著名“退房”律师不建议业主退房
著名“退房”律师不建议业主退房上海商报
2008-09-22
开发商降价促销 业主退房声四起
面对媒体和市场上近来关于退房纠纷的传闻，９月１２日万科Ａ（０００００２）以上市公司公告形式，坚决表明立场——“上海万科已明确表示，能够体谅客户的心情，但不可能接受任何没有法律、合同依据的补偿、退房要求。上海万科对此深表遗憾，但这一立场不可能改变。”
与此同时，随着各大城市的楼市降价促销范围的扩大，“退房”呼声已在深圳、杭州、南京等大城市此起彼伏，引起社会的广泛关注。
在上海，曾经因为帮助８９位小业主打赢“水岸蓝桥”退房案而名噪一时的律师杜跃平，近期面对前来寻求法律帮助及相邀代理案子的退房业主忙得团团转。
但面对接踵而来的退房者，杜跃平强调，并不能因为房产商降价，小业主就有理由解除预售合同。“解除合同，其实是签约双方行使约定条款的一种结果，而能否解除合同，要视每个楼盘预售合同中的一些相关的补充条款而定。”
劝告 退房打官司损失不小
“一般来说，我不建议购房者退房。”杜跃平说，退房成功之后，退房者还要承担相应的损失。２００６年９月１１日，上海市宝山区法院做出水岸蓝桥案的第一例判决：准许解除预售合同；购房者除依照条款承担总房价款３％的赔偿外，承担因合同解除产生的一切相关费用。按照当时的判决，退房者们除了要交房价３％的罚金，纠纷期间每套房子平均（已经付出）４万多元的按揭利息、一半诉讼费、律师费、资金占用的损失……每套房子的成本达到１０余万元。另外，由于司法解决所需时间较长，短则几月，长则一年，退房者还要冒在诉讼期间房价上涨的风险。尽管对于房价下跌程度来说，１０万元／套房的损失仍属于“两害相较取其轻”，但可以看出，上述这些案例，都表明诉讼不是解决此类纠纷成本最低的办法。
杜跃平还强调，有一些业主，在和开发商协商退房过程中，会采取集体断供的手段向开发商施压。“其实这对小业主来说很不利，最终就算赢了官司，银行可能还会要求业主承担断供期间的罚息，而且还会在银行信用记录上留下污点。”
“其实，现在的开发商也越来越精明。”据杜跃平介绍，目前作为解除购房合同关键依据的“补充条款”，已越来越被开发商重视。杜跃平认为，一些补充条款在最大程度上保障了开发商的利益，小业主目前若想退房，所付出的代价，将至少是和目前房价跌幅几乎等同的２０％赔偿金。
案例 水岸蓝桥成功“团退”
目前为止，上海单个楼盘最大规模的退房成功案例，是２００５－２００６年间宝山水岸蓝桥的８９位小业主发起的退房群诉案。
水岸蓝桥“退房团”的业主，多是在２００５年春节前后买的房，当时的成交单价约１３０００元／平方米。２００５年宏观调控“组合拳”出台后的一段时间里，水岸蓝桥的房价直降３０％，最后维持在不到１００００元／平方米。于是，２００５年６月开始，水岸蓝桥有近百位购房者开始与开发商进行退房交涉。
在数度交涉无果的情况下，２００５年１１月，水岸蓝桥５１名业主联合声明：要求解除购房合约，并称暂缓缴纳房贷的按揭月供。同年１２月，购房者于交房期限前向开发商递交解约书面通知，并陆续恢复了银行按揭还款，寻求与开发商进行争议的司法解决。
接受退房者委托的杜跃平告诉记者，水岸蓝桥这批购房者的预售合同中，都有“补充条款第三条”：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的３％，并承担由此产生的一切相关费用。”杜跃平表示，这表示允许购房者“无理由”、“有条件”地解除合同。“由于合同没有对‘自身原因’进行具体定义，因此退房时无需向开发商说明理由。”
