央行明确不出房贷细则 下周细则或集中出台
央行明确不出房贷细则 下周细则或集中出台2008年11月2日 08:19来源:青年报 作者:赵缜言
东方网11月2日消息：在上海市房地局本周五晚在网上公布了可享受优惠政策的普通住房新标准后，记者昨日从银行内部人士和房产中介等多条途径了解到，央行已明确表示不会再出细则，也就是说在对改善型房源的判定上，各家银行有了自主权。
而房贷负利差问题在很大程度上被解决后，预计将推动银行尽快出台房贷细则。但记者昨日了解到，光大等银行明确表示房贷细则的出台尚无时间表。
满足新标购房者已享优惠
上海日前公布的可享受优惠政策的普通住房新标准主要内容为：单套建筑面积140平方米以下；内环线以内套总价245万元/套，内环线和外环线之间140万元/套，外环线以外98万元/套以下；5层以上（含5层）的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。
这表示从11月1日起上海普通住房由单价标准调整为总价标准，按照购买内环线内90平方米的小户型情况计算，则享受优惠的房价上限是27222元/平方米，这比原来内环线内17500元/平方米以下的普通住房标准大幅提高了将近10000元/平方米。同样，内环线和外环线之间享受优惠的房价上限由原来10000元/平方米以下提高到15555元/平方米以下，外环线以外享受优惠的房价上限由原来7000元/平方米以下提高到10888元/平方米以下。
普通住房新标准的实施，对有意在市中心区域购买小面积住房的客户来说总体是有利的。
从银行对房产中介提前“通气”的内容来看，满足上海普通住房新标准的首套房贷款肯定可以享受七折利率和两成首付的优惠，并且中介在本周末已可开始为满足以上条件的客户办理房贷。
改善型住房仍无明确标准
不过在普通住房新标准明朗后，关于改善型住房标准的讨论仍没有停息。央行在公告中指出，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。但中原地产的张小姐坦言，目前上海对改善型住房尚无明确标准，这可能要由银行方面根据客户的实际情况来确定。对于非自住房贷款即通常所说的第二套房贷，可能仍维持原先的四成首付和利率上浮10%的水平，具体要看各家银行公布的不同政策。
银行表态
记者昨日从银行内部人士处了解道，随着上海普通型住房界定标准的出台，沪上各大银行对改善型住房标准的界定已进入探讨制定阶段。其中光大银行上海分行昨天表示，总行的指导意见已经下发，但尚无出台房贷细则的具体时间表。民生、建行等也都未正式公布房贷细则。
光大：总行已发指导意见
随着上海普通型住房界定标准的出台，关于改善型住房的模糊认定上，至少在上海方面已有了一个可参考的综合标准。光大银行上海分行昨天表示，总行指导意见已经下发，目前在制定细节中。
光大上海分行有关人士表示，在矛盾焦点改善型住房认定上，将结合上海最新政策及市场特点。下周能否出台还是疑问，房贷细则目前没有时间表。由于和总行沟通需要一个流程，怎样细化还要沟通，但上海分行能有一定的控制权。
对于指导意见具体内容，该人士称涉及银行内部机密，为防止扩散不会披露。
民生、建行：分行自主制定细则
记者从民生银行、建设银行处获悉，虽然这两家银行房贷细则还未正式公布，但各地方分行可以自主制定已成事实。
建行工作人员说，上海房贷细则还在探讨，分行可以自主制定细则，最后向总行报批，所以各个地区的时间点会不一样，每个地区的细则也会有一定的差别。
民生银行工作人员表示，总行只会有一个利率的最低标准，会说明哪些是不能下调利率的，具体怎样认定改善型住房，各地区将按照该市场情况、客户情况、风险以及其他银行的比对中自行制定。
外资银行：不会出台细则
