入不敷出沪老式小区频遭物业"抛盘"
入不敷出沪老式小区频遭物业"抛盘"日期：2008-04-02 作者：周夏莹 来源：新闻晨报
■亏损是物业撤离主因，用工成本悄然增加
■"真空"小区管理成新课题
昨天中午12时，浦东上南花苑西苑小区的物业公司正式撤离。这并非个案。过去几个月，普陀区真如镇车站新村小区、闵行区莲花南路罗阳西三村、长宁区星火大厦等多个小区，都遭到“管家”的抛弃。从记者调查的10家物业公司来看，已有近50个小区被陆续“抛盘”。
记者调查发现，遭弃小区大都属微型、老式小区，其中一些小区的物业管理由于无人接盘，变成“真空”小区。目前，沪上各区都存在一定数量的“真空”小区。值得注意的是，被弃小区的数字呈上升趋势。中心城区某区无人管理的小区有39处。
物业公司撤离小区，并不是不想占有市场，而是无法对抗不断增加的成本。一家口碑较好的物业公司近日决定今年抛弃3个楼盘的物业管理，该物业公司负责人直言，亏损是其决定撤离的主要原因。细究起来，大约有三方面因素：老化设备维护费过高、物业费偏低且收缴率低，以及最低工资调整带来的用工成本增加。
在物业公司“抛盘”后，业主利益无疑受损，小区安全、清洁将成问题。不少小型或无资质物业公司，可能会通过压缩人员、降低服务质量甚至动用小区公共收益、维修基金来维持经营。
业内人士预计，目前已有1/3以上的住宅小区面临管理危机，部分8-10年的小区可能成为“烫手山芋”。为了防止“真空”小区蔓延，处理好“真空”小区管理问题，有关各方正寻求解决措施：政府托底、给予物业补贴、提高收费标准等。
入不敷出，物业公司无奈大撤离
有些只能通过压缩人员、降低服务质量来维持
政府层面密切关注"真空"小区问题并推出举措
物业公司甩手离去，让原本休戚与共的小区沦为无人守护的“空城”。近来，类似情景在申城频繁上演，而最后受伤害的无疑是整个小区业主的利益。
从记者调查的10家物业公司来看，已有高达近50个小区被陆续“抛盘”。据物业公司透露，他们“无情”撤离的背后也有无奈，物业收费标准“多年如一日”、老化设备养护成本过高，最低工资标准调整带来的用工成本的增加等。目前，各方正在寻求“救市”措施，有些“真空”小区由政府托底，有的则建立应急机制等。
■现状 微型、老式小区遭弃概率高
长宁区星火大厦物业从去年12月底撤离后，连续3个多月的时间内，由业委会暂时挑起了物业管理的大梁。普陀区真如镇车站新村小区在老物业撤出的几个月内，前来“试水”的物业公司甚至连“蜜月期”都未度过就走人。闵行区得源公寓自2006年4月物业撤离至今，一直由业委会自行管理。
记者调查发现，遭弃小区大都属于微型、老式小区。星火大厦、上南花苑西苑、真如镇车站新村小区和罗阳西三村都是超过10岁的“高龄”小区。得源公寓是集售后公房、动迁房、商品房为一体的“大杂烩”小区。
在不少小区陷入无人接盘的困局时，仍有部分物业公司酝酿自己的“抛盘”计划。日前，卢湾一微型小区已接到了物业公司的最后“通牒”，几个月后，也将面对物业真空的处境。从记者目前掌握的情况看，即将被抛弃的小区为数不少。业内人士预计，物业“抛盘”在年内将呈现上升趋势，“爆发点”将集中在旧住房小区，包括售后房、动迁安置房、早期普通商品房，物业服务收费实行公有住宅售后管理服务费标准(4.5—7.5元/套月)和商品住房分等收费一级标准的住宅小区。
而部分大型物业公司战略调整后也撤出了旗下的新型楼盘。明华物业在结束服务合同后撤出了松江区的上海诗林别墅小区，中海物业则将麾下的优质楼盘江临天下“拱手相让”。
■“救市” 或由政府托底或建应急机制
“分等收费标准只适用于前期物业。”上海市物业管理行业协会会长蔡兴发表示，目前对于分等收费标准存在误区，小区在结束前期物业管理后，就有调整收费标准的自主权，面对小区的管理困难，业委会方面可与物业公司协商后用合同约定收费标准，而并不受收费标准约束。