值得一提的是，在收到购房者的解除合同书面通知的３０日内，水岸蓝桥的开发商并未向法院提起诉讼、要求判令解除合同无效。按照合同，此举即视为对此无异议。开发商存在的程序失误被购房者拿来证明其接受合约解除的事实。
分析 集中退房缘起５原因
在杜跃平律师的记忆里，当年退房成功的案例还不止大华水岸蓝桥一例：“２００５－２００６年期间，除了水岸蓝桥、祥和星宇及崇明一楼盘外，还听说达安春之声和金沙雅苑也有退房成功的案例。”
在水岸蓝桥退房诉讼事件平息了一年多以后，“退房”事件又较具规模地卷土重来。据悉，自去年年底出台“第二套房”细则之后，不少一线城市开始出现局部地段房价大幅度下跌的境况，特别是深圳某知名开发商旗下的楼盘，因降价幅度较大，前期购房者纷纷要求退房；之后的７－８月份，成都的某知名楼盘也发生了同样状况；而上海出现这种情况则稍迟。杜跃平说，直到４－５月份，他才接到了今年首单以“退房”为目的的委托诉讼案件，但近期，上海其他几个楼盘的购房者也开始向他求助退房。
杜跃平受理的案子中，退房的购房者一般有几种情况：一是因房价下降而短期难以有收益的投资者；二是高点购房，在房价不断下跌过程中，想找各种理由退房或获得额外补偿的人；三是在分批次销售的同一小区里，成交价逐期降低；四是确因交付的房屋存在质量、小区配套等问题而产生纠纷的。
“退房一直都有，楼市上行、下行时都会出现，退房的原因也各种各样，但物业市值缩水为最主要原因。”杜跃平解释说，市场上行阶段，业主预期物业升值，即使对房屋质量、小区配套等有所不满，也不会轻易退房。而当房价进入持续下跌通道时，各种理由的退房就会集中爆发。
责权 能否退房视具体条款
日前，某房地产商业网站发起的一项网友调查显示，有八成网友力挺“不退房”，并认为应该尊重“契约精神”。对此，杜跃平表示，根据合同条款退房，就是尊重“契约精神”。“并非降价就能退房，也不能说买了房就该‘认跌’。法律上，退房解释为解除合同，能否解除合同，还要看开发商和购房者在购房合同中对相关条款的设定。”可以看出，如果不是当时的购房合同“补充条款第三条”，宝山区名盘——大华水岸蓝桥“团退案”的８９位原告业主或许就没有退房、胜诉的可能。
目前，在上海的新建商品房预售合同都采用有关部门提供的示范文本。示范文本中，乙方单方解除合同的条件，大致上仅局限于开发商无法取得大产证及房屋主体结构有问题等。一般来说，开发商根据自身需要，在示范文本之后，还会增加补充条款对示范文本的个别条款进行细化约定。“不同的开发商所设定的补充条款都是不同的，有的开发商可能根本不会设置补充条款，但也有许多开发商会对示范文本第十九条，即有关‘乙方选择解除合同’的条款进行细化。”
近日，最引人注目的退房纠纷，莫过于一家全国著名开发商位于上海浦东三林地区的一个楼盘，除了大批业主多次大闹售楼处以外，已经有部分业主就与开发商“解除购房合同”，向杜跃平寻求法律帮助。杜跃平向记者展示了该楼盘预售合同中的补充条款第九条第２点：“乙方无论以何种原因单方解除合同，若乙方已对该房屋设定抵押或者设置、存在其他任何权利限制的，则乙方行使单方解除权的书面通知中，应附该房屋已经办理注销抵押或者已取消权利限制的相关证明文件，否则，乙方无权解除本合同。”
