【交房后是否需要与物业签订合同？】
交房的话，貌似就应该缴纳物业费了想到如下几个问题：
1、那是否每位业主需要与物业签订有关的服务合约？（约定服务内容、服务质量、服务费用。）
2、如果需要，那合约是否为物业自拟？
3、如果不需要，那权益怎么保障？ [i=s] 本帖最后由 龙章 于 2009-10-27 23:54 编辑 [/i]
[size=4]在网上找到的，还没细看，希望有用[/size][size=5][/size]
[size=5]【物业服务合同法律问题浅析】[/size]
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[align=left] 随着我国社会主义市场经济制度的建立和发展，住房制度改革的深化，商品房市场逐步确立和完善，居民自己购买房屋已成为普遍现象。与之相适应，传统的行政福利型房屋和单位自行管理已逐渐为现今的专业化物业管理所取代。物业管理作为房地产经营管理的一种专业化、社会化、企业化的模式已渐渐走入千家万户，为人们所接受。在物业管理中，调整业主和物业管理企业关系的重要依据是物业服务合同。正确认识物业服务合同的性质和内容，明确业主和物业管理企业的权利和义务，是正确解决物业纠纷，保障业主利益的关键。
一、 物业服务合同的性质和特征
物业服务合同，是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务,业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则，是业主的权利保障书，在整个物业管理活动中处于核心地位。正确认识物业服务合同相关内容及注意事项，对每位业主都很重要。
1、 物业服务合同的性质
在我国传统的计划经济体制下,实行的是福利分房，由ZF房屋主管部门统一管理这些公有房屋,也有各单位自己投资建设，由单位安排专人管理房屋的情况,都带有极为厚重的行政管理色彩。用户与房屋管理者之间一般是所属关系,处于被管理和被领导的地位。
随着住房制度的改革，房屋所有权转归个人所有，享有了自主选择管理人的权利。物业管理企业通过合同获得物业管理的权利，为全体业主提供服务。根据合同，物业管理企业提供相应的服务，而业主要支付对应的物业服务费用。从这一方面来说，物业管理企业和业主之间是民事合同的双方当事人,是平等的主体，享有相当的权利和义务。两者之间成立的是民事法律关系，适用民事法律关系的基本原则：平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以,物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原则。
2、物业服务合同的特征
（1）物业服务合同是典型的民事合同,它不同于委托合同,是合同法十五种有名合同之外的无名合同,是市场经济发展过程中产生的新型合同。它以提供物业服务为主要内容,协调物业管理企业与业主之间的关系,是关系人们生活居住的重要合同。在2002年稿的《中国民法典草案建议稿》中，增加了物业管理合同,其第1318条定义为“物业管理合同是物业管理人受业主或者业主团体委托,为委托人持续处理物业管理事务,委托人支付报酬的合同”，将它定性为委托合同。但是在2003年全国人大常委会法制工作委员会发布的《中华人民共和国国民法（草案）》合同编则仅增加了保证合同一章，并未对物业服务合同作出规定。我个人认为，基于物业服务合同的典型性和重要性，而《物业管理条例》对物业服务合同规定极为简单，应该在合同法中增设物业服务合同，以规范和指导物业管理企业和业主的行为，保障双方的合法权益。在法律未作出明确规定时，则可适用合同法的一般规定。
（2）物业服务合同实现了所有权与管理权的分离。现代社会高速发展，要求实现社会化大分工，每个人精通自己行业的专业技术，而其他工作交由该行业的专业人员完成，知识专业化，行业分工化，提高了效率，降低了成本。物业管理企业拥有专门物业管理技能，利用自己的技术为业主服务，行使管理权。业主是物业的所有人，基于所有权对物业管理企业进行监督。
（3）物业服务合同是双务合同。双务合同是指当事人双方互负对待给付义务的合同。在物业服务合同中,物业管理企业提供房屋及配套设备的养护、维修,小区环境卫生清洁和保安等服务，业主支付费用,双方的权利义务是相互对应相互依赖的。物业服务收费的一项基本原则是质价相符，充分反应了其双务性的特点。
（4）物业服务合同是有偿合同，要式合同。
3、物业服务合同是否委托合同
有人认为物业服务合同是委托合同。委托合同是指委托人和受托人约定，由委托人处理委托人事务的合同。物业管理企业受业主聘任，为业主提供服务,代替业主管理小区物业及相关事物。从这点看，物业服务合同与委托合同有相似之处。但仔细分析合同的特点以及当事人的权利义务，物业服务合同与委托合同存在极大的不同，不能将物业合同归属于委托合同。
（1）委托合同中,受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，受托人以委托人的名义处理委托事务，产生的法律后果有委托人承担。而物业管理公司是独立的企业法人，有自己的经营方法，在业主将小区委托于其管理时，它以自己的经营费用，自己的名义开展业务，并独立承担对外法律后果。
（2）委托合同的重要特点之一就是委托人或者受托人可以随时解除委托合同。而对于物业服务合同，除合同约定的条件成就外，物业管理企业不得随意解除合同；业主委员会只有在业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过决议后才能解聘物业管理企业，也必须满足合同解除的相关条件。
（3）委托合同一般是无偿合同、不要式合同。物业管理是一种市场经营服务型企业行为，物业管理企业提供服务，业主支付报酬，是有偿合同。物业服务合同应当采取书面形式，有的地方物业管理条例还要求在房地产行政主管部门备案，是典型的要式合同。