相对于前几日“再等等监管层细则”的模糊态度，在上海调整普通住房标准后的第一天，外资银行的态度显得较为明确。
沪上一家法人外资银行昨天表示，央行明确表示不会再出细则，也就是说在对改善型房源的判定上，各家银行有了自主权。“我们自己也不会出台具体房贷细则，因为这本身就是很难判断的，我们会按照客户的个人情况，自主作出分析，每个客户的情况都不同，所以也不好说。在央行规定的大范围中，按照自己的标准来执行，我相信所有外资银行对房贷的操作中都是审慎的，原本规模并不大的房贷业务，并不会因为政策出台后而大做文章，加入到可以想象到的惨烈竞争中。”
存贷利差大幅缩小推动银行出细则
一家上市银行上海分行个金部的高级经理吴先生向记者透露，上周绝大多数商业银行推迟出台房贷细则事出有因，主要与普遍等待央行上周三晚的不对称降息举动有较大关系，而且各地分行会根据当地房地产市场的具体情况自行决定房贷细则，而不是统一按照总行的下发文件。
因为央行宣布从10月27日起，将商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。但银行方面很快就向相关管理层反映了一个实际操作中难以回避的问题：购房人最大享受到的五年以上优惠贷款利率5.229%要低于同期存款利率5.58%约0.35个百分点。但在央行本周实施出乎市场意料的不对称降息后，五年期存款利率降幅最大达0.45个百分点，而同期贷款利率的降幅只有0.27个百分点，这样负利差被大幅缩小到0.09个百分点，这也很大程度地减轻了银行方面的经营压力。预计下周多数商业银行受竞争驱动很可能将集中出台房贷细则，而总行已推出房贷细则的农行和光大两家银行实际上在本市房贷市场上的排名并不靠前。
房市可能出现超两年调整期
著名经济学家、中国社科院金融研究所研究员易宪容昨日表示，房地产市场的后续发展状况还需观望。政府主要的政策目的是强调以消费为主导，不排除出现对房市进行大调整的可能性。“与其他市场相比，房地产市场有其特殊性，既然曾出现过近10年的繁荣期，那么将可能出现一个较长时间的调整期，这轮调整不会在一两年内完成。当然，这也要视国际经济形势和中国经济形势变化而定。”
易宪容说，自己并不关心未来两年全国房价到底降幅有多少，更关心在这种政策和条件下，房地产市场很有可能进行三到四年的较长期调整。如果政府陆续出台鼓励消费者购房的政策，那么房地产市场会慢调。易宪容还认为，股市低迷对房地产市场有较大影响，目前，中国股市状态和房地产市场状态的关联度很高。股指的大幅下挫使得不少投资者财产缩水，并导致流向房地产市场的资金大为减少。希望股市转好并达到一定预期需要较长时间，如果股市无法得到有效调整，将很难改变房地产市场的格局，因为对于许多投资者而言，股市不景气他们就缺少购房意愿。“所以，一定要让股市有上行空间。”《广州日报》供稿
“改善型住房”界定有多难
鉴于央行未对“改善型住房”提出认定界限，导致上周的房贷市场混乱一片，大多数银行的房贷业务不得不叫停，房产中介也是观望一片。10月27日已经开始实行的房贷新政后，近一个星期以来，各家银行基本都在观望。房贷新政的“中空”，背后隐藏着不少玄机。
首先是先行透露细则的银行，被推到了风口浪尖，且可预见在后来的房贷业务竞争中将会吃亏，小银行看大银行，大银行看监管层口风，监管层之间又有着博弈。导致细则迟迟不推，文件在开始执行的6天以来形同虚设。
二是到底有没有细则，央行给出的明确回复不会界定“改善型住房”，各家舆论中，一方面感觉央行的模糊标准可能本身存在遗漏，有些专家笑言“改善型住房”在字典里都找不到明确含义。另一方面，假如认定央行这一文件是故意迷糊区分，看市场行为后再定夺，银行的适应性未免又太过薄弱。 央行在“淘浆糊”。
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