人流推热郊区商业地产
人流推热郊区商业地产2006年12月23日，万达集团进入上海的首个大型购物中心万达商业广场在五角场城市副中心营业。据统计，目前内环内正在开发的商业项目有15个，内环之外达到40余个；2006年以来商业成交面积在20万平方米以上的是普陀、浦东新区、南汇和松江四区，可售商业面积在40万平方米的是嘉定、浦东新区、南汇、松江和金山五区，这些区域大部分在内环之外。2006年以来四轮土地出让公告推出的30多块商业用地多处于郊区。内业人士据此分析认为，新建商业项目正在远离传统的市中心逐步向城郊扩展。
住宅引导商业向城郊发展
“房产开发需要土地，市中心可供开发的土地少，商业和住宅都在向城郊发展。”上海中原物业代理有限公司商业事业部高级策划师赵剑鑫分析说，“上海的发展就是通过轨道将人口在市中心与郊区卫星城之间快速输送。”根据规划，到2010年全市将有11条轨道投入运营，营运里程达到400公里以上，是现在的3倍多。
上海财经大学房地产经济研究中心教授印堃华指出：“上海的城市建设与北京不同，北京是围绕一个同心圆不断地向外摊饼式扩张，上海是‘一心多极’组团式发展，在郊区大量建设卫星城镇，‘一城九镇’就是具体体现。”
“城市人流就像流动的沙丘，白天从郊区赶到市区上班，晚上又返回郊区。往返人流会带动商家随之变化，使得商业从市中心向城郊扩展，最终形成核心商圈、次核心商圈、社区中心和邻里中心等多层次的商业布局。”广胜策略机构董事长卜广胜分析说，“未来最有魅力的是城市副中心的次核心商圈。”
两大因素支持商业郊区化
“2006行销商业地产高峰论坛”公开数据显示，上海商业地产总量已达3000万平方米，人均商业面积1.05平方米，已超过香港。而上海的商业面积又分布不均匀，市中心多郊区少。现在情况正在改变，内环外特别是城郊地区出现了大量商业项目，尤以五角场和曹安路沿线最为突出。此外宝山的月浦和杨行、南汇的周康和惠南、松江新城等郊区都有大批商业项目在建。
“五角场地区是全新规划的一个商圈，将来也是一个城市副中心，功能相当于徐家汇，从而带动市区东北部和新江湾城的发展。曹安路沿线情况有所不同，早期是借助于沪宁高速、沪嘉高速、312国道、A30等快速干道，在面向苏皖两省广大市场的基础上形成了一批专业的批发市场，如今随着商业升级换代和一批大型商业设施的建设，一个新的商圈正在这里形成。”卜广胜一语道破两个地区吸引大量商业项目的原因。
目前全市各区都制订了“十一五”商业发展规划，并在“上海商业网”上进行了公示。根据规划，五角场地区商业面积将达到75万平方米，远超过徐家汇；在曹安路沿线将形成一个集商业、物流、商务办公、会展等多种功能于一体的商贸区，营业额超过千亿元。“城郊商业兴起，一方面符合规划，另一方面当地也存在强烈的需求。”赵剑鑫认为，“拿月浦镇来说，依托宝钢当地形成了10万高消费人群，但当地只有一个大超市。因此当金悦·生活广场出现，受到当地居民甚至山西、温州投资者的热捧。”
城郊商业建设多方有利
住宅与商业是相互促进的，住宅给商业带来人气，商业给居民带来方便，楼盘也会因此而升值。“五角场地区的规划和商业建设明显带动了周边房子升值。”上海万达商业广场管理有限公司总经理王寿庆介绍说。事实上，商业的发展对当地商业档次的提升甚至税收、就业等都有明显效果。如金悦·生活广场引进了世纪联华，上海万达商业广场引进沃尔玛、巴黎春天、宝大祥、第一食品和屈臣氏等一大批国际国内著名商业品牌。
“这些商家入驻后，一方面全面提升当地商业的档次，同时其员工的居住问题也将给当地楼市带来很多机会。更何况大卖场还能吸引当地几万人就业，带来大量的税收。因此我们认为，一个大型的购物中心开业是政府、市民和商业三方都得利。”王寿庆如是说。
来源：新民晚报 作者：何升高 商铺成交量翻番商用房放量
在写字楼、商铺成交增量的推动下，上海楼市上周（12月22日-12月28日）成交量再创新高，达到了47.6万平方米，连续三周保持了7%、6%、7%的上涨。
根据天天房展网研究中心的统计数据，上周商品房（不含动迁、配套房）共成交4554套，总成交面积达47.6万平方米，成交均价为9733元/平方米。环比前一周，成交套数再增568套（前一周3986套），多成交了3.29万平方米（前一周44.31万平方米），成交均价与前一周的9793元/平方米基本持平。不过，尽管上周成交量再创淡季新高，但住宅成交量却有所下降。上周住宅成交29.59万平方米，比前一周少成交0.56万平方米。而上周别墅、办公楼、商铺的成交量分别达到了3.76万平方米、4.84万平方米和5.51万平方米，成交量分别比上周增长24%、51%、100%。在本周成交量前10名的楼盘中，写字楼、商铺项目占了半数。
从环线成交来看，外环外上周共成交1954套23.32万平方米，是带动本周楼市成交量上涨的主要区域。内中环是近期降价促销最大的地区，上周的成交量又比上周增加了28套1.05万平方米，达到675套7.94万平方米。中外环和内环内的成交量略有下降，本周分别成交1280套9.31万平方米和645套7.02万平方米。
从区域成交来看，嘉定成交量再创新高和松江、闵行、南汇几个楼市重镇成交量回暖，是带动本周成交量再创新高的主要动力，其他区域的成交量都相对平稳。 顶礼，感谢楼主提供的信息~~~:face30:
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