二、 物业服务合同的订立——业主选择物业管理企业自由
根据契约自由原则，当事人可以自由选择相对人。在物业服务合同中表现为业主可以自由选择为其提供服务的物业管理企业。然而，在实际生活中，开发商在房屋竣工出售前，常常选定一个物业管理企业为它管理物业，即前期物业管理。通常，该物业管理企业或者是开发商的下属企业，与开发商利益一致，或者由原来的房管所转变而来,受到行政单位制约。开发商捆绑销售，强制业主同意其选定的物业管理企业,或者行政部门加以干涉,在很大程度上限制了业主的选择自由。虽然业主大会成立后，可以通过决议选择其他的物业管理企业，但是多数情况下，业主们出于方便等考虑，会接纳前期物业管理企业继续为自己服务。等到出现问题时,根据前期物业服务合同的内容,业主常常处于弱势,其利益难以追回。所以，要保障业主的权益，首先要规范物业管理企业，使之与房地产开发商和行政单位脱钩，成为独立经营、自负盈亏的法人,实现物业管理企业和开发商之间的平等主体关系。只有这样，开发商才能从维护整个物业的角度，选择合适的物业管理企业，符合业主的利益，同时能够防止传统的行政权力干涉业主的选择自由。2001年9月，景洲大厦在深圳首开先例,第一次由业主投票表决成功炒掉了地产开发商属下的物业管理公司，使房地产行业流行多年的“谁开发谁管理”的物业管理模式成为终结，在地产物管界引起了轩然大波，被媒体称为“景洲事件”，得到了国家建设部的肯定，推动了中国房地产物管行业的改革，其目标就是“房地产必须与物业管理分离”，为业主更好的行使自由选择权提供条件。
选择物业管理企业的自由是业主们的自由，其权利是以在业主大会中行使投票权的方式实现的。“选聘和解聘物业管理企业,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过”，实行的是少数服从多数的原则，所以单个业主的自由是受到一定限制的。物业服务合同是由业主委员会代表业主签订的。实践中出现了业主委员会为了物业管理企业所给的好处，而在选定物业管理企业或者议定具体条款时，与业主大会的决议不符的情况，这样的行为无疑侵犯了业主的权利，业主可以联名要求业主委员会召开业主大会，罢免业主委员会，同时申请法院以业主委员会和物业管理企业恶意串通，侵害业主利益为由而宣告物业服务合同无效。
[/align] 三、合同主要条款——物业服务费用
物业服务收费是指物业管理企业接受业主聘请，对城市住宅小区内的建筑及其设备、公用设施、绿化、交通、治安和环境等项目开展维护、修缮、整顿服务以及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。作为物业合同的一项主要条款，服务收费关系到每一个业主的切身利益，是现今物业管理的重点和难点问题，也是物业纠纷中涉及最多的问题。
1、合同相对性原理——物业服务费的交纳
合同关系具有相对性，它主要是指合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或提起诉讼；与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提起诉讼，也不应承担合同的义务和责任；非依法律或合同的规定，第三人不能主张合同上的权利。所以，在履行物业服务合同，提供物业服务和交纳物业服务费用的过程中，必须明确合同的双方当事人是物业管理企业和业主，不要和其他合同相混淆。
（1）区分物业服务合同和售房合同
要注意，物业服务合同与售房合同是两个独立、互不相干的合同。售房合同的双方当事人是购买人(业主)和房地产开发商，物业服务合同的双方当事人则是业主和物业管理企业。
在实践中，许多房地产开发商为了吸引更多的购买人，把物业管理也作为一个卖点，打出“如购买房屋则送（免）半年物业服务费用”这样的促销广告。这实际上超出了其售房合同的范围。虽然业主可以在物业服务合同中约定，由开发商代替业主交纳半年的物业服务费用，但实际履行时，由于得不到开发商的实际承诺常常引起争议，业主利益无法得到保障。有的开发商在其售房合同中约定了物业服务的内容，在房屋交付之后，把物业交由自己下属的物业管理企业或者某一个部门管理，实际上提供的物业服务水平低下，并且以维护开发商利益为主,忽视业主权益。所以，业主在购买房屋时，一定要理清楚这两者之间的关系，签好售房合同，不要被开发商的“物业”条款所迷惑。
正因为物业服务合同和售房合同时相互独立的，所以物业服务费用与购房款无关。因而，开发商不能以业主没有预交物业服务费用而拒绝交付房屋，同时买房人也不能以房屋存在缺陷而拒绝支付物业服务费。对于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。通过保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。开发商和买房人都只能依照合同的约定来履行义务和追究相对人的责任，从而保护自己的权利。
(2) 物业管理企业不能以停电停水的方式逼缴物业服务费用
目前，很多居民小区都出现了物业管理公司用停电停水的方法相威胁，逼迫业主交纳拖欠的物业服务费用的情况，消费者协会的统计也表明这类投诉处于前列并有不断上升的趋势。这类问题,涉及到业主的日常生活,极易引起业主和物业管理企业的矛盾，导致业主的愤怒。对于其处理，应当引起重视。
物业管理企业的权利主要是依据物业服务合同收取物业服务费用。实际工作中,物业管理企业往往基于委托向业主代收水费、电费、有线电视费用。而且，物业服务合同中也往往订有业主不交纳物业服务费用，物业管理企业可以停电停水的条款。因此，物业管理企业普遍认为，业主不交纳物业服务费用，物业管理企业停水停电，既是合同的约定，也符合常理，并没有不妥。
