开发商态度决定大盘好坏
开发商态度决定大盘好坏东方早报记者 叶莺 2006-11-24
建设部新鲜出炉的调研报告列举了“大盘”开发中出现的种种弊端，并明确提出，一次性大规模出让土地弊大于利。
曾几何时，大盘也被称之为新时代的“新造城运动”，泛地产理论指导下的大盘开发，必须采取复合概念地产开发模式，大盘开发需要整合和考虑的因素极为广泛与复杂，由此对其他关联产业的带动也非常之大。围绕着住宅产业，将拉动如建材、餐饮、零售业甚至设计、广告、媒体等一大批行业。
住在大盘的感受
纪女士住在上海知名的大盘之一“中远两湾城”，庞大的建筑楼群从远处看就显得很有气势。
“当时买这个楼盘，觉得它很大气，特别是小区内的环境，绿化不是一个小楼盘所能体现的，住在其中，感觉很不错。加上它的配套也很完善，小区内各种商铺、便利店也非常的方便。”这是纪女士最初的想法，然而几年过去，虽然越来越多的人住进小区，纪女士却逐渐感到了不安。
“人口非常多，小区虽然有很好的保安系统，保安也很尽力，但是到底那么多人，那么多门牌，记住每一个住户基本是不可能的。而且，人一多，小区环境明显就没有以前好了，有时候也有点不安全的感觉。”纪女士表示。
这也许是住在大盘的人们普遍的烦恼，原本羡慕的好环境、好绿化逐渐因为人口众多而失去光彩，随之而来的是安全的隐患以及环境的变化。“其实从小区大门口到车站的距离并不远，几步路，可是从家里下电梯走到小区口却要花上将近15分钟。朋友来访，来几次都认不出主人家的位置，主要是因为每幢房子都太像，小区道路也都太像。”纪女士说。
这些只是住在大盘里面的居民所碰到的微观问题，他们所透露出的只不过是大盘在实际居住中的不便之处。相反，即使是小盘，如果不出现这样的问题，也会出现其他问题。
大盘的价值和弊端也许远远没有那么简单。
大盘弊病不能一概而论
“目前许多‘大盘’动辄上千亩甚至几个平方公里，其开发周期长达几年有的甚至超过10年，这必然会造成大面积的土地供应不能及时转化为产品供应。”参与调查研究的中国社科院财贸研究所况伟大博士说。
在他看来，当前，国内许多主要城市的土地供应均以存量为主，从表面上看似乎土地供应是充分的，但从市场看却往往是供不应求的，其中重要原因之一就是“大盘”对土地的囤积。
“大盘好坏，不能一概而论，具体还要看开发商怎样做，是不是符合市场的需要。”大华集团营销中心副总经理杨子江说。大华集团多年来在宝山一带开发的皆可以称作大盘。毋庸置疑，大华集团下属的多个楼盘，完全改变了宝山大华一带的城市面貌，无论是道路、商店、住宅等等，都显示出全新的一面。
“其实大盘做得好，其平均的成本和价格都是相对比较平衡的，是属于性价比相对较好的产品。而如果都是小盘的话，恐怕单位面积上的成本与价格很有可能更高。因为大量的配套投入在小规模的项目上是难以平衡的。”杨子江说。
杨子江指出，大盘不完全代表着开发周期就会加长，小盘的开发周期也不一定就短。衡量一个地区的房地产供需情况的因素很多，特别是要看一定时期内推出土地总量的情况。简单地用大盘、小盘来归纳供需因果关系值得商榷。
其实，只要把土地出让的法制化、规范化、合理化工作做好了，那么再要有大盘变相囤积土地，其可操作性也不是特别强。相反，如果都是把土地切割成小块分别以小盘出让的话，处理得不好也会成为一大堆中小楼盘价格高挂。
城市发展、地块开发本身就有一个循序渐进的过程，总体规划、分期实施也是常有的事情，关键是要有一个必然的培育、成长过程的。大盘开发很重要的一点是与城市、社区的配套结合，涉及规划、设计、建设、配置等多方面因素。那些与城市产业布局、城市规划、市政建设、配套结合得好的大盘，成功的概率相对都比较大一些，反之失败的教训也是有的。
大盘的开发也要看开发商
“东方冠郡”是位于南汇的一个58万平方米的大盘，目前是在浦东南汇的楼盘中体量最大的楼盘之一。开发商上海意得投资副总经理朱彬表示，对于大盘开发,国家虽然在调控中，但是个别区域的市场需求还是存在的。
关键还是开发商怎么做，朱彬举例表示，类似如此体量的大盘，最容易让人放心不下的就是物业管理问题。“大盘的物业管理问题如何做好，不是大盘应该怎么做物业管理，而是大盘的客户需要什么样的物业管理，根据他们的需要来制定物业管理的方案。”
而在价格上，大盘起到的也是一个导向，一个指向性的作用。经过一系列的宏观调控，价格还是根据市场来走，并不是因为它是一个大盘。
杨子江也强调，建造大盘的确难度比较高，因此对于建造的要求也比较高。事实上，大盘并不代表一定就不能去做，相反对于实力开发商来说也是一个重要的衡量指标。大盘本身不存在对错，关键是谁来做、怎样做的问题。如果是一些实力、规模、经验、管理等等都欠缺的企业来做，恐怕就不够成熟，容易导致问题产生。
再者，决定大盘的规模性指标一定要慎重，这点在土地出让上一定要严格把关。而且这一规模与当地城市本身的发展息息相关，很难想象一个只有30万城市人口的地区，一下子就涌现出好多个30万、50万甚至百万平方米大盘。 希望我们的嘉城不要出现上述问题. 其实 当地地方政府的支持度也是一个重要因素 关键还是政府的态度？
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