“这其中‘乙方无论以何种原因单方解除合同’，和２年前水岸蓝桥‘若乙方因自身原因提出解除合同’的情况相同，都属于允许购房者‘无理由退房’”。杜跃平称，与水岸蓝桥一案不同的是，上述条款要求购房者清偿贷款才能解除合同，在很大程度上保证了银行的利益。“这个楼盘现在有１００多位业主要求退房，但其中多数业主都背负有贷款。”
律师说法
开发商让利未必损失更大
大开发商拥有庞大的土地储备，面对的财务压力也大，股市低迷加上银根紧缩，导致资金链紧张，唯有通过降价才能套现大笔资金，从而达到收缩战线的目的。本报在７月曾经刊发《另眼相看上海的三种开发商》的报道指出，中小型开发商反而因为已在楼市高峰期获利，又没有后续开发项目而相对轻松。事实上，目前各大城市的退房事件，多发生在品牌开发商旗下的楼盘之中。此时的房产大鳄们，除了要面对资金链的考验，还很有可能因降价引发的退房事件而遭遇品牌危机。
对此，杜律师说：“能够协商解决是最好的。２００５年时，三林地区的金地未来域，就是在遇到和水岸蓝桥同一补充条款‘困扰’的情况下，对业主作出了较大程度的让步。”杜月平告诉记者，当时，金地上海公司积极面对问题，并采取“送装修、免物业费及搞业主联谊活动”等措施，平息了当时的退房风波。“开发商前期有利润，让利于民也是应该的，这也有利于退房事件的发生，保障楼市健康稳定发展。”
著名“退房”律师不建议业主退房
著名“退房”律师不建议业主退房上海商报
2008-09-22
开发商降价促销 业主退房声四起
面对媒体和市场上近来关于退房纠纷的传闻，９月１２日万科Ａ（０００００２）以上市公司公告形式，坚决表明立场——“上海万科已明确表示，能够体谅客户的心情，但不可能接受任何没有法律、合同依据的补偿、退房要求。上海万科对此深表遗憾，但这一立场不可能改变。”
与此同时，随着各大城市的楼市降价促销范围的扩大，“退房”呼声已在深圳、杭州、南京等大城市此起彼伏，引起社会的广泛关注。
在上海，曾经因为帮助８９位小业主打赢“水岸蓝桥”退房案而名噪一时的律师杜跃平，近期面对前来寻求法律帮助及相邀代理案子的退房业主忙得团团转。
但面对接踵而来的退房者，杜跃平强调，并不能因为房产商降价，小业主就有理由解除预售合同。“解除合同，其实是签约双方行使约定条款的一种结果，而能否解除合同，要视每个楼盘预售合同中的一些相关的补充条款而定。”
劝告 退房打官司损失不小
“一般来说，我不建议购房者退房。”杜跃平说，退房成功之后，退房者还要承担相应的损失。２００６年９月１１日，上海市宝山区法院做出水岸蓝桥案的第一例判决：准许解除预售合同；购房者除依照条款承担总房价款３％的赔偿外，承担因合同解除产生的一切相关费用。按照当时的判决，退房者们除了要交房价３％的罚金，纠纷期间每套房子平均（已经付出）４万多元的按揭利息、一半诉讼费、律师费、资金占用的损失……每套房子的成本达到１０余万元。另外，由于司法解决所需时间较长，短则几月，长则一年，退房者还要冒在诉讼期间房价上涨的风险。尽管对于房价下跌程度来说，１０万元／套房的损失仍属于“两害相较取其轻”，但可以看出，上述这些案例，都表明诉讼不是解决此类纠纷成本最低的办法。
杜跃平还强调，有一些业主，在和开发商协商退房过程中，会采取集体断供的手段向开发商施压。“其实这对小业主来说很不利，最终就算赢了官司，银行可能还会要求业主承担断供期间的罚息，而且还会在银行信用记录上留下污点。”
“其实，现在的开发商也越来越精明。”据杜跃平介绍，目前作为解除购房合同关键依据的“补充条款”，已越来越被开发商重视。杜跃平认为，一些补充条款在最大程度上保障了开发商的利益，小业主目前若想退房，所付出的代价，将至少是和目前房价跌幅几乎等同的２０％赔偿金。