同样，物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同，涉及不同的合同当事人。小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。根据权利义务相一致的原则，用水用电人有义务交纳水费和电费，供水供电公司有义务按照约定供水供电。也就是，用水用电人有要求供水供电的权利，而供水供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双务合同履行中抗辩权行使的原则，如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务，即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见，享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司。物业管理企业并不是小区业主的供水供电人，不享有停水停电的权利。在物业服务合同中，双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下，赋予物业管理企业停水停电的权利是不合理的，因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三然即供水供电人的同意，否则是无效的。并且，由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务，即使供水供电公司授权物业管理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段，物业管理企业也不能以停水停电催缴物业服务费用，只能以它来催缴水费电费。因为，供水供电不是物业管理企业提供的服务，其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的。
过去，物业管理企业往往代收整个小区的水费、电费、有线电视费等公共服务费，同时向业主收取一定的手续费，这是作为物业服务收费的一个组成部分写入合同的，是由《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》所明确的。现在，新的《物业管理条例》规定，物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。从而明确了公共服务提供人与业主之间的直接关系，理清了物业管理企业、业主以及提供公共服务的主体之间的关系，防止物业管理企业利用其便利的条件，侵害业主的利益,获取不正当的收益。当然，物业管理企业依照合同收取物业服务费用的权利，也必须要给予保障。在业主拒不交纳物业服务费用时，物业管理企业应当依据合同的约定或者法律的规定，采取合法程序来保护自己的权益，比如申请业主委员会督促业主交纳物业费用，亲自上门与业主沟通，向法院提出诉讼，或者依双方合同中订立的仲裁条款申请仲裁等等。
(3) 物业管理企业未公布财务报表，业主能否拒绝交纳服务费用
在物业服务合同中，双方当事人的权利义务是明确的：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。实际生活中发生了这样的案例，物业管理企业没有按照规定或者约定公布其财务收支状况，业主们拒绝交纳物业服务费用，引发争议。在这种情况下，业主究竟有没有权利拒绝交纳物业服务费用，有不同的观点。一种观点是：如果物业管理企业按照合同提供了质价相符的服务，尽管没有公布其财务状况，业主也应该交纳服务费。另一种观点认为：定期公布财务报表是物业管理企业的义务，如果其不履行义务，业主就可以行使抗辩权，拒绝交纳服务费。我个人认为，在这种情况下，必须对业主与物业管理企业的服务合同进行分析，然后做出判断。
第一，如果物业服务合同中约定“物业管理企业应当定期公布物业服务费用收支状况，如果不公布的，业主有权拒绝继续支付物业服务费用”。根据合同意思自治原则，当事人之间的合意达成的契约，在当事人之间有相当于法律的效力。所以，业主可以暂时拒绝支付服务费用，并通过业主委员会要求物业管理企业尽快公布。如果物业管理企业及时补正的，业主也应该及时补交服务费用。在被称作物业管理行业的“204条”——《深圳景洲大厦物业管理服务合同》中,第四条(物业管理服务费及其管理)第八项明确规定：景洲大厦物业管理服务费所有收支账目,按ZF规定由乙方每3个月向业主公布一次(张贴时间不少于1个月),账目公布前送交业主委员会审核备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前，特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会。乙方不公布账目，业主有权暂停支付物业管理服务费。
第二，如果物业合同中仅规定物业管理企业应当定期公布财务收支报告，并未规定业主的权利，此时，合同的主给付义务是物业管理企业依照约定提供服务，业主依照预定支付费用。物业管理企业定期公布其财务收支报告，是其根据诚实信用原则所负有的附随义务。在双务合同中,根据同时履行抗辩权的行使条件,一方单纯违反附随义务,但已履行了主给付义务,另一方不得援用同时履行抗辩权。所以,物业管理企业提供了质价相符的服务,业主就应当支付物业服务费用。对于物业管理企业的财务报告，可以通过业主委员会督促其公布或者要求业主委员会进行检查。
对物业管理企业使用物业服务费用的情况进行监督,是业主监督物业管理企业工作的重要方式。如何保障业主的这一权利呢？最好的做法就是学习深圳景洲大厦的做法,以合意的方式在物业服务合同中约定，物业管理企业不公布账目,业主有权暂停支付物业服务费。物业服务费是物业管理企业赖以生存的资金来源,这样的约定必然促使物业管理企业及时、全面的公布财务帐目。
3、关于开发商空置物业服务费用的交纳问题