对于“真空”小区，各方也都在寻求“救市”措施。如何在无人管理小区建立长效管理机制，长宁区的做法是由政府对这些小区进行托底。针对反映较多的小区清洁、水电煤使用问题，政府出资接洽专业物业公司托管，基本解决小区的保修、保洁、保安问题，居民只需适当付费。在专人进驻无人管理小区的基础上，还将实行应急维修全覆盖。居民遇到电线故障、下水道堵塞等难题，拨打中心热线，便会有房修人员及时上门为民解难。
浦东此前则建立物业管理应急处置机制，对缺乏物业管理的小区给予补贴激励型“物业无人管理专项补贴资金”，接手的物业公司每平方米可获0.2元的补贴。如果出现小区管理“真空”，各功能区域、街镇、房产办事处将按就近接管的原则，重新选聘物业公司。条件成熟的住宅小区可试行由业主大会自行选聘新的物业公司。
[原因分析]
入不敷出导致物业频频抛盘
“决定撤离这几个小区实在是无奈之举。”沪上一家口碑较好的优质物业公司，主要以商务型、仓库等物业管理为主，手中经营的住宅物业小区虽然仅有5个，今年其中3个已被先后列入“淘汰”名单。前天，该公司已正式退出了位于普陀区的一处楼盘，而对于另外两个小区，其退出的最后期限也分别敲定在年中和年底。令记者吃惊的是，这三个遭弃小区的物业费收缴率竟全都高达98%以上。
该物业公司负责人告诉记者，亏损是其决定撤离的主要原因。位于普陀区的某大厦，是一个只有1.8万平方米的微型小区，133户人家中就存在3种收费标准，其中只有80多户商品房业主按每月1.15元/平方米缴纳物业费，即便物业费收缴率高达100%，整座大楼的收入也只有1万多元。而小区一共有3名保洁工、8名保安，维修工、收款员和管理员各一名，以每人每月各项支出总计1600元计算，人力成本支出就达2.2万余元，每月“缺口”高达1万元。
“也尝试过协商调整物业费。”该负责人告诉记者，另一处的2万多平方米的大楼，一共150多户业主，2007年亏损达到了2.7万元，在物业管理艰难维系之时，小区超过2/3的业主同意调高费用，原本1.2元/平方米的物业费一下子大幅度增加到1.62元/平方米。随着最低工资标准调高到960元，从成本测算看，物业费还应该再增加0.1元。“但这样就有可能面临收缴率下降的风险。”去年该物业经营的卢湾区某2万多平方米的大楼小区物业费收缴率高达98%，两度调价之后，收缴率有可能只有60%—70%。为此，他们只能决定撤离。
据悉，在入不敷出的情况下，一些物业公司只能压缩人员、降低服务质量，甚至不惜动用小区公共收益、维修基金。而无人管理的“真空”小区，即便有业委会临时“担纲”，也依然会面临安全、费用以及政策上的各种障碍。
[老式小区物业管理三大难题]
从昨天开始，本市月最低工资标准从840元调整为960元，再加上物价水平上涨，而物业费的收费标准却一成不变———不断被压缩的利益空间，让不少物业公司都叹起了苦经。
1、用工成本增加老式小区的物业费，高层大多控制在1.3元/平方米以内，多层则只有0.5元/平方米左右。一个物业公司经理算了笔账，随着最低工资标准的上升，保安工资也都水涨船高，加上各种饭贴、高温补贴、节假日补贴、服装和培训费用，用工成本达到每人每月2500元左右。而全市售后公房物业管理平均费用为每套房每月4.5元至7.5元，以一个4万平方米、只有一个出入口的小区为例，至少应配置1名管理员、1名协助员、2名保洁人员和5名保安，加上能耗和维护费用，物业公司每月亏损近7100元，年亏损8.5万余元。
2、老化设备维护费高“老式小区的设备维护成本甚至超过了用工成本。”业内人士表示，超过8年的小区，电梯、水泵等设备都存在不同程度的老化，若未更新只能依靠物业公司进行养护，3天小修、5天大修的花费，无疑成为整个成本开支的重头。一部老化电梯的大修费用通常高达3万多元。
3、物业费收缴率低部分小区物业管理费收缴率低，业主无正当理由拒付物业管理费的现象比较普遍。有物业公司管辖多个老式住宅小区，据称每年物业管理费收缴率只有70%—80%，每年被拖欠的物业管理费达700万元。 我们的物业会不会罢工啊，好怕怕渥:face13: 物业费低,所以才会这样.
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