“大虹桥”孕育淘金机会 利好频频一路向阳
[i=s] 本帖最后由 mwh127 于 2009-9-21 19:52 编辑 [/i]“大虹桥”孕育淘金机会 利好频频一路向阳2009年9月21日 07:38来源:东方网综合 选稿:李浩翔 据房地产时报报道，边界尚未确定，影响已开始逐渐显现。86平方公里的大虹桥板块规划仍未最终定稿，很有可能继续扩容。不确定就意味着改变，改变就意味着机会。毫无疑问，这一集空港、城铁、高铁、轻轨、磁浮等多种换乘方式于一体的交通“巨无霸”，已给周边板块带来了巨大的影响，也将改变很多人的生活方式。房地产时报记者实地踏访大虹桥腹地，解析周边板块、探究淘房机会。
[b] 古北板块 [/b][b] 利好频频一路向阳 [/b] 现状：古北板块是上海老牌国际社区聚集地，境外人士云集。古北板块作为老牌服务于虹桥商务区的住宅区域已发展得非常成熟。古北一期近靠家乐福，依托延安西路主干道，生活交通都非常便利，古北二期的楼盘品质上乘，因此受到投资客和租赁客户的青睐。待虹桥交通枢纽建成，将会吸引更多短期驻扎上海的外籍人士。 影响：古北板块最近利好不断。轨道交通10号线打破了古北板块内的轨交真空，这一黄金走廊把古北与淮海路商圈、徐家汇商圈、豫园商圈、南京路商圈紧密地连接在一起。这一利好让古北的房价走出年初的低谷，一路向阳。年中黄金城道步行街招商启动，顶级品牌不断进入，给古北注入了新的活力，楼盘价格再创新高。 太平洋房屋副总经理熊智诚表示，大虹桥的影响已经开始显现，不少台商纷纷咨询大虹桥对房产带来的影响，目前最关注的焦点仍是古北板块。“台商最大的特点是不在乎高房价，只要地段好，目前古北仍是最值得关注的地段。”从太平洋旗下的门店来看，古北、金汇、吴中等门店价格没动，成交量下降，但房东心态比较“坚定”，有往上走的趋势。 熊智诚认为，大虹桥板块长远来看预期是好的，但近期影响不会立竿见影，交通死结仍是制约虹桥发展的瓶颈。他建议想在大虹桥寻找“淘金”机会的购房者，多听、多看、多问，掌握更多及时准确的信息。从规划上看，大虹桥还有很多不确定因素，政策因素影响比较大。 [b]楼盘： [/b][b] 住宅项目多，选择余地大。 [/b] 新盘有御翠豪庭，总建面15.8万平方米，占地面积约5万平方米，由15幢豪华高层、小高层公寓组成。四室两厅面积225.4－243.17平方米、复式面积397.55－425.5平方米。2008年已推出的房源主打小户型，67－150平方米的一房两厅、两房两厅和三房两厅。目前在售的均为四房的大房型，总价在800万元上下。虹桥城市花园（圣美邸）位于黄金城道99弄近宋园路，在售房源为5号、6号楼，房型包括110、121平方米的两房，集中于中间楼层，精装修。小区处在古北社区二期，该区域目前已成为高档居住区，9大开发商齐聚开发了众多高档次品牌楼盘。路与路之间的楼盘分割得很协调。其中较早开发的楼盘，已有6年房龄，区内规划有公园式绿地和水景，绿化覆盖率近70%，整个小区由8、11层的小高层和独栋别墅组成，内部配套有儿童乐园和网球场。 目前古北一期的二手房代表楼盘是名都城一期，均价为2.5万元/平方米，古北二期代表楼盘有国际花园和华丽家族，成交价分别为4万元/平方米，4.4万元/平方米。 [b] 徐泾板块 [/b][b] 别墅利空公寓利多 [/b] 现状：徐泾板块（表一）是上海发展最为成熟的别墅区之一，虹桥枢纽对该区域的利好将更多地体现在交通和商务环境的升级上。连接徐泾和市区的主干道——沪青平公路在高峰时拥堵情况非常严重，轨道交通2号线延伸段在青浦区设置徐泾站，将为该区域的交通增加极大的便利性。虹桥交通枢纽在聚集大量人流、物流、信息流之时，也必将带动区域商务环境的提升。