实践中,由于开发商与物业管理企业之间千丝万缕的联系,两者通常约定，对于开发商尚未售出的空置物业，不交纳或者少交纳物业服务费用，则小区的物业服务费用只能由已经入住的业主全部承担，利益受到损害。小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设施、设备的日常运行、维修及保养费，绿化管理费,清洁卫生费,保安费,办公费等。从这些费用的构成来看,物业服务费不会因为物业是否空置而有太大的变动。并且，对于业主来说，物业服务费用都是入伙预收的，即物业费在交房时即开始支付，而无论是否实际入住，即使交房后空置，也要交纳相应的费用。所以,开发商为空置物业支付与业主相平等的物业服务费用,才是公平的做法。新的《物业管理条例》第47条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。从而解决了开发商空置物业服务费用的交纳问题，保障了业主的权益。
四、结语
物业服务合同是整个物业管理关系的核心。它是建立业主与物业管理企业之间关系的重要法律文件，是约束当事人双方行为的“法律规范”，双方当事人都应该给予充分重视，尤其应明了自己的权利与义务。对于法律上没有规定或者规定模糊的事项，应当在合同中明确约定。虽然新的《物业管理条例》在很大程度上规范了物业行业和物业服务活动，但是对于小区物业管理中的一些争议问题和细节问题，还没有做出规定。在我国的物权法和合同法也未提供相关法律依据的情况下，要得到最满意的物业服务，最好的方法就是在物业服务合同中尽可能全面、详细的对各项事物做出约定，然后由双方当事人善意，诚信的履行合同，依据合同解决一切纠纷。我国实践中深圳市福田区景洲大厦业主委员会与深圳市金风帆物业管理发展有限公司所签订的《深圳景洲大厦物业管理服务合同》就是这方面的典范，集中解决了实践中可能出现的各种问题，给出了相关处理措施，值得各地业主学习和借鉴 还有这个：
[size=4]北京紫玉山庄业主杨先生因不满先签物业合同后入住的交房方式，将开发商告上法院，要求开发商返还房款607万元。法院判决业主胜诉后，开发商迟迟不退房款。近日，杨先生向市二中院申请强制执行。据悉，这是本市数额最大的一起退房案，杨先生也成为质疑捆绑售房而获得胜利的第一人。
2003年8月13日与10月13日，杨先生在紫玉山庄购买别墅一栋，房价款607万元，支付全额房款后15日内交付房屋。杨先生没想到，当他验房后准备领取钥匙收房时却被告知，必须先签订物业合同才能收房。杨先生认为，开发商的作为实际上是将《商品房买卖合同》和《物业合同》捆绑销售，而这是两个完全不同的合同。按照合同约定，业主有权在房屋交付完成后再签订物业合同。双方在物业合同的签订程序上发生分歧，而开发商称，先签物业合同再交房是“行业惯例”。于是，杨先生一纸诉状将开发商告上法院，要求解除购房合同，退还购房款并由开发商支付违约金。
2004年12月17日，市二中院判决杨先生胜诉。审理此案的法官说，杨先生已经支付了全部购房合同，而开发商却没有依约交付房屋，因此应当承担违约责任。此后，开发商不服提出上诉。2005年10月20日，市高院做出终审判决，维持原判。由开发商退还杨先生607万元购房款，支付违约金30余万元，案件诉讼费4万余元也由开发商负担。可是，判决生效后，开发商却迟迟不履行。近日，杨先生已向市二中院申请强制执行。
胜诉后的杨先生对记者说，目前开发商通常都要求业主先签订物业合同再办理房屋验收手续，而他们不满的正是这种“行业惯例”。杨先生希望，一起官司的胜诉，能使更多的业主站出来维护自己的权益，抵制开发商不平等、不合法的“行业惯例”。北京紫玉山庄业主杨先生因不满先签物业合同后入住的交房方式，将开发商告上法院，要求开发商返还房款607万元。法院判决业主胜诉后，开发商迟迟不退房款。近日，杨先生向市二中院申请强制执行。据悉，这是本市数额最大的一起退房案，杨先生也成为质疑捆绑售房而获得胜利的第一人。
2003年8月13日与10月13日，杨先生在紫玉山庄购买别墅一栋，房价款607万元，支付全额房款后15日内交付房屋。杨先生没想到，当他验房后准备领取钥匙收房时却被告知，必须先签订物业合同才能收房。杨先生认为，开发商的作为实际上是将《商品房买卖合同》和《物业合同》捆绑销售，而这是两个完全不同的合同。按照合同约定，业主有权在房屋交付完成后再签订物业合同。双方在物业合同的签订程序上发生分歧，而开发商称，先签物业合同再交房是“行业惯例”。于是，杨先生一纸诉状将开发商告上法院，要求解除购房合同，退还购房款并由开发商支付违约金。
2004年12月17日，市二中院判决杨先生胜诉。审理此案的法官说，杨先生已经支付了全部购房合同，而开发商却没有依约交付房屋，因此应当承担违约责任。此后，开发商不服提出上诉。2005年10月20日，市高院做出终审判决，维持原判。由开发商退还杨先生607万元购房款，支付违约金30余万元，案件诉讼费4万余元也由开发商负担。可是，判决生效后，开发商却迟迟不履行。近日，杨先生已向市二中院申请强制执行。
胜诉后的杨先生对记者说，目前开发商通常都要求业主先签订物业合同再办理房屋验收手续，而他们不满的正是这种“行业惯例”。杨先生希望，一起官司的胜诉，能使更多的业主站出来维护自己的权益，抵制开发商不平等、不合法的“行业惯例”。[/size] 还有这个：
[font=黑体][size=5][color=#13688d]先交房，还是先签订物业服务合同？[/color][/size][/font][font=Arial][size=1][color=#595959](2009-05-08 15:51:49)[/color][/size][/font]
