商业银行进行房贷风险压力测试
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2008-09-01 来源:劳佳迪 曾雅杰
银监会将以此把握房贷趋势确定监管力度
实习生 劳佳迪 商报记者 曾雅杰
记者近日获悉，在银监会的要求下，沪上各大商业银行的相关部门正在进行房贷风险压力测试。记者从多家银行了解到，该测试的内容主要是为了预估房价下跌可能导致的信贷坏账金额，监管部门要求各银行必须在９月１０日以前汇总测试的结果。
内容
测试涵盖１０余明细表格
据悉，该项测试８月２２日由银监会统一下发到各省市银监局，８月２５日又由各省市银监局转发到各地商业银行。
据银行一位知情人士介绍，这类关于银行房贷风险压力的测试在海外十分流行。“在国外银行系统中属于常规的风险测试项目，但国内银行系统内还没有哪家银行有专门的房贷压力测试评估体系。”该人士告诉记者，以前的房贷压力测试都是自愿性质的，由总行负责，分行基本没有参与。这次由银监局牵头的压力测试的初衷是为了检视个人房贷资产增量的风险变化对银行整体不良贷款率的影响。“简单地说，测试的条件是假设现在房价下跌２０％，银行新增的贷款损失相应会呈现怎样的趋势变化？具体新增的幅度达到怎样的数值？”
据大通证券报告显示，今年６月末，北京、上海、江苏、浙江和广东５地房地产贷款占全部房地产贷款余额的５５．７％，相应地，在这些地区的银行分支机构，房地产贷款占各项贷款的比重较高，应该在２０％以上，因此房价波动很可能影响到当地银行的信贷资产安全。
记者从商业银行内部人士处了解到，房贷风险压力测试的情景假设为辖内地产价格及利率发生高、中、低三种程度变动的情况，分别对应的风险级别为严重压力、中度压力以及轻度压力。“测试重点是为了测算分别在这样三种压力情况下，银行房贷质量变化可能为银行带来的损失，而测试的对象是个人贷款，不包括公贷。”上述人士告诉记者，三种不同压力级别的风险情景假设的指标包括地产价格的下滑幅度，以及利率上升的数值，“具体来看，就是当地产价格分别下降１０％、２０％和３０％，而利率相应上升５４个、１０８个和１６２个基点时，各银行将会面临怎样的坏账风险。”
“整个文件长达１９页，而相关压力测试的主体囊括了１０余张明细表格。”一位银行相关人士向记者透露，这些表格除了上述压力测试的三种风险情景外，还包括截至６月３０日各行房地产贷款的质量情况、各分支机构风险承受力的极值情况和截至６月３０日各行个人贷款的分布情况（房贷、消费类贷款的占比比例），“这些都要求银行在整套风险压力测试的汇总报告中如实地申报。”
猜测
“优质”贷款或遭结构调整
据相关人士透露，目前银行测试的结果还没有最终出来。但媒体对测试结果的报道却莫衷一是。有报道称，有银行测试结果显示，如果房价下跌２０％，个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过４０％，个人房贷不良率将上升约４０％。但业内人士认为，这一报道显得夸大其词，“从深发展、兴业银行、招行等公布的中报来看，房贷不良率均在０．２％左右，这个数字远低于车险、个人经营性贷款的不良率等。以兴业银行为例，在房价重灾区的深圳地区，不良率也仅为０．３４％。报道中的数据有失实之处。”
另有报道称，上海一家股份制银行此前的压力测试结果已显示，如果房地产价格下跌１０％，个人住房贷款不良贷款率上升１个百分点；如果房价下跌２０％，个贷不良率上升６个百分点。“这一数据的真实性其实也值得质疑。另外有一种说法表示，即使房价下跌３０％，个人按揭贷款的不良率也不会超过２％。”分析认为，尽管目前没有权威数据表明银行压力测试结果，但有一点可以肯定，即银行风险承受能力取决于房贷的占比。
“过去认为房贷是优质贷款，所以一直是银行贷款业务的主攻方向，但在目前房地产市场乍暖还寒、货币政策又屡屡收紧之际，银行可能面临业务结构调整的棘手问题。”某中资股份制银行一位资深人士告诉记者，如果房贷占比过大，银行拨备覆盖不够，发生系统性风险并非没有可能，“今后如何控制，商业银行会不会提前收贷以避险？这都是这次压力测试带给业界的思考点。”交通银行首席经济学家连平则认为，监管部门关心房价下跌２０％，信贷资产质量可能出现的问题，其实也就是在关心银行目前的拨备是否足够，“如果拨备不够，将影响到当期利润；如果拨备够，则对当期盈利没有影响，但未来还要再提拨备，对后续利润会有影响。”
观察
