网房源中心统计，2010年上海纯新盘开盘数量预计达70个，比09年89个开盘数缩减了近三成，市场供应量或将有所减少。
搜房网统计数据显示，截至1月4日，2010年1月上海房地产市场预计开盘38个，这与09年11、12月每月开盘80个左右的数字形成了巨大落差，仅一半不到。在09年开盘数量一览表中，2009年开盘高峰出现在10月，开盘数约有100个。目前1月开盘量仅与去年较为低迷的一、二季度相当。
搜房网分析师张茜表示，尽管与去年同期相比，今年1月的楼市预期供应量依然不错。但相对于09年末而言，年初38个新开盘数量的确让人感觉到了供应量的下滑。而09年底至今，政策频出，后市走势不明，市场观望氛围浓郁或许是推盘量有所减少的主因。
开盘数减少供需矛盾加剧
搜房网分析师张茜谈到，总的来说，今年商品市场供求关系的变化，对于商品的市场价格有着较大的影响。房产也是商品，当房子供不应求时，市场价格就很难有下调的动作。
“市场需求仍居高不下，新年的预计开盘数却有所减少，这让我们有些担心”，张茜认为，如果供应量稀缺问题没有得到好的解决，2010年上海的房价依旧会上涨。张茜坦言：“调整供需矛盾是解决高房价问题的关键之一”。 浦东淡出杨浦嘉定崇明跟进
在2010年70个纯新盘中，杨浦新江湾城9个，占13%；青浦别墅区7个，占10%；嘉定新城6个，占9%；崇明生态区5个，占7%，这些区域成为纯新盘放量新的热点地区。
杨浦、嘉定、崇明三区，分别占到了2010年新开盘总份额的13%、9%和7%，与2009年份额相比均有一定的增长。而对比2009年，上海上市纯新盘共计89个，其中大浦东就有20个，占22%之多；然而，在2010年预期开
盘统计中，浦东仅占份额的9%，供应量大大缩水。
搜房网分析师张茜分析，随着崇明长江隧桥的开通、轨交7号线、11号线的开通等利好因素影响。嘉定、崇明等板块或将引起购房者更多的关注。从近期嘉定区数块宅地的竞拍结果来看，溢价率均在300%以上，火热程度可见一斑。
新江湾城板块三年增长3倍
数据显示，自2007年新加坡仁恒地产以20000元/平方米获得新江湾城D3地块之后，在去年一轮的楼市涨势之中，新江湾城的楼盘价格同样水涨船高。如最早在新江湾城进行销售的合生江湾国际公寓，在2006年的销售均价尚不足万元，至去年11月，已迅速攀升至25000元/平方米。加州·水郡，均价在26000元/平方米左右，并早已销售一空。
前不久，新江湾城C6地块以37.2亿元总价完成出让。中国中建地产有限公司创下全国住宅用地单价纪录，溢价幅度达117%。根据出让地块的总价折算下来，这一地块的楼面地价高达32484元/平方米，创下当前国内住宅地块单价最高。有开发商认为，这一价格的“高度”使得产品设计颇具难度，只有建造别墅项目才能顺利消化。 嘉定潜力不亚于松江新城
嘉定11号线地铁开通后，将大大带动11号线地铁沿线的房地产市场开发，嘉定新城作为11号线终点站区域，将成为现在土地市场的争夺热点。其次，嘉定新城以规划为先，吸取松江新城等新城开发模式的优劣，将来嘉定新城发展潜力巨大。
据搜房网统计，2009年嘉定共出让住宅地块21幅，其中楼板价1万元以上的6幅，溢价率200%以上的7幅，其中溢价率达425%的嘉定温泉路地块居今年上海住宅地块溢价率之
首。
有关专家指出，嘉定新城依靠嘉定汽车城产业支撑和江苏腹地，未来发展潜力不亚于松江新城。嘉定新城近期不断推出新地块，暗示着未来嘉定新城房地产市场将被炒热的预期，ZF在11号线开通前后推出嘉定新城的地块，其用意不言而喻。嘉定将成为大量人口导入区，也可以缓解市中心对居民的高房价压力。
崇明正在打造“上风上水”
在2009年12月30日上海市公布《崇明生态岛建设纲要（2010-2020年）》的同一天，崇明高起点规划中的首批豪宅入市，位于陈家镇东滩的览海高尔夫国际社区首期推出65套独栋别墅，除样板房保留外，当天销售一空。平均售价在32000元/平方米，位置最佳的楼王房源单价80000元/平方米，总价超过6000万元/套。
到去年11月份，崇明商品住宅销售均价11303元/平方米，这一价格较5月的4887元/平方米上涨超过130%。上海易居房地产研究院副院长丁祖昱分析，2008年崇明住宅施工面积只有38万平方米，而一江之隔的浦东却有1964万平方米的住宅施工面积。这一对比可以看到崇明未来在房地产开发方面的巨大空间。
有行家称，目前崇明在售楼盘数量很少，多数为中低档商品房，与未来崇明功能定位并不相称。随着豪宅陆续入市，崇明商品住宅销售均价将继续扶摇直上。如果崇明房价快速攀升至3万元，那未来豪宅价格上5至6万元是很有可能的，也可能成为上海房价最高的“上风上水”之地。 靠.市中心价格都卖不动了就出这样的屁文,把边上的房子炒一炒.有毛病.
房子造出来是让人住的,不是来让人烦的. 我现在别的什么都不想 就希望楼市崩盘 就等这么一天了
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