[table=98%][tr][td]标签：[url=http://uni.sina.com.cn/c.php?t=blog&k=%B7%BF%B2%FA&ts=bpost&stype=tag][color=#186b9e]房产[/color][/url] [url=http://uni.sina.com.cn/c.php?t=blog&k=%B7%FE%CE%F1%BA%CF%CD%AC&ts=bpost&stype=tag][color=#186b9e]服务合同[/color][/url] [url=http://uni.sina.com.cn/c.php?t=blog&k=%C2%F2%C2%F4%BA%CF%CD%AC&ts=bpost&stype=tag][color=#186b9e]买卖合同[/color][/url] [url=http://uni.sina.com.cn/c.php?t=blog&k=%CE%EF%D2%B5&ts=bpost&stype=tag][color=#186b9e]物业[/color][/url] [url=http://uni.sina.com.cn/c.php?t=blog&k=%D4%BF%B3%D7&ts=bpost&stype=tag][color=#186b9e]钥匙[/color][/url] [url=http://uni.sina.com.cn/c.php?t=blog&k=%D4%D3%CC%B8&ts=bpost&stype=tag][color=#186b9e]杂谈[/color][/url] [/td][td=1,1,250][/td][/tr][/table]
李先生问：我购买了一套商品房，今年5月份开发商通知交房，高高兴兴的来到销售处，在开发商的销售处并没有拿到房产钥匙，而是被告知，请到物业公司去拿钥匙，到了物业公司又被告知，必须先签订物业服务合同才给房屋钥匙，不签订物业合同，不交纳物业费的不给发钥匙，请问，开发商做法对吗？
[b]孙士江[/b]律师答：商品房买卖合同是开发商与购房者签订的，约定双方权利和义务的协议书，按合同规定，开发商最主要的权利是取得房款，最主要的义务就是向购房交付房产，也就是俗称的交钥匙，按照《最高人民法院关于审理高品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。并且商品房买卖合同与物业服务合同是不同的两个法律关系，开发商不能因为不签订物业服务合同而不履行自已交房的义务。因此，李先生可以向人民法院起诉，要求开发商履行交房的义务。 还有这个：
我和开发商签订了商品房买卖合同，并交付了所有款项，在合同约定的交房期限内，开发商称必须预先交纳物业管理费，才能办理入住手续、拿钥匙，否则拒绝交付。请问开发商的这种做法是否合理？是否有相关的法律依据？
1、如果开发商在工商注册登记时在经营范围中有[url=http://www.myliving.cn/article/191/1.htm][color=#0000ff]物业管理[/color][/url]的内容，以自己的名义进行[url=http://www.myliving.cn/article/191/1.htm][color=#0000ff]物业管理[/color][/url]活动，且您事先与开发商在房屋买卖合同中有约定，即房屋交付的前提条件之一必须是您交了物业费才能给钥匙，那么这种事先约定应该是合法有效的，双方应按事先的约定履行合同，开发商不承担违约责任。
2、如果合同中没有事先约定交纳物业费作为房屋交付的前提，那么应该按照您与开发商之间在房屋买卖合同中的约定进行房屋交付，只要符合双方约定条件，开发商就应该将房屋按时交给您，而不应附加任何条件，否则，开发商拒绝[url=http://www.myliving.cn/article/188/1.htm][color=#0000ff]交房[/color][/url]是一种违约行为，您可以依照合同约定，通过法律途径追究开发商的违约责任。本案中如果开发商委托物业公司来办理房屋交接手续，则视为开发商在向您履行交付义务，物业公司代理行为的结果应由开发商来承受。而物业公司的代理事项仅仅限于房屋交接手续的办理，对于[url=http://www.myliving.cn/article/191/1.htm][color=#0000ff]物业管理[/color][/url]费用的收取则应依据业主与物业公司签订的物业管理合同来履行。物业管理公司的代理[url=http://www.myliving.cn/article/188/1.htm][color=#0000ff]交房[/color][/url]行为与[url=http://www.myliving.cn/article/191/1.htm][color=#0000ff]物业服务[/color][/url]行为是两种不同的法律关系，不能混为一谈。 [i=s] 本帖最后由 龙章 于 2009-10-27 23:58 编辑 [/i]
还有这个：
[size=6][b]（重要）交房时可能要签物业管理合同，里面会有许多霸王条款。。。。。。[/b][/size]
交房时可能要签物业管理合同，里面会有涉及不许封阳台等许多霸王条款，还有收取的1.75的物业管理费，其服务内容也要求注明。。。要求封阳台敲烟道等的业主千万要看仔细了，不要签这个字！！！另外，该物业管理合同应该是试行的，物业管理公司也应该是临时的，待我们自己的业委会成立后要修改物业管理条款和正式聘用物业管理公司，请大家注意！！！！！！ 还有这个：
[b][size=6]大家在交房的时候，可千万别乱签什么物业合同![/size][/b]
大家在交房的时候，[b]可千万别乱签什么物业合同[/b]，签了就等于认同现在物业公司的每平米1.2元的价格，签物业合同和交房根本就是两回事，别被物业给唬了！
给大家看个很好的例子：
[align=center][font=宋体][size=16pt]实力物业和不交物业费业主的官司[/size][/font]
[/align]
[align=center][size=16pt][font=Times New Roman][/font][/size][/align]
[font=宋体]鼓楼法院的民一庭有一系列的物业公司和业主的官司，有空的业主可以去旁听，了解一下我们小区的状况。[/font]
[font=Times New Roman][/font]