具体效果取决于执行力度
有业内人士认为，监管层此举从实际效果上看可能有些“自娱自乐”。“毕竟，银监会引入国际通行的风险测算体系意图虽好，但在国内银行目前的状况下要想得出有价值的数据，颇为困难。”分析认为，测试中的关键环节是如何设定数据选择的初始日期。“国外银行的呆坏账基本是每年核销一次，所以其不良率水平都是当年数值，在进行压力测试时只要选择每年１月１日作为起始点即可。”分析进而表示，国内很多银行十多年都不核销呆坏账，如何界定哪些账目是由近期房价下跌引起显得非常困难。“而国内房价是年初才出现大幅向下的情况，因此只有年初的新增贷款中出现的不良率才能认为是由此轮资产风险周期引起的。”
但更多分析指出，房贷风险压力测试是监管层具有指导性意义的举措，可以看做是一种政策上的信号。中国人民大学金融与证券研究所教授李永森认为，银监会统一要求各商业银行做压力测试，至少说明银监会已经非常关注房价的变动，尤其关注房价的变动会给银行带来信贷风险，银行亦可以从防范的角度做一些基础性的工作。
除此之外，也有不少银行业专家认为房贷风险压力测试不全然具有宏观的意义，从微观上看，也提供了一些实用的数据。“如果没有压力测试，那么打包发债就不可能实现。”某商业银行一位不愿意透露姓名的业内人士分析，“因为倘若如此，所发债券的挂钩资产情况就无法公开透明。比如说哪些资产是优质的，哪些资产又是中等偏上的，这些类别缺乏切实的数据说服别人加以区分。”该人士还表示，压力测试是必要的，但具体效果是否明显还取决于银行的执行力度。“商业银行不能应付，也不能走过场。不然，测试得出的结论就没有价值了。”
联想
对楼市起防微杜渐作用
展开如此郑重其事的风险压力测试，是否从侧面反映出楼市正承受重压？就记者从一些房地产业人士处了解的情况看，目前尚无迹象显示上海楼市将步深圳楼市的后尘。据上海银监局近日发布的《上半年上海市房地产信贷报告》，至６月末，全市中外资银行机构个人住房不良贷款余额１９．７亿元，不良率为０．６４％，分别比年初减少０．９亿元和下降０．０４个百分点。
不少专家指出：“断供潮”短期内暗涌上海楼市的可能性还不太大。易居房地产研究院副所长杨洪旭表示，上海经历了２００５年的调整，而相较基本未经历调整的深圳和北京，它的非理性繁荣的泡沫相对要小一点。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也认为，上海的炒房客远没有深圳多，去年深圳房价疯涨，使该地聚集了一大批炒房客，再加上距离香港较近，引来了大量的“跟风”资金。“而去年上海房价基本还在合理区间内，尽管外环线附近部分地区房价超过了合理估值，但调整幅度不会超过３０％。”
不过，另有数据显示，上海楼市也不排除风险已经开始“露头”的可能性。房地产专家告诉记者，暗藏在二手房贷中的风险已若隐若现。“６月末，上海居民二手房贷款不良率高达１．６４５％，而根据以往经验，二手房贷款发生风险的概率是一手住房的三倍左右。”近期，监管部门的一份分析报告也指出，上海有９４％的银行业机构认为今年房地产企业资金整体趋紧，其中，有近１／３的法人银行认为房企资金链不仅趋紧，而且有断裂风险。
“有媒体报道称前期深圳发生的房贷危机为‘断供门’，虽然这一说法未得到官方的认可，但房价的急剧下跌确实会令银行蒙受一定程度的坏账损失。这套测试的目的主要也就是为了了解当下各商行的房贷规模和风险承受能力，可以对房贷的趋势加以判断，并通过这一测试来确立监管的力度。”据这位银行业内人士透露，目前个人贷款不良率小于１％，“但敏感分析能更好地把握后期房贷的趋势，实际的目的是防微杜渐。”
相关链接
央行、银监会发“限贷令”
日前，央行和银监会联合下发了《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理，禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。专家将之解读为“限贷令”。
中国指数研究院总经理陈晟表示，规定银行不能筹措资金买地，是因为银行参与房企购地，增加了银行连带风险，央行和银监会出台此政策是为了规避风险。招商银行研究发展中心研究董事王琼则认为：“现在经济下行，银行如果出了问题，对经济会造成很大的影响，在银行和房企之间，政府最终选择了保护银行，牺牲房地产。”
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