据规划，青浦区徐泾以及赵巷已被定为商务成长区，郑明明、上海家化等名企及经济园区同步结合赵巷奥特莱斯等商业资源成为商贸集聚点。 [b] 影响： [/b] 利好：交通和商务环境提升。21世纪不动产上海区域市场中心分析师指出，徐泾板块进可便捷地进行商务活动，退可享受舒适的别墅生活，从交通和商务环境来看，徐泾板块将会更为宜居。 利空：打破幽静别墅区生活。尽管一些别墅楼盘在开卖时引入“大虹桥”概念作为宣传卖点，但是上海中原长宁区高级区域总监陈刚认为，现在谈交通枢纽建设对徐泾别墅区的利好为时过早。他认为，无论是在工程的建设周期内还是建成后，所产生的粉尘、噪音等污染问题都可能会对部分沿线别墅物业产生影响。“多数高端客户对于私密性、安静性有着较高要求。当年古北家乐福开张时，由于大量人流涌入超市，产生噪音、交通拥堵等问题，导致周边高档公寓的欧美租赁客户大量撤离，租金下滑一成以上。一年后，才陆续有客户回归，但是租客也换成了以喜好群居、热闹为主的日韩客户。” 楼盘：目前板块内别墅项目众多，如久事西郊、西交大公馆、居礼别墅、九溪十八岛等，目前价位在2.5万元-3.5万元/平方米。 [b]投资点：利空也是机会 [/b] 徐泾板块及其周边作为上海浦西最大的别墅区，以别墅产品品种多样、满足各档次群体需求而著称，但一直以来交通问题成为阻碍该区域楼市进一步发展的瓶颈。房地产时报记者调查发现，该板块通往市区的主干道——沪青平公路常年拥堵，即便避开早晚高峰，也有可能因为西区入市车辆多而拥堵不堪。同时公交线路的配备，如沪朱线、沪青平线等也无法承担居民出行的压力。对于大部分别墅居住者来说，在享受幽静生活的同时，也要忍受交通的不便。对于一些公寓居民来说，完全依靠小区班车也有些不便。 从该层面上说，虹桥交通枢纽规划中轨道2号线西延伸段的建设将为徐泾板块的居住环境带来质的飞跃。随着轨交线路打通徐泾和市中心的直线距离，相对较低的房价将吸引长宁区西部的改善型需求群体大量导入。尤其是随着2号线延伸段建成期的日益临近，越来越多的来自长宁、闵行、松江的购房者来徐泾“探路”。因此，未来徐泾板块的公寓市场可能迎来一轮高涨期。 据易居臣信徐泾店店长刘克农介绍，该地区公寓项目很少，除了一些别墅楼盘自搭开发的部分公寓房外，公寓市场主要就是前几年开发的海天花园、上海豪都国际花园、广虹公寓等。近期开盘的绿中海公寓房以接近1.5万元/平方米的成交均价令人刮目相看，并成为该板块的高档公寓代表。由此预计，未来徐泾板块的住宅市场将迎来一轮高涨期。 相较而言，上海中原豪宅部区域经理徐子晴则表示乐观，她认为，3年后的徐泾将成为第二个“虹桥”，发展潜力巨大。此外，“大虹桥”的空港规划，将带给徐泾部分中高档别墅市场新的机会。“从2002年底开始，虹桥机场的所有国际航线迁至浦东国际机场，从那时开始整个虹桥地区的涉外买卖、租赁市场都逐渐向下，中高端物业受影响明显。而到了2007年，随着虹桥机场部分日韩航线的恢复，虹桥的高档公寓、别墅又迎来了春天。”在徐子晴看来，新的虹桥交通枢纽建成后所提供的国际航班、城际高铁、出租车都是商务人士常用的出行工具，因此徐泾的别墅区还将继续热销。以中原地产为例，仅七八两个月，华漕、徐泾交界区千万元以上级别独栋别墅成交已达11套，成交单价较去年年底翻一番。 [b]华漕板块 [/b][b] 交通改善先苦后甜 [/b] 现状：华漕镇隶属于闵行，东与长宁区和龙柏街道相接，西与青浦区相连，南与七宝镇相邻，北以吴淞江与嘉定区为界，面积46.3平方公里。日前闵行区华漕镇及龙柏街道的部分区域筹备合并组成“虹桥商务区街道”，此举被视作大虹桥区域内资源整合的开始。华漕板块位于沪青平公路最西端，周边商业配套不够完善，交通条件一般，居民出行主要依靠公交和自驾车。 [b] 影响： [/b] 利空：目前区域内由于大规模施工的影响，粉尘污染比较严重，直接影响沿街楼面居民的生活，这种状况可能要到虹桥交通枢纽建成才能好转。据最新消息，大虹桥交通枢纽80%的设施将在明年5月上海世博会开幕之前投入使用，届时区内居民将告别尘土飞扬的日子。 交通便利同时带来的还有噪声影响，由于该地区距离虹桥交通枢纽较近，像盛世虹桥和金色西郊城都在虹桥机场航道下方，因此飞机噪声较大，未来随着虹桥机场的扩建，影响的范围可能还会扩大。 利好：轨道交通枢纽给华漕带来了交通利好。华漕板块是虹桥交通枢纽主要工程所在地，区域及周边的交通和环境会随着大虹桥建设的完工有重大改变，一旦虹桥交通枢纽建成，轨道交通2号、5号、10号、13号、17号、青浦线、磁浮、京沪铁路枢纽等将急剧提高这一区域的交通地位。 据上海市城乡建设和交通委员会主任黄融透露，大虹桥交通枢纽建设对华漕板块尤其是北瞿路华江路沿线居民的影响，将随着工程的逐步完工，从今年年底开始逐步改善。5月份上海世博会开幕前，除磁浮项目外，80%的工程项目将完工并投入使用，届时满天尘土的情况将不复存在。 楼盘：项目目前以别墅为主，较具代表性的有西郊庄园、万科兰乔圣菲、上海年华瑞生花园，尤其是涉外住宅区的发展提升了板块层次。西郊庄园开发较早，已经有一定的规模和知名度，公寓楼盘不多，近期将开盘的有盛世虹桥、金色西郊城。二手房已有一定涨幅，华江新村68平方米的房子在中介挂牌，到手价75万元。 [b] 近期开盘项目： [/b] 盛世虹桥：盛世虹桥位于北华路168弄，距大虹桥枢纽1.8公里，小区门口就是836路终点站，直达徐家汇。预计11月开盘推出900多套小高层准现房，开盘价未定，售楼人员预计均价1.45万元/平方米，主推两房和三房房源，面积88-141平方米。目前样板房已开放，接受客户登记，10月1日开始办理VIP卡，价值3000元，售楼人员特别叮嘱带现金。 金色西郊城三期：金色西郊城位于北翟路2000号，地处闵行、长宁交界，接壤临空经济园区、天山路生活区，为区域内规模大盘，总建筑面积50万平方米。周边有4条公交线路，直达莘庄与徐家汇。小区门口北翟路为主要交通干道，高峰期较拥堵。三期预计年底开盘，价格未定。目前一期、二期二手房均价为1.3万元/平方米左右。 [b] 九亭板块 [/b][b] 鸡肋板块出行不便 [/b] 现状：九亭板块（表二）位于上海西南城区、闵行与松江交界地带，是松江距离上海中心城区最近的板块。以沪松公路为界，九亭分为南北九亭，九亭南板块发展历史较长，生活配套设施相对齐全；北板块生活配套设施成熟度略有不足，但区域城市规划与建设层级较高，未来发展潜力被看好。 九亭板块是近年来上海市有名的住宅地产开发和销售热点板块，板块内住宅市场随着2004年底奥林匹克花园项目的入住启动，经过四年多的持续开发建设，如今已建成和在建的住宅小区30个以上。同时受到虹桥交通枢纽、轨道交通9号线开通等利好性规划配套的影响，区域房地产价值从2007年开始得到大幅提升。 影响：之前出台的虹桥商务区规划，九亭并未能“位列其中”，这使不少九亭居民失望不已。21世纪不动产九亭大街店经理张一表示，目前，大虹桥规划对九亭板块并没有什么实质影响。“基本是自住客，还没看到投资客的身影”。交通不完善，再加教育、医疗资源的缺失，这些都是制约板块发展的“软肋”。该板块投资潜力大不大？张经理表示，如果是投资需求，单价1.4万元左右，在上海的选择余地比较大，未必要选择在九亭。 家住九亭的世华财讯房地产行业分析师丛力表示，不少人认为，飞机噪音扰民问题会较大地影响板块发展，但实际上，交通问题可能更严重，而且短期内很难解决。大虹桥的交通——嘉闵高架据说在九亭有个出口，但这个出口就在七宝蔬菜批发市场边上，菜场卸货车辆很多，容易造成交通拥堵。由于规划落后，交通死结很难解开，这是制约九亭后续发展的最大因素。