[font=宋体]我去听了其中一个案子，法庭上，物业公司的代理人要求被告业主依照《前期物业管理协议》交费，而被告业主认为物业公司提供的服务有严重瑕疵，并提交了大量证据。我把被告业主答辩的部分内容整理如下。[/font]
[font=Times New Roman][/font]
[font=宋体]原告：物业公司[/font][font=Times New Roman] [/font][font=宋体]答辩人：业主[/font][font=Times New Roman]
[/font]
[font=Times New Roman][/font]
[font=Times New Roman]1[/font][font=宋体]、答辩人与原告从未签定《物业管理合约》，原告要求答辩人按《物业管理合约》交纳物业费和滞纳金，没有合同依据。[/font]
[font=宋体]答辩人从开发商处收房时，原告向答辩人提供一份事先拟定好的《物业管理合约》，要求答辩人签字。答辩人经阅读，发现原告提供的《物业管理合约》规定了大量的业主义务，而没有规定原告的义务，而且答辩人在他处已有房产，大部分时间将不会居住在梅海园小区，所以向原告提出要求对《物业管理合约》的条款进行协商。但原告拒绝答辩人希望通过协商订立物业管理合同的请求，并因此未与答辩人签订《物业管理合约》。至今答辩人仍无法与原告签定《物业管理合约》。因此，原告要求答辩人按《物业管理合约》之规定交纳物业费和滞纳金，显然没有合同依据。[/font]
[font=Times New Roman][/font]
[font=Times New Roman]2[/font][font=宋体]、原告违反ZF文件，向业主乱收费、不按规定履行义务。[/font]
[font=宋体]福州市物价委员会《关于贯彻执行〈福建省物业管理服务收费管理规定〉的通知》（榕价房字[/font][font=Times New Roman][2000]4[/font][font=宋体]号）第五条明确规定“多层住宅（无电梯）的综合管理服务费中已包含公共水电费，物业单位不得再向物业产权人、使用人收取公共水电费”，答辩人所住[/font][font=Times New Roman]3[/font][font=宋体]号楼系多层无电梯住宅，原告无视文件明文规定，仍向答辩人收取水、电公摊费，严重侵害答辩人合法权益。[/font]
[font=宋体]福州市物价委员会《关于核定“梅海园”物业管理服务收费标准的通知》（榕价房字[/font][font=Times New Roman][1999]27[/font][font=宋体]号）第四条规定“你公司各物业管理站应向我委申领《福建省经营性收费许可证》，实行亮证收费，明码标价，每季度应召开一次业主座谈会，每半年向业主公布一次代收代付帐目情况，接受业主的查询和监督”。而实际上，原告从未按季度召开业主座谈会，也没有每半年向业主公布一次代收代付帐目情况，而且单方面制作收费表格要求业主交纳水、电等费用，不理会答辩人的查询要求和改进工作的意见，严重侵害包括答辩人的合法权益。[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=Times New Roman][/font]
[font=Times New Roman]3[/font][font=宋体]、原告按一级收费标准向包括答辩人在内的业主收取物业服务费，但未提供相应服务。[/font]
[font=宋体]福州市物价委员会榕价房字[/font][font=Times New Roman][2000]100[/font][font=宋体]号《关于核定“梅海园”物业管理服务收费标准的通知》明确梅海园的收费等级为一级。而根据《福建省物业管理服务收费管理规定》，一级收费需达到《福建省物业综合管理服务收费等级考评目录》规定的服务标准，且业主的投诉率要在[/font][font=Times New Roman]0.5%[/font][font=宋体]以下、处理率达[/font][font=Times New Roman]95%[/font][font=宋体]以上、回访率[/font][font=Times New Roman]95%[/font][font=宋体]以上、业主对管理服务单位评议满意率达[/font][font=Times New Roman]95%[/font][font=宋体]以上。但原告从未征求过业主的意见，也未作过业主满意率调查。其所提供的服务也达不到上述标准。[/font]
[font=Times New Roman][/font]
[font=Times New Roman]4[/font][font=宋体]、小区顶楼违章搭盖现象严重，原告拒不履行职责，严重侵害业主公共利益。许多业主已长期向原告反映，要求其履行对屋顶的管理职责，及时制止并向有关部门汇报，以确保屋顶完整。但原告以种种理由推脱，拒不履行上述义务，致使业主公共利益遭到严重损害。[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=Times New Roman][/font]
[font=Times New Roman]5[/font][font=宋体]、由于原告疏于管理或管理不当，房屋内部的消防通道被堵死、或被上锁，存在严重安全隐患。大量业主从安全角度，要求原告采取积极措施，确保消防通道通畅，但原告至今未采取任何措施。消防通道不通畅，业主无法自由进出，一旦发生火灾，后果不堪设想。同时，原告对小区内车辆疏导未尽到管理职责，经常任凭车辆乱停乱放，造成小区内交通和消防安全隐患。[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=Times New Roman][/font]
