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mwh127 发表于 2006-4-22 17:14

[青年报]嘉城优劣互现房价走势考验操盘水平

嘉城优劣互现房价走势考验操盘水平 
 　　嘉城距外环线和曹安路不远，从地理位置上看地处上海西北角的城郊结合部，规划开发总面积近百万平方米，是上海市近郊为数不多的一个大盘。楼盘占地1320亩，是规划建设中的江桥新镇首个大盘，其占地面积接近江桥新镇4600亩的近三分之一。小盘造势，大盘造城。嘉城如此巨大的开发体量决定了它在江桥板块举足轻重，其一举一动对江桥板块的房地产市场都将产生巨大的影响，也间接影响到江桥新镇的建设。 
　　从2004年上市销售以来，在建的嘉城一期销售业绩还是比较好的。楼盘最近的一次开盘是3月18日，共推出300套房源，开盘两日内售出147套。当前，楼市在宏观调控还未完全复苏的情况下，近郊楼盘能取得如此业绩，还是比较理想的，成为江桥楼市销售一大亮点。 
 
　　■点评 
 
　　周边环境配套较好曹安路上经常堵 
 
　　郊区大盘开发一般都会面临一个困境，那就是楼盘周边配套缺乏，交通不便，这迫使开发商不得不一边盖房子一边做配套，承担部分市政建设功能。因此郊区大盘的开发商被人称为“城市运营商”，就是说开发商不仅在开发一个楼盘，而是像在运营一个城市。 
 
　　相对那些郊区大盘“城市运营商”来说，嘉城开发商面对的环境要好得多。虽然楼盘地处城郊结合部，但处于建设中的江桥新镇，楼盘周边的配套还是比较齐全，日常生活还算便利，楼盘就有一个大型购物商场正在建设，再加上当地政府正在大力建设江桥新镇和社区内商业和幼儿园等设施的建成，配套日后会更完善。 
 
　　由于楼盘处于城郊结合部，楼盘周边的环境与社区已经交付入住的幸福港组团形成明显的反差。社区高楼林立，花木成荫，社区外东面是工厂，不远还有一条铁路线经过；社区西面和北面就是当地居民的农房，显得很不协调；社区南面是一个条东西向的高压线。社区外环境的改善需要时间。与社区周边环境相对应的就是日常出行问题，目前江桥镇有多条公交线咱直达市区，但离楼盘二三百米远的曹安路平常堵车非常严重。曹安路接外环高架和312国道。 
 
　　据熟悉这儿的路况的司机介绍，曹安路进城这段堵车是正常的。如果业主是自驾出行就不会像郊区开车那样一出门就很顺畅。 
 
　　多物业共处公寓容积率是否“吃亏" 
 
　　嘉城一期分为四个组团，分别是桃花岛、幸福港、爱琴海和香槟河畔，四个组团以水系分割，桃花岛组团以联排别墅为主，最北面规划建设了两幢小高层；幸福港、爱琴海两个组团全是小高层，香槟河畔组团是小高层、商业和幼儿园。 
 
　　别墅组团正好被其他三个组团包围在中间。从整个小区布局来看，桃花岛别墅组团位置最好，容积率也最低，其它几个组团的容积率和建筑密度就明显要高，特别是香槟河畔组团东北面三幢楼之间的间距，比其它楼房间明显小很多。 
 
　　据销售人员介绍是整个楼盘的容积率是1.4，正在销售的香槟河畔组团的容积率是1.6，别墅组团的容积率比较低。在同一个楼盘，别墅与公寓共处，容积率是别墅占便宜还是公寓吃亏了？ 
 
　　销售价格又基本回到最初价位 
 
　　开发大盘比较难控制的是房价。由于开发周期长，供应量大，如果前期开过高了，或者中间涨价过快，就会对后期造成影响。近百万平方米的嘉城面临同样的问题。 
 
　　2004年第一批公寓上市时销售均价是5200元/平方米，到去年8月份最高达到6500元/平方米，此后逐步下滑，上月开盘均价下落到5200元/平方米，本月销售均价略有上涨，达到5300元/平方米，经过近两年的时间，房价又基本上回到起点。这是产品与价格巧合还是宏观调控的威力？看来这么大体量的楼盘，又遇上了宏观调控，今后要想操作好，就得考验操盘水平。 
 
　　（何升高） 
 
　　>>区域探盘 
 
　　从地理位置上看，嘉城属于嘉定区江桥板块。该板块是嘉定四大板块中距离市中心较近的一个，从嘉城到人民广场只有15公里的距离。江桥板块地处嘉定区东南端，与长宁、普陀两区交界，整个板块与七宝、徐泾等的地段相似，但房地产开发起步较晚。 
 
　　十五规划中，江桥被列为“一城九镇”中嘉定区重点建设的市郊新镇。借助“一城九镇”规划，江桥镇进行了重新规划，正在建设的江桥新镇规划占地面积4600亩，同时也带动了该地区的房地产业发展。目前该板块在售楼盘不多，只有嘉城、金帝·城市岸泊等少数楼盘，其中嘉城开发体量最大，规划总建筑面积近百万平方米，目前正在开发的是一期30万平方米。 
 
　　>>楼盘档案 
 
　　建筑面积近1000000平方米建筑类别小高层、别墅装修状况毛坯绿化率50%容积率1.4总户数一期2000余户 
 
<a target=_blank href="http://www.why.com.cn/epublish/node4/node4452/node4464/userobject7ai43416.html">http://www.why.com.cn/epublish/node4/node4452/node4464/userobject7ai43416.html</a>

yeego 发表于 2006-4-22 23:41

re:沙发~~

沙发~~

iceantbaby 发表于 2006-4-23 01:01

re:BD，板凳

BD，板凳

zl987600 发表于 2006-4-24 08:25

re:小板凳~~~

小板凳~~~

虫虫发表于 2006-4-24 10:28

re:来看看的．

来看看的．

ker1130 发表于 2006-4-24 11:07

re:写的还是挺真实！

写的还是挺真实！

蝈蝈爱美丽 发表于 2006-4-30 11:19

re:买爱琴海的业主是有点小闷气的。

买爱琴海的业主是有点小闷气的。

dbwyj 发表于 2006-5-2 20:46

re:我们这里最大的问题就是交通，嘉城这么大，...

我们这里最大的问题就是交通，嘉城这么大，为什么开发商就搞不定政府出钱抓紧时间修路啊？

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