06上海物业管理市场 年度四大关注
06上海物业管理市场 年度四大关注2007年1月1日10:51
2006年，上海物业管理市场，与热闹繁杂的一、二手房市场相比，可谓“低调”，提升物业服务成为主题。
年内陆续出台的规定、措施、制度，为居民小区物业服务水准的提高，吹来了暖风。这一年，市房地资源局推出了一系列措施和制度，比如物业管理区域重大事件报告制度、保安培训、物业管理师资格认定制度、群租的治理等，旨在强化物业行业管理。2006年，可谓是物业服务提升品质的
开始年，而提升服务品质，已经从提高从业人员的素质入手了。
年度关注之一
重大事件专线报告
关键词：四色示警专线受理
今年8月，上海开始正式实施物业管理区域重大事件报告制度，电梯困人，整幢楼断水、断电、断气，水箱污染等发生在住宅小区内的重大事件，以红、橙、黄、蓝4色示警。市民可拨打全市统一设立的报告突发重大事件专线电话962121寻求帮助。
全市设立统一的报告突发重大事件专线电话962121，24小时受理物业管理区域内发生的一级重大事件报告，各级房地产行政管理部门和物业管理企业分别设立重大事件报告专线电话。
根据8月9日市房地资源局出台的《上海市物业管理区域重大事件报告制度》和《上海市房地资源系统专项应急预案》，本市物业管理区域内发生的因人为、自然灾害或者其他原因造成的重大人身伤害及财产损失事故，以及因物业管理不善，严重影响业主和使用人日常生活，并造成不良社会影响等事件定性为物业管理重大事件，并根据其严重程度依次分为特别重大、重大、较大和一般4个级别，分别用红、橙、黄、蓝4色示警。
与此同时，今年夏季上海市房屋土地资源管理局夏令热线开通后，在众多居民投诉、报修电话所反映的问题中，物业服务、小区管理、物业维修这三方面问题所占比例最大。与往年相比，今年的居民投诉总量有较大的下降。
业主对于物业管理的投诉总量下降，原因在于一系列相关措施的落实。比如“物业服务便民联系牌”进住宅楼制度，各物业管理企业及小区经理要按照规定及时将物业服务便民联系牌设置到位，确保报修电话24小时有人接听，投诉电话在工作时间内要有专人接听，并记录完整，及时处置，重大节假日要安排专人值班，其余时间要设置录音电话；比如物业管理应急预案制度、物业管理区域内重大事件报告制度等。业主与物业公司的联系紧密了，物业公司处理问题的速度快了，业主对于物业的投诉减少，满意度上升，自然是情理之中。
年度关注之二
万名保安人员受训
关键词：职业培训业主监督
2006年8月起，市房地资源局和市公安局联合组织上海市物业保安培训。培训工作从今年开始，计划用几年的时间将全市物业保安系统全面培训一次。今年全市先期培训的重点是约10000名的企业保安经理、小区保安主管等管理人员。
有关数据显示，全市目前住宅物业保安总数约75000人，业内人士表示，大部分物业保安的基本素质良好，但由于一些物业管理企业因为把关不严，疏于对物业保安人员的管理，存在一些物业保安素质不高的现象。
针对这种情况，7月底《上海市住宅物业保安人员行为规范》出台，今后本市所有物业小区的保安人员将统一逐步推行准入制度，必须经过相关培训持证才能上岗。《规范》提出了物业保安从业人员的智能、技能和体能要求，以确保物业保安从业人员胜任为业主服务的工作；市房地资源局还要求各物业管理企业实行保安录用政审制度，确保从源头上保证保安队伍人员的基本素质。
业主对于保安的服务质量要求越来越高，希望得到的服务种类和范围也越来越多，像代叫出租车、代收公用事业费、为业主搬运重物等。有些是保安的“份内事”，有些则是保安的“份外事”。无论“份内份外”，有偿无偿，服务质量才是第一位，也是各个物业公司竞争的筹码之一。
年度关注之三
物业管理师资格认定
关键词：资格认定行业提升
10月28日，全国首次物业管理师资格认定考试举行。上海首批通过申报资格的93名学员参加了此次考试。
根据《物业管理条例》及国家职业资格证书制度有关规定，国家相关部门于2005年制订了《物业管理师制度暂行规定》，适用于在物业管理企业中，从事物业管理工作的专业管理人员。
《物业管理师制度暂行规定》
中说明，“物业管理项目负责人应当由物业管理师担任”、“物业管理项目中的关键性文件，必须由物业管理师签字后实施，并承担相应法律责任”。物业管理师制度为物业管理行业增加了新的准入条件，对于那些操作不规范的物业管理公司无疑是个不小的冲击，这些公司将在市场竞争中遭到淘汰，物业市场环境将变得更加健康公正。
从《物业管理师制度暂行规定》可以看出，对申请参加物业管理师资格考试的人员也有了比较严格的要求，这无疑对国内目前存在的物业管理人员知识素质水平偏低的情况是个很大的冲击。
物业管理行业不算是个很成熟、规范的行业，物业管理师的义务和责任，就是让其起到一个带头模范作用，将自身的影响辐射到更多的同行身上，通过小部分人慢慢影响和带动更多的人进步，进而改变整个行业的面貌。
年度关注之四
群租正式管理条例出台
关键词：隐患现身多方联动
“埋伏”在群租现象下的隐患终于现身。12月12日，普陀某小区一个三房一厅的群租房内，发生废气中毒事件。这是今年上海首次因群租导致的事故。
群租房往往存在着三大隐患：治安隐患、人身安全隐患以及对相邻方的影响。
首先，群租带来了较大的治安隐患。群租房内人员庞杂，素质参差不齐，男女合租，容易导致财产丢失等事件的发生。
其次，存在消防安全等人身安全隐患。由于人口密度较大，水、电、煤的使用频率较高，容易引发火灾、煤气泄漏等安全事故。
再次，群租属于非正常使用方式，它涉及到的不仅仅是房屋的自有部分，还包括小区共有部分的使用。因此，群租实际侵犯了相邻权。
针对群租所暴露的种种问题，有关部门相继采取各种措施。今年7月，关于群租的《业主公约》和《关于规范群租行为的上海市地方立法的民间建议书》出台。9月，闸北区“北方佳苑”楼盘试点取缔非法群租行动，这是政府首次干预群租现象。群租也被定性为一种新的“居改非”（居民住宅用房改成非住宅用房）形式，也就是说，目前市场上的群租行为，是经营家庭旅馆的行为，由于过度占用了住宅内的电梯等社会公共资源，因此属于“居改非”。
12月1日，上海市房屋土地资源管理局颁布“关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）”，这是针对群租的首个由市房地局制订的正式管理条例。《规定》指出，“居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租；一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米。”“居住房屋不得分割搭建若干小间，按间或按床位出（转）租。拒不改正的，按《上海市旅馆业治安管理实施细则》等规定进行查处。”
之所以会有群租现象出现，除了二手房市场有低端需求之外，另一个重要因素就是有超额利润的存在。对于房东来说，群租可以赚得更多的租金。有关人士认为，可以动用经济杠杆扼杀这种利润。比如通过税收手段、增加物业维护费用等，把它的利润空间压缩到合理，而不是以前的暴利。
群租需要接受法律的规范，但如何把群租和合法地对房屋的使用区分开来，这是一个关键。正常使用房子的权利，是法律所保护的，不应该进行限制。出于社会公平、社会稳定等方面考虑，应该明确划分转租和群租行为，明确管理群租的执法主体，顾及社会多方利益。
来源:新闻晨报
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