[font=Times New Roman]6[/font][font=宋体]、由于原告安全防范措施不力，小区存在严重安全隐患，导致小区不断发生恶性事件，造成业主损失，对小区的安定、和谐造成严重影响。[/font][font=Times New Roman]2005[/font][font=宋体]年[/font][font=Times New Roman]3[/font][font=宋体]月[/font][font=Times New Roman]15[/font][font=宋体]日，小区发生入户盗窃案，[/font][font=Times New Roman]11[/font][font=宋体]号楼[/font][font=Times New Roman]410[/font][font=宋体]室、[/font][font=Times New Roman]510[/font][font=宋体]室被盗。此事发生后，原告未采取任何改进措施，致使当月[/font][font=Times New Roman]30[/font][font=宋体]日又发生入户盗窃案，[/font][font=Times New Roman]11[/font][font=宋体]号楼[/font][font=Times New Roman]713[/font][font=宋体]室、[/font][font=Times New Roman]714[/font][font=宋体]室、[/font][font=Times New Roman]715[/font][font=宋体]室被盗。[/font][font=Times New Roman]2005[/font][font=宋体]年国庆期间，由于原告疏于防范，没有预先制定预案，在台风初期也没有采取预防措施，心存侥幸，导致小区地库进水，停放在地库的车辆被严重损坏，同时配电设备和供水设备也被损害，致使业主财物遭受重大损失，正常生活受到严重干扰。自[/font][font=Times New Roman]2005[/font][font=宋体]年[/font][font=Times New Roman]5[/font][font=宋体]月以来，小区内不断发生业主车辆被损事件。[/font][font=Times New Roman]2005[/font][font=宋体]年[/font][font=Times New Roman]12[/font][font=宋体]月[/font][font=Times New Roman]15[/font][font=宋体]日、[/font][font=Times New Roman]17[/font][font=宋体]日还接连发生业主轿车车胎被恶意放气，车身被人用巨石砸坏等恶性事件。该事件警方已介入调查。但上述事件的发生，不仅造成业主财产损失，更重要的是业主对小区安全感的下降、对小区物业安全工作愈发不信任，对小区的安定、和谐造成严重影响。[/font][font=Times New Roman] [/font]
[font=Times New Roman][/font]
[font=Times New Roman]7[/font][font=宋体]、原告内部管理混乱，大多数管理人员未取得物业管理资格或者岗位证书，管理服务人员未统一着装、佩带标志。除保安外，其他所有工作人员均未统一着装。所有工作人员均未佩带标志，业主无法识别原告的工作人员。[/font][font=Times New Roman]2005[/font][font=宋体]年[/font][font=Times New Roman]5[/font][font=宋体]月[/font][font=Times New Roman]27[/font][font=宋体]日，因原告管理不力，发生保安用暴力威胁、恐吓业主的事件，给当事业主身心造成巨大伤害，在业主中间造成恶劣影响。[/font][font=Times New Roman] [/font]
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[font=Times New Roman][/font]
[font=宋体]答辩的有理有节[/font][font=Times New Roman]![/font]
[font=宋体]让人拍案叫好！[/font]
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[font=宋体][size=15pt]请大家看看，多多学习！[/size][/font] 还有这个：
[b]如不要再出现先交钱后签合同的事，先签收房文件再验房的事，大家要警惕维护自己的权益
[/b]
宁波一家房产商与物业公司一唱一和，要求购房者先交物业费，然后才交付房产。购房者不但拒绝缴费，还把房产商告上了法庭。
２００４年３月间，当地市民黄敏丽购买了宁波华龙投资建设开发有限公司开发的一套房屋。双方在合同中约定，如果华龙公司逾期交付房屋，则按日向黄敏丽支付已付的房价款万分之三的违约金。后经双方结算，房屋的总价为５５万余元。不久，购房者黄敏丽持提房单向物业公司交接房屋，却被告知须先交纳物业管理费，然后才能验房收房。直到２００６年２月，华龙公司才将房屋交付黄敏丽使用，超过了原本约定的交房时间达６４７天。
购房者黄敏丽以华龙公司逾期交房为由，向宁波市鄞州区人民法院提起诉讼，要求华龙公司支付６４７天的违约金合计１０．８３万元。
法院在审理后认为，物业公司因购房者不支付物业管理费而拒绝交付房屋的行为，显然违反了原被告之间的合约。不过法院也认为，购房者提出的违约金明显高于其实际损失，因此结合购房者实际的租金损失后，法院最后判决华龙公司支付购房者黄敏丽违约金２１５８８元 还有这个：
邻居们：交房时物业合同签不签，如何签请一定要想好
[table][tr][td][font=新宋体][size=5][color=blue]不签——没人会逼迫你签的，否则应该是违法的！[/color][/size][/font]
[font=新宋体][size=5][color=blue][/color][/size][/font]