“很可能大虹桥的交通便利没沾上，但飞机却实实在在地多了。”她认为，短期来看，投资九亭板块并不看好，但长期来看，受大虹桥规划慢慢辐射，可能会发展成不错的居住区。 楼盘：目前，南九亭房价在1万元－1.1万元/平方米，北九亭房价在1.4万元－1.5万元/平方米。新楼供应以大盘为主，金丰蓝庭、绿庭尚城、九城湖滨国际公寓、绿洲香岛花园等项目经过长期供应，大都已进入中后期，可选房源比较丰富。而中大九里德苑、中新上海青年城、上海奥林匹克花园等项目开发周期较长，存有大量后续供应。九亭楼市已形成良好的供应衔接梯次，且后续供应仍有较大潜力，供求两旺的局面预计会维持较长时间。 [b] 七宝板块 [/b][b] 板块交通飞速提升 [/b] 现状：七宝板块（表三）位于闵行区的西北角，具体是指沪青平公路以南、外环以外、顾戴路以北的区域。从上世纪90年代开始，七宝出现第一个商品房小区，随后，在万科、万兆等一些大品牌开发商带动下，七宝逐渐由一个古镇发展成一个大型居住区。 七宝的基本生活配套已经比较成熟，菜场、便利店、邮局、银行、餐饮等生活基本配套应有尽有。有七宝老街、星钻城和玖邦家居广场等。教育配套方面，有七宝中心幼儿园、七宝外国语小学、七宝中心小学、七宝中学等一系列学校，其中的一些学校甚至是很多购房者选择七宝的重要原因。休闲设施方面有七宝公园、闵行体育公园两个城市绿肺，也有热带风暴、闵行体育馆、七星滑雪场等体育休闲场所。 交通方面，七宝板块周边有外环线、沪青平公路等城市主干道，可以方便到达市区各地，尤其是虹桥、徐家汇等地。9号线在七宝有中春路站和七宝站两站，目前9号线只开通到桂林路，但通过公交接驳可以到达宜山路，等桂林路至宜山路路段修葺完毕后，七宝轨道交通出行将更为方便。 影响：七宝板块的新建商品住宅主要集中在9号线南面的南七宝，不少来到该区域的购房者都认为，虹桥枢纽规划利好将使得未来七宝特别是交通等基础设施都会变得更加完备，区域发展前景看好，这也是吸引他们前来购房的重要原因之一。除已通车的轨道交通9号线和即将建成的10号线外，板块内的主干道漕宝路也将靠近虹桥枢纽的路段拓宽为双向六车道加两侧“机非辅道”的“准快速路”形式。 楼盘：七宝板块代表楼盘有万科朗润园、万科城市花园、万兆家园、碧林湾、万兆东庭、皇都花园、万科城花新园等。目前板块内的代表楼盘万科城市花园中：1995年左右的老房约为1.4万元/平方米，万科魅力之城约为1.7-1.8万元/平方米，板块内的一手房城花新园约为2万元/平方米。 二手房选择较多，比如房龄在12年左右的航华新村，价格多在1.2万元-1.4万元/平方米。另外如万兆家园、万科城市花园等公寓，目前均价在1.4万元-1.5万元/平方米左右。万科朗润园是板块的标杆楼盘，单价在1.8万-2.2万元/平方米左右。由于七宝板块房源丰富，各种总价、房型的房子都有，配套也比较齐全，轨道交通出行方便，所以房价一直保持增势，自今年4月份开始，均价上涨了20%左右。 [b] 龙柏板块 [/b][b] 房价低点投资契机 [/b] 现状：龙柏地区从上世纪八十年代开始，因动迁和之后陆续新建了一批商品房住宅，商业和交通配套比较完善，生活十分便利，居住气氛浓厚，目前板块内已没有新建楼盘，二手房交易和租赁市场都很活跃。 影响：随着大虹桥规划建设和轨交10号线在龙柏设站点，周边还在建多个大型购物中心，今后龙柏地区生活更加方便，目前该区域房价比金汇、锦绣江南板块都低。 楼盘：今年以来，二手房从3月份开始交易放量，某中介门店仅6月份就成交了约60套，“成色”较新的嘉富丽苑单价已达1.7万元，一般售后公房成交单价达1.3万元，比年初每平方米成交价分别上涨了3000多元和2000多元；而该地区租金也水涨船高，如次新房经纬府邸目前两房租金为6000元/月，老工房一室户租金为2000元/月，均比年初上涨了1000－2000元。目前该地区二手房交易单价增幅趋缓，房东都有议价余地。
