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风吹起的男子 发表于 2009-8-13 10:43

14000-15000元/平方米 三大风险困扰外环楼市

转自:东方网

跟随整体市场的复苏,外环楼市再次迅速升温。总观目前市场,宝山顾村、松江九亭、嘉定江桥各在售项目都成为购房者眼中的香饽饽,但付出的成本却是高达14000-15000元/平方米,相比前期涨幅接近翻倍。业内人士指出,在供应扩大、发展期限拉长等风险因素影响下,外环楼市站在“泡沫”边缘。

松江九亭:后地铁时代依然炙热

●区域均价13000元/平方米●区域最高价14600元/平方米

九亭的发展是所有外环外板块中最快的,因此为许多外环外板块勾勒出了更完整的发展周期,从06、07的辉煌到08的调整,如今九亭又迎来新一轮的泡沫……

九亭最初的发展是因为9号线,当市中心价格不断上涨,不少置业能力尚薄弱的群体继续寻找一个出行便利,总价低廉的区域,九亭应运而生,于是九亭从5000多元的单价直破万元,如今九亭更是一房难求,近期奥林匹克花园三期开盘,尚未开盘房源就已经全被预订完毕。需求的旺盛必定带来价格的上浮,目前九亭区域的单价在13000元左右,其中象屿都城已从8500元/平方米上涨至12500元/平方米,九城湖滨更是高达14600元/平方米。

值得指出的是,正是因为九亭经历过调整期,才能更清晰地认识到外环外板块的抗跌能力,08年九亭最先打起价格战,摩卡小城买房送装修送车的兜售,九城湖滨遮遮掩掩的降价,各式各样的促销方式在这里都可以找到原型,如今九亭因为市场的回暖走出了价格战的阴影,只是这种受市场影响如此激烈的区域,不禁令人质疑其抗跌性。


嘉定江桥:“经适房”基地价格坚挺

●区域均价12000元/平方米●区域最高价14600元/平方米

江桥的发展也并不算太早,但是上涨幅度也比较快,目前绿地参与建造的上海最先启动的经济适用房基地入住江桥,雷同的房型,雷同的地段,对江桥的现有房源产生竞争,但奇怪的是,江桥的房价依然涨得我行我素。

出现上述情况可能与区域一手房供应稀少有关。天际蓝桥年初时单价为9000余元/平方米,半年之后,如今的售价为14600元/平方米;区域超级大盘嘉城,品质平平,目前的售价也突破万元;另一个曾一度滞销的产品华江景城也是一涨再涨,虽然偏离曹安路主干道,售价也已经突破了12000元/平方米,目前已经全部售罄。

据调查,江桥基地由知名地产企业绿地集团打造,该集团总裁张玉良曾公开表示,将努力提升经济适用房的品质,打造升级版的经适房,在价格方面经济适用房特有的性质也决定了该区域楼盘的价格优势,但是面对这样的挑战,开发商涨价依然充满信心。

华江景城总经理曾表示,经济适用房和商品房一定存在差异,更何况这些房源进入市场需要一段时间,目前江桥可供开发的土地很少,因此即使涨价也很热销。

宝山顾村:启动最迟涨幅最大

●区域均价11000-12000元/平方米●区域最高价14000-15000元/平方米

顾村的发展是迟缓的,但也是所有外环板块中价格上涨幅度最大的,各种的原因除了顾村公园的规划外,少不了开发商出让金的“贡献”。

目前顾村公寓房的价格都在1.2万以上,价格最低的当属世纪飞凡,目前公寓房价格为1.1-1.2万,最高的保利叶上海公寓房的价格大概在1.4-1.5万左右。除了公寓房之外,因为有了顾村公园,保利、农工商、世纪长江等集团相继在顾村开发别墅项目,价格都不菲,普遍在600-700万左右,别墅的入住把顾村动迁基地的传统形象做了极大的改善,这也是提上其公寓价格的另一个重要元素。

顾村在2007年楼市最高点的时候,依然因为匮乏的配套而发展滞后,当初在售的新天地狄泾、宏润韶光等公寓房,单价没有超过8000元,如今该区域公寓房的单价最高的接近了1.5万,前后不到2年,价格上涨幅度将近50%。

对于顾村涨价最有贡献的当属“保利”,2007年保利地产连续以12.5亿元、10.4亿元以及9.5亿元的价格拿下顾村公园周边三幅土地,楼板价已经接近6000元,当初售价破8000元的语言早就被攻破,在保利的带动下,顾村的价值逐步被发现,从而体现在价格上。


三大风险困扰外环楼市

风险一:稀缺不再

同策咨询与研究发展中心总监夏宇表示,政府正在加大土地的出让,这些土地中80%以上的住宅用地集中在外环以外,同时大量的经济适用房将在未来几年进入市场,这种房源和外环外推出的小户低总价房源有雷同,因此不排除外环外公寓房的价格将随着供应的增加而下探,但夏宇同时指出,大上海的概念已经形成,上海也不是单纯的以环线划分,不能说所有外环外的抗跌都很差,但至少风险会大于中心城区。