[font=新宋体][size=5][color=blue]签——请注意这是合同，合同的话请一定看清条款（所谓合同，当然是要双方协商的）！[/color][/size][/font]
[font=宋体][size=4][color=#000000]一、有邻居去zf相关部门咨询，从中也了解到了禾和正因为没有此合同，所以才会开座谈会的。这正是禾和的“软肋”，否则可怜的兰苑的第二个越峰会这么好？[/color][/size][/font]
[font=宋体][size=4][color=#000000][/color][/size][/font]
[font=宋体][size=4][color=#000000]二、本人认为，没有合同，就不存在合同双方之说，换言之，没有合同来约定相关收费之约定（如价格、时间等），禾和凭什么收费——当然，如果收费那一定是违法的。[/color][/size][/font]
[font=宋体][size=4][color=#000000][/color][/size][/font]
[font=宋体][size=4][color=#000000]三、请问禾和，何为合同？既然是合同，当然需要甲乙双方协商的，否则不就成了霸王条款了吗？[/color][/size][/font]
[font=宋体][size=4][color=#000000][/color][/size][/font]
[font=宋体][size=7][color=#000000][b]四、网上收集来的律师提醒：[/b][/color][/size][/font]
[color=#000000][font=宋体][size=4][/size][/font][/color]
[color=#000000][font=宋体][size=4]律师提醒：前期物业管理协议中的条款多由物业公司单方面决定，他们常会有意“忽略”掉自身义务。业主要勇于质疑，不清楚的地方可以采用补充条款的方式明晰权责，切实保护自身利益[size=10pt]。(来源:武汉晚报)[/size][size=10.5pt][/size][/size][/font][/color]
[font=宋体][size=4][color=#000000][/color][/size][/font]
[font=宋体][size=4][color=#000000]律师提醒：现在很多物业公司对物业费实行预交制，一般三个月或六个月收取一次，但并没有法律规定一定要实行“预交”。所以业主在签订物业合同前，可以跟物业公司就缴费方式进行协商，而且合同里尽量不要出现模糊字眼，后期产生纠纷时也能依此顺利维权[/color][/size][/font][/td][/tr][/table] 龙章很热心~十分感谢 [i=s] 本帖最后由 伊万豆夫 于 2009-10-28 10:54 编辑 [/i]
[quote]交房的话，貌似就应该缴纳物业费了
想到如下几个问题：
1、那是否每位业主需要与物业签订有关的服务合约？（约定服务内容、服务质量、服务费用。）
2、如果需要，那合约是否为物业自拟？
3、如果不需要， ...
[size=2][color=#999999]eric_lee 发表于 2009-10-27 23:06[/color] [url=http://www.jiacheng.sh.cn/redirect.php?goto=findpost&pid=298856&ptid=56847][img]http://www.jiacheng.sh.cn/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]
龙章是来轰炸的，这么多？:lol
我回答一下：
你买房时，合同附件有物业管理委托合同和业主临时公约。
交房时，要签收上述文件及使用手册等文件。
此合约和公约，在业主委员会成立前（称：前期）有效。
所以，你买房时，交房时都以书面签字确认了。 [quote]
龙章是来轰炸的，这么多？
我回答一下：
你买房时，合同附件有物业管理委托合同和业主临时公约。
交房时，要签收上述文件及使用手册等文件。
此合约和公约，在业主委员会成立前（称：前期）有效。
...
[size=2][color=#999999]伊万豆夫 发表于 2009/10/28 10:47[/color] [url=http://www.jiacheng.sh.cn/redirect.php?goto=findpost&pid=298991&ptid=56847][img]http://www.jiacheng.sh.cn/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]
哦？是这样啊？
看来又要回去翻下购房合同了 预售合同附件里面肯定有的，估计你买房时心急，没看。 业主临时公约 业主临时公约(示范文本)
第一章 总 则
第一条 根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，[color=Red]建设单位在销售物业之前[b][/b][/color]，制定本临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。[url]http://baike.baidu.com/view/413438.htm[/url] 恩~回去翻一下 从表面上讲，物业肯定不希望业主委员会成立
那如何可以让物业促进业委会的成立？
大家讨论一下 是啊，怎么成立业主委员会啊，大家一起把这个解决掉 业委会应该由主任和副主任等相关人员，注意，业委会主任不能是物业的人，
如果小区物业动用维修基金，必须有物业和业委会主任.......等的签字认可
所以业委会很重要，貌似房地办可以主持召开听证会，形成业委会班子成员:lol
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