[b]其他关联板块 [/b][b] 北新泾板块 [/b] 北新泾板块房地产市场发展相对较为成熟，在区域配套、交通条件等方面比较优越。 北新泾板块是虹桥枢纽规划建设受益最早的板块：轨交2号线西延伸段于2006年年底就已经开通，而2号线虹桥综合交通枢纽交通中心配套工程将从现在的终点站淞虹路延伸到青浦区徐泾。此外，西郊百联等商业设施的进驻，使该板块正在受到越来越多的关注。 北新泾板块南部是传统的西郊别墅区，北部则是以售后公房为主。板块内几乎没有可售的公寓新盘。目前板块内的二手房代表楼盘为世纪之春，成交均价为2.3万元/平方米，售后公房成交价格为1.6-1.7万元/平方米。 21世纪不动产上海锐丰古北二店经理姚力艺指出，待2号线虹桥交通配套工程完工后，该板块相对低廉的租金将会吸引一部分龙柏的租赁客户。龙柏地区因靠近虹桥机场，故租赁市场交投活跃。目前次新房如经纬府邸两房租金为6000元/月，老工房一室户租金为2000元/月。而北新泾地区的租金相对较低，如次新房世纪之春两房租金在4500元/月，老工房一室户租金为1700元/月。 [b]金汇板块 [/b] 金汇地区是上世纪九十年代开始陆续兴建的住宅区域，金汇花园从一期到四期是该地区最大规模的社区，是在沪韩国、日本等境外人士集中居住区之一，商业和交通等配套齐全，生活居住便利。 目前区域内中高挡楼盘均价在1.5－2万元/平方米，比今年初每平方米上涨2000－4000元，金汇华光城“成色新”，规划好，好楼层和好房型的单价已高达2.2万元。区域内正在建设的虹桥世贸购物中心，规模达12万平方米，集购物、餐饮、休闲和娱乐为一体，预计今年“十一”前开张营业，将给金汇地区居民带来更便捷的生活。 由于该区域多以自住客为主，目前地区的租赁价格比今年初略有增长，两房租金6000－7000元/月。该地区大房型较多，适合改善型客户购买和梯度置业购买。 [b] 锦绣江南板块 [/b] 该板块多为2002年以后新建的住宅区，小区房型佳、规划好、绿化率高，吸引了众多韩国、日本等境外人士入住，区域内热点楼盘有锦绣江南、风度国际等，成交单价在1.9－2.2万元，比今年初每平方米上涨了3000－5000元，而租赁价格上涨幅度不大，现在两房两厅的月租金基本保持在8000元以上。目前在售的新盘是锦绣江南5期，大多为大房型，单价在2.2万元。已经开通的轨道9号线和将要开通的10号线站点，都在该板块附近，周边有风度国际生活广场，生活十分便利。 该地区大房型较多，适合改善型客户购买和梯度置业者购买。 [b] 航华板块 [/b] 航华板块是成熟的大型居住区，大部分住宅都是在上世纪建成，近年新建的小区不多，嘉丰新苑等楼盘建于2004年。今年以来该区域成交市场活跃，年初平均成交单价在1万元以下，目前平均成交单价已达1.2万元左右。 该板块租赁市场一直保持在较高水平，尤其是一房和两房市场需求大，月平均租金1500－2000元，原因是区域所处城乡结合部位置，区域内原先有个大型汽配市场，尽管现在已经拆除，但租金仍居高不下。受“大虹桥”建设规划利好，轨交10号线将在板块内设立航华新村站，今后航华板块生活更加便利。适合新上海人首次购房、中等收入者婚房，也适合梯度置业者购买。 没有提到江桥板块~无视!:shutup: 嘉城的希望在于14号线，当然年底11号线开通我已经很满足了。 不涉及江桥的发展规划，基本上只瞅一眼。 江桥要靠自己的区位特点发展，靠别人看来是靠不上啊。
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