案例 水岸蓝桥成功“团退”
目前为止，上海单个楼盘最大规模的退房成功案例，是２００５－２００６年间宝山水岸蓝桥的８９位小业主发起的退房群诉案。
水岸蓝桥“退房团”的业主，多是在２００５年春节前后买的房，当时的成交单价约１３０００元／平方米。２００５年宏观调控“组合拳”出台后的一段时间里，水岸蓝桥的房价直降３０％，最后维持在不到１００００元／平方米。于是，２００５年６月开始，水岸蓝桥有近百位购房者开始与开发商进行退房交涉。
在数度交涉无果的情况下，２００５年１１月，水岸蓝桥５１名业主联合声明：要求解除购房合约，并称暂缓缴纳房贷的按揭月供。同年１２月，购房者于交房期限前向开发商递交解约书面通知，并陆续恢复了银行按揭还款，寻求与开发商进行争议的司法解决。
接受退房者委托的杜跃平告诉记者，水岸蓝桥这批购房者的预售合同中，都有“补充条款第三条”：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的３％，并承担由此产生的一切相关费用。”杜跃平表示，这表示允许购房者“无理由”、“有条件”地解除合同。“由于合同没有对‘自身原因’进行具体定义，因此退房时无需向开发商说明理由。”
值得一提的是，在收到购房者的解除合同书面通知的３０日内，水岸蓝桥的开发商并未向法院提起诉讼、要求判令解除合同无效。按照合同，此举即视为对此无异议。开发商存在的程序失误被购房者拿来证明其接受合约解除的事实。
分析 集中退房缘起５原因
在杜跃平律师的记忆里，当年退房成功的案例还不止大华水岸蓝桥一例：“２００５－２００６年期间，除了水岸蓝桥、祥和星宇及崇明一楼盘外，还听说达安春之声和金沙雅苑也有退房成功的案例。”
在水岸蓝桥退房诉讼事件平息了一年多以后，“退房”事件又较具规模地卷土重来。据悉，自去年年底出台“第二套房”细则之后，不少一线城市开始出现局部地段房价大幅度下跌的境况，特别是深圳某知名开发商旗下的楼盘，因降价幅度较大，前期购房者纷纷要求退房；之后的７－８月份，成都的某知名楼盘也发生了同样状况；而上海出现这种情况则稍迟。杜跃平说，直到４－５月份，他才接到了今年首单以“退房”为目的的委托诉讼案件，但近期，上海其他几个楼盘的购房者也开始向他求助退房。
杜跃平受理的案子中，退房的购房者一般有几种情况：一是因房价下降而短期难以有收益的投资者；二是高点购房，在房价不断下跌过程中，想找各种理由退房或获得额外补偿的人；三是在分批次销售的同一小区里，成交价逐期降低；四是确因交付的房屋存在质量、小区配套等问题而产生纠纷的。
“退房一直都有，楼市上行、下行时都会出现，退房的原因也各种各样，但物业市值缩水为最主要原因。”杜跃平解释说，市场上行阶段，业主预期物业升值，即使对房屋质量、小区配套等有所不满，也不会轻易退房。而当房价进入持续下跌通道时，各种理由的退房就会集中爆发。
责权 能否退房视具体条款
日前，某房地产商业网站发起的一项网友调查显示，有八成网友力挺“不退房”，并认为应该尊重“契约精神”。对此，杜跃平表示，根据合同条款退房，就是尊重“契约精神”。“并非降价就能退房，也不能说买了房就该‘认跌’。法律上，退房解释为解除合同，能否解除合同，还要看开发商和购房者在购房合同中对相关条款的设定。”可以看出，如果不是当时的购房合同“补充条款第三条”，宝山区名盘——大华水岸蓝桥“团退案”的８９位原告业主或许就没有退房、胜诉的可能。
