上海普通住房标准3年未变 中内环间已几乎消失
房产之窗网 [url]http://www.ehomeday.com[/url] 2008年4月29日8:41 新闻晨报 徐运内外环间，140平方米以下，单价低于1万元，就可以被认定为“普通住宅”，享受税收优惠。随着房价的水涨船高，即使是内环外的住宅，尤其是目前成交的主力———处在中内环的二手房源，已经很少能找到这个价位的房子了。
是否有必要提高标准？业内对此各执一词：有业内人士建议提高“普通住宅”的认定标准，避免增加买房的交易成本。但也有专家认为，提高标准要谨慎，因为此举有间接推高房价的可能。
是否“普通”直接影响税收支出
杨小姐上月花39万元在闸北区买了套房龄近20年的老公房，中介提示要交总额1.17万元的契税，相当于房价的3%；杨小姐疑惑地问，她有个朋友就在附近买了套差不多大小，房龄只有3年的房子，为什么交的契税也是3%？
在二手房交易中，“普通住宅”与“非普通住宅”的认定，将直接影响房屋契税、个人所得税、营业税、土地增值税等税收开支。如果被认定为“非普通住宅”，二手房的买卖双方就要因此多支付税费。
对于买方，购买非普通住房的要支付3％的契税，普通住宅仅为1.5％。对于卖方，非普通住宅要多缴营业税、个人所得税和土地增值税。普通住宅持有超过5年免征营业税，非普通住宅即使持有超过5年，仍要按照买进和卖出的差额征收5.55％的营业税；个人所得税，普通住宅是成交总额的1％，非普通住宅是2％。
界定标准颁布3年未变
据悉，该“普通住房”是市政府于2005年颁布的。历经了两年的房价上涨后，在这个“标准”房价区间的房子已经很少，尤其是内环内和中内环间，这样的住宅已经很难找到了。
根据网上房地产的统计，截至昨天，全市可售住宅41043套，其中普通住宅16850套。实际上，近期新开楼盘的报价，无论是哪个区域的，都要大大高于现在的界定标准。这些房源将来如果变成二手房的话，估计也不会低于这个价格。
根据中原地产、合富置业和美联物业等中介公司提供的数据，去年各公司成交的二手房源中，普通住宅的比例均大大低于非普通住宅，基本为1：2到1：4不等，宝山、虹口、杨浦这些活跃区域的一些板块甚至能达到1：9。“在控江、凉城、大连等板块，这些内外环间的区域已经很难找到普通住宅了。”美联物业虹口区域经理高一定告诉记者，“在这些区域，即使一套两室户、40多平方米、煤卫独用的老公房，单价就在1.4万元左右。”
是否“更新”标准还须谨慎对待
3年前颁布的普通住宅标准到今天是不是“过时”，需要“更新”吗？记者在采访中了解到，房产业内人士普遍存在矛盾的心理，一方面希望能够调整认定标准，另一方面，又担心调整后会产生“负面效应”。
一些中介公司认为，从2005年到2008年，房价上升幅度很大，如继续按照老标准执行，面临的是“满城皆是非普房”的尴尬，也给确有需求的买卖双方带来了沉重的赋税负担。卖方往往又将税费转嫁到房价上，间接推动房价继续走高。
但也有业内人士担心，房价“标准”变动后，会出现“跟风现象”，给销售商提供了涨价的借口。上海财经大学房地产经济研究中心主任印堃华认为，如果有关部门提高了普通住宅的认定标准，比如，把内环内的认定标准提高到3万元/平方米，那样可能会产生暗示，让那些原本没卖到这个价的楼盘也提价，起到与调控截然相反的作用，所以是否提高标准必须谨慎对待。
[b]关键字：房价，标准，普通住房，中内环[/b] [b]制定普通住房标准，非普通住房契税提到3% [/b]
5月31日，上海市财政局等四部门联合出台关于5月11日国家七部委出台的房产政策的实施细则，其中规定了普通住房标准和房屋购买时间的确定，并增加了契税的调整，即凡在2005年6月1日后购买非普通住房的按3%税率征收契税，以及售后公房和农民安置房首次转让的优惠政策不变等。
通知指出，个人出售住房应缴纳的营业税按国税发[2005]89号文第三条的有关规定执行，即2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的符合上海市公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续；个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策，即按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
据悉，[color=#FF0000]通知规定凡同时满足以下条件的为可以享受优惠政策的普通住房：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格，低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。上述标准自2005年6月1日起执行。[b]以后由市政府每半年公布一次。[/b] [/color]
关于房屋购买时间的确定，通知指出：凡在2005年5月31日前购买新建商品住房的，以购房人取得的产权证或房屋交接书上记载的时间按孰先原则确定；凡在2005年5月31日前购买存量商品住房的，以购房人取得的产权证上记载的时间确定；凡在2005年6月1日后购买商品住房的，以购房人取得的产权证或契税清算后取得的完税凭证上记载的时间确定。
而和中央七部委出台的房产税收政策不同的地方是，上海市增加了契税方面的调整：凡在2005年6月1日后购买非普通住房的，按3%税率征收契税；凡个人在2005年5月31日前购买商品住房已取得发票尚未缴纳契税的，仍可按3%税率减半征收，但必须在2005年7月31日前缴清。
另外，通知还提到了售后公房和农民安置房首次转让的优惠政策，即上海市城镇居民按房改政策购买的售后公房，首次转让时仍按原税收优惠政策执行；对上海市农村按“三个集中”原则分配给农民居住的房屋，首次转让时比照售后公房处理。
最后，通知规定，自2005年6月1日起，上海市对所有的房地产交易税收征收实行“一条龙”管理，对受理房产权属交易涉及的各类税收的征收和代开发票窗口进行整合，减少环节，方便纳税人，实现从申报纳税到征收开票的全过程服务。（记者 廖春梅） 唉，我的房子多了不到4平方，就得按3%，没天理啊。。。。。。 看来LS的和我是一个房型:face47: [color=#238E23]呵呵，偶家当时如果再多5平方米就得按3%税率征收契税了，还好还好。。。:face25::face21:
不过房子建面真够大，也就无所谓咯吧[/color]
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