风险二:站线长,风险大

外环外区域的价格相比中心城区只有其1/3,因此成为许多楼盘的卖点,比如说起点低,是很好的潜力板块,基本上购房者在买房的同时都有一个升值的预期。

对此,地产评论员蔡为民认为这种“潜力”有一定的不确定性,比如许多消费者只看到政府规划,但是这种规划有的耗时很长,有的只是道听途说而已,使得郊县区域的发展得不到及时充足的发展,升值空间当然有限。蔡为民表示一般而言,并非所有的外围区域都是潜力股,交通、商业、人口导入等都制约着外环外的发展,况且这些要素并不具备不可复制性,因此追价外环外要谨慎为佳。

风险三:抗跌性弱或首当其冲

目前市场出现了调控收紧的预期,意味着楼市降温房价回落并非不可能。上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,7月份全国房价堪称处于夏天,但热度明显低于2007年夏天。而且,在实体经济尚未全面复苏,货币政策出现微调,二套房贷紧缩,政府担忧房价泡沫等背景下,今年房价涨速、涨幅不可能全面超过2007年。目前部分重点城市成交量已经出现下滑,投资投机需求有所萎缩,认为未来两三个月,房价依然保持小幅上涨,年底或明年初,有可能出现止涨,甚至小幅回落。

面对市场盘整回落,九亭的惨痛经历仍历历在目,因为外环外市场保值性差,相比中心城区肯定率先出局。因此在未来可能出现的再次大市盘整下,外环楼市或再次首当其冲成为最先的“灾区”。

yp53wang 发表于 2009-8-13 11:11

坐沙发,再细读,后思考.

风吹起的男子 发表于 2009-8-13 11:15

伊万来分析下记者的这篇报道。

sigurdchen 发表于 2009-8-13 11:36

每次嘉城出现,都被人评论品质平平,中低端,真是怄气。

alon40 发表于 2009-8-13 11:50

呵呵,品质平平,也就这样了吧~~~

红红樱桃 发表于 2009-8-13 11:56

[quote]每次嘉城出现,都被人评论品质平平,中低端,真是怄气。
[size=2][color=#999999]sigurdchen 发表于 2009-8-13 11:36[/color] [url=http://www.jiacheng.sh.cn/redirect.php?goto=findpost&pid=268073&ptid=55239][img]http://www.jiacheng.sh.cn/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]
么办法,这主要与开发商的低层次经营意识有关联,他们只图利润,不舍得小区环境投资.依我们现在的环境还不如经适房呢.所以被评为中低端一点不为过.

伊万豆夫 发表于 2009-8-13 12:00

很有道理,但是不尽然。

对上海房价影响变化最大的因素是交通,最早1号线到锦江乐园止,闵行区据说自筹资金修路,延伸到莘庄。
莘庄是原上海县政府所在地,但其老镇狭小,基础设施也一般,然而在地铁效应的影响下不断发展壮大。
九亭的发展也是源于9号线的规划,奥林匹克花园最初的房价是4500元,之后就一发不可收。

“并非所有的外围区域都是潜力股,交通、商业、人口导入等都制约着外环外的发展”这是很理性的分析,以江桥为例:
1、交通规划13、14、17号线穿越,背后还有11号线通车在即,试问外环区域谁能与之匹敌?
2、商业而言,江桥老镇、曹安路本身是成熟的曹安路批发商圈的辐射带,轻纺市场、农产品批发市场的运作有十几年的历史,目前新世界、沃尔马、万达、电子商城、永和生活广场的入驻都是看得见的事实,试问外环外哪里还有比这里更成熟的商圈辐射带?
3、江桥地区是市府确定的人口导入基地,金鹤新城、绿地家园都是大型人口导入基地,不是其他非大型动迁基地的外环区域可以比的!
4、更重要的是这里是上海通往江苏的门户,312国道、沪宁高速、沪嘉高速、外环、嘉金高速、嘉闵高速构成的立体交通网络,上海地区只有莘庄才有。京沪高铁、虹桥枢纽也给这里带来新机遇。

当然,大势有涨跌,再次跌破10000元,诸位敢买吗?
敢买就发了,这一天一定会来的。

伊万豆夫 发表于 2009-8-13 12:13

但是,市中心就没有风险吗?

地铁的建成,客观上对外环外区域有利,对市中心影响有限。
比如:九亭房价从2000年的2000元起步,到今天的14600元,劲涨700%;同期曹家渡涨了多少?
虹口区的瑞虹新城,1998年启动,最初卖6000-7000元,现在通了地铁,也就2.5万左右。

还有,一个最致命的问题,市中心会一直是市中心吗?
如果市政府搬迁到新城,市中心的房价会怎么走?

这是一个很现实的问题。
当然,外环外是比较类似三线股,但是正因为它涨跌厉害才是有意思的投资品种。

sigurdchen 发表于 2009-8-13 13:55

江桥老镇的改造建设或许更会为江桥曹安路商业圈带来一丝人文的气息

伊万豆夫 发表于 2009-8-13 14:30

[i=s] 本帖最后由 伊万豆夫 于 2009-8-13 14:32 编辑 [/i]

忽然觉得有必要查证一下数据,就去百度了一下,触目惊心,比我罗列的数字还要低:
2000年上海平均房价差不多3000\平方米,市中心5000-7000,莘庄的房价2000,九亭1450-1550,金山石化1600,松江1450,浦东洋泾3000,川沙1200-1700.。。。。。。

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