目前，在上海的新建商品房预售合同都采用有关部门提供的示范文本。示范文本中，乙方单方解除合同的条件，大致上仅局限于开发商无法取得大产证及房屋主体结构有问题等。一般来说，开发商根据自身需要，在示范文本之后，还会增加补充条款对示范文本的个别条款进行细化约定。“不同的开发商所设定的补充条款都是不同的，有的开发商可能根本不会设置补充条款，但也有许多开发商会对示范文本第十九条，即有关‘乙方选择解除合同’的条款进行细化。”
近日，最引人注目的退房纠纷，莫过于一家全国著名开发商位于上海浦东三林地区的一个楼盘，除了大批业主多次大闹售楼处以外，已经有部分业主就与开发商“解除购房合同”，向杜跃平寻求法律帮助。杜跃平向记者展示了该楼盘预售合同中的补充条款第九条第２点：“乙方无论以何种原因单方解除合同，若乙方已对该房屋设定抵押或者设置、存在其他任何权利限制的，则乙方行使单方解除权的书面通知中，应附该房屋已经办理注销抵押或者已取消权利限制的相关证明文件，否则，乙方无权解除本合同。”
“这其中‘乙方无论以何种原因单方解除合同’，和２年前水岸蓝桥‘若乙方因自身原因提出解除合同’的情况相同，都属于允许购房者‘无理由退房’”。杜跃平称，与水岸蓝桥一案不同的是，上述条款要求购房者清偿贷款才能解除合同，在很大程度上保证了银行的利益。“这个楼盘现在有１００多位业主要求退房，但其中多数业主都背负有贷款。”
律师说法
开发商让利未必损失更大
大开发商拥有庞大的土地储备，面对的财务压力也大，股市低迷加上银根紧缩，导致资金链紧张，唯有通过降价才能套现大笔资金，从而达到收缩战线的目的。本报在７月曾经刊发《另眼相看上海的三种开发商》的报道指出，中小型开发商反而因为已在楼市高峰期获利，又没有后续开发项目而相对轻松。事实上，目前各大城市的退房事件，多发生在品牌开发商旗下的楼盘之中。此时的房产大鳄们，除了要面对资金链的考验，还很有可能因降价引发的退房事件而遭遇品牌危机。
对此，杜律师说：“能够协商解决是最好的。２００５年时，三林地区的金地未来域，就是在遇到和水岸蓝桥同一补充条款‘困扰’的情况下，对业主作出了较大程度的让步。”杜月平告诉记者，当时，金地上海公司积极面对问题，并采取“送装修、免物业费及搞业主联谊活动”等措施，平息了当时的退房风波。“开发商前期有利润，让利于民也是应该的，这也有利于退房事件的发生，保障楼市健康稳定发展。” 杜律师说：“能够协商解决是最好的。２００５年时，三林地区的金地未来域，就是在遇到和水岸蓝桥同一补充条款‘困扰’的情况下，对业主作出了较大程度的让步。”杜月平告诉记者，当时，金地上海公司积极面对问题，并采取“送装修、免物业费及搞业主联谊活动”等措施，平息了当时的退房风波。“开发商前期有利润，让利于民也是应该的，这也有利于退房事件的发生，保障楼市健康稳定发展。” 水岸蓝桥不知道现在多少钱一平？ 退还是不退，这是个问题；
房价是涨还是大跌，这是个大问题。 房价下降不是业主解除合同的法定或约定条件，业主想要不承担任何责任而无条件退房几乎不可能。上述成功退房案例的购房者也是付出了退房成本的，比如退房者们除了要合同约定的交房价３％的罚金，纠纷期间每套房子平均（已经付出）４万多元的按揭利息、一半诉讼费、律师费、资金占用的损失……每套房子的成